二套房的标准是什么
二套房认定标准是什么?
一、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
二、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
三、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;
四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按“第三条”执行差别化住房信贷政策。
无效购房合同有哪些?
无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。所以无效购房合同有哪些肯定包无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。因此，无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定代理人代理签定合同，由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。
限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效。十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。
交付房屋的套型和设计不符。开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。这个情况属于无效购房合同有哪些里的，但是如果购房者没有要求退房，这个合同还是有效的。
房屋主体结构质量不合格。房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。
乘人之危而签定的房地产买卖合同。一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。如果说这类合同不在无效购房合同有哪些的行列之内，那不是所有人都处在危险之中?
以胁迫的手段或欺诈为目的签订的房屋买卖合同。胁迫的手段指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。以欺诈为目的这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。很明显，要说无效购房合同有哪些，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。
当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
没有办理过户手续而引起发一方反悔的。签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。房子属于谁是以过户登记为依据的，所以理所当然无效购房合同有哪些是包括这种情况的。
出卖人未告知买受人买房再次抵押。签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。
商品房预售违法，合同无效。开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。都说是违法预售了，你还敢说不属于无效购房合同有哪些的情形吗?
卖方转让没有所有权证书的房屋，买卖合同未依法登记领取权属证书的房地产不得转让(包括买卖)，卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。法律不允许的事你还做?你就等着算在无效购房合同有哪些里吧。
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
侵犯优先购买权，合同无效。这个在无效购房合同有哪些里是比较复杂难懂的，所以要认真理解。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
签订购房合同注意事项
第一、合同中有没有包含建筑及装修质量标准的细则
购房者因为购买的是期房而不是现房，所以买房时看到的只是图纸。建成后，外墙是什么材料是什么颜色，内墙是纸筋灰还是已经刷好涂料等，如果只是凭借开发商的口头一说是难以成为买卖双方约定的受法律保护的内容的。
房屋建成后的面积与图纸面积往往也会存在一些出入。前者比后者大，需要购房者补钱还好说，如果是后者比前者大，合同上又没有关于房屋建成面积的规定，让开发商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装修标准，很可能到购房者接收入住的时候收到的只是一个空壳子。
第二、合同中有没有对附属配套设施的有效制约条款
一般来说，凡是出售公寓小区或别墅小区的住房，开发商都会许诺若干配套设施，比如说健身俱乐部、网球场地、游泳池等等。
但是如果楼盘出售情况不好，这些配套设施很容易就会变得“遥遥无期”。一旦合同中没有包含对于这种情况有效的制约条款，那么购房者就只能吃亏了。
第三、合同有没有规定开发商延期交房的具体罚则
在楼房建造过程中可能会遇到很多不可预见的困难，比如资金、材料、施工等，从而延误交房的日期。如果对此没有具体的处罚条款，不仅可能打乱购房者的计划，而且侵犯了购房者的合法权益。
因此，购房者有权利获得经济上的补偿。而获得补偿的依据，自然就是写在购房合同中的那些具体罚则。所以为了维护购房者的权益，这类条款应当是购买期房合同中的必备条款。
第四、合同中有没有关于房屋面积的条款
购房者在签订购买现房合同时在此条款中要写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例;
另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应该在合同中明确地写明。
第五、留心关于价格、收费、付款额方面的条款
在一般合同中，价格条款应该是比较明确的，每平方米多少元钱。
开发商要求购房者付出的各种款项、税费，购房者都可要求售房方出示有关的规定和证明文件，对于一些不合理的缺少依据的收费，如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等、购房者都有权拒付。
第六、在合同中有关房屋质量的条款
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
比如卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等等。上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备等等。
当然，最最重要的是交完首付一定要拿到在当地房产局备过案的购房合同，避免不必要的纠纷。