房地产发展前景及先关概念龙头股

观点一：行业规模筑顶，利润持续下行（下面是小编为大家收集的房地产发展前景及先关概念龙头股相关信息，希望你喜欢。）

观点二：22年行业或将延续萧条态势

观点三：本轮行业下行本质是房企遭遇流动性危机

从行业现状看：

1.行业规模筑顶，增速放缓，近五年复合增速仅2.6%，22年大概率负增长

行业规模方面，我们先来看看下面这张图，全国商品住宅销售面积及其增速，从2005年开始，除了个别特殊年份外，整体来说行业规模增速在逐步放缓，同比增速同40%多降到现在2-3%左右。其中，我们可以看到，16年是一个比较重要的分水岭，16年之前行业符合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因为15年全国开启降库存模式，尤其是棚改货币化安置极大的刺激了房地产市场规模上涨，正常来讲在15年之前规模增速基本在8-10%上下，因为15年的刺激，16年一下子增速达22%。

连续五年增速放缓，行业规模已经见顶了，后续大概率是要从高位掉下来。行业规模的下行，意味着蛋糕将越来越小了。

2.收益持续下滑，21年行业震荡后预估利润率下滑到4%以下

以上市房企为例看行业整体利润增速，行业整体利润是成下行趋势的，其实从14年以后理论上就爱国内行业利润增速就已经开始放缓了，但是15年这轮去库存采用棚改货币化，国家放水厉害，本次去库存是涨价去库存。大家知道去库存分涨价去库存和跌价去库存，涨价去库存直接带来了行业规模暴增的同时房价还大幅涨幅，行业的利润就大幅上升，所以原本可以通过正常市场消化的房价快速上涨被人为中断了，行业利润重新上升，但16年之后又开会下滑，20年因疫情行业利润负增长，21年数据还没出来，21年的利润也会是负增长。

右侧这张图，表示的是行业ROE水平和销售净利率，从11之后行业利润率持续下滑，从15%掉到现在的9.6%，因为数据有滞后性叠加上市公司报表处理问题，实际的利润率要远低于9.6%，21年我们判断房企销售净利率不到4%，进一步下滑。

总的来讲，房地产行业利润在逐步下行的。

3.2021年下半年全国销售市场进入衰退期，22年仍延续萧条

2007-2014： 07年美国次贷危机后我国经济低迷，08年4万亿刺激计划，09-10年走出一波大行情;11-14两波小行情;

2014-2021：15-19年涨价去库存，一二三线城市房价轮番上涨，涨幅均翻倍，20年疫情后再刺激，房价进一步上涨;

2021.07-?：“两集中”供地、房企“三道红线”、银行“两道红线”等调控政策不断加码，销售市场进入衰退期。

4.2021年下半年全国销售市场进入衰退期，22年仍延续萧条

房企销售趋势:TOP30房企1-2月累计销售额同比下滑40%，多数房企下滑幅度40-50%之间;2022年2月环比下滑18%，政策托市效果不佳。

市场集中度：市场集中度进一步提升，TOP10房企销售额3991亿元，占百强房企销售总额的38.7%，集中度较2021年提升4.7%。

5.行业现状：万科喊话“房地产行业进入黑铁时代!” 悲观情绪浓厚!

从行业萧条原因看：

1.行业调控从供需两端层层加码，土地市场和销售市场断崖式下滑

三道红线影响：断了房企借新债还旧债的路，房企债务压力陡升，导致房企暴雷的重要原因;2.中小规模房企再难有弯道超车机会，行业集中度会越来越高。

银行两道红线影响：旨在降低地产行业对金融资源占用，供需两端均遭遇资金收紧。2.开发贷总量控制，影响项目投资，间接导致房企前端投资拿地放缓;3.按揭贷款放缓，直接影响购房需求

2021两集中影响：“地多钱少”导致各城市土地市场冷热不均，资金优选核心城市拿地;2多数城市土地流拍，地方财政吃紧，被动下调地价，间接影响市场预期。

2.房企自身的杠杆率过高，债务期限逼近，为促进销售回款而被动降价，加速房价下跌

房企2022年1季度到期债务约2000亿元，全年7900亿元，债务压力大。

3.房企暴雷不断，购房客户担心交付问题，市场信心不足，造成恶性循环

2021年底，中央政治局会议、中央经济工作会议轮番定调：保交楼是底线

1)加强各城市资金监管;

2)支持优质企业收并购。

房地产龙头一览

1 海泰发展 600082

2 天房发展 600322

3 阳光股份 000608

4 信达地产 600657

5 中交地产 000736

6 天保基建 000965

7 沙河股份 000014

8 南国置业 002305

9 中国武夷 000797

10 首开股份 600376

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