房地产去库存的方法

“注意，库存罕见的出现了下滑!” 知名地产评论人杨红旭在其博客中发文称，当然也不要过份乐观，因为去年5月，也曾出现过小幅减少，后来继续增长。他指出，从商品房(资料、团购、论坛)待售面积的结构来看，住宅去库存情况略好于商办。去年曾有几个月份，住宅库存就曾下滑过。比如，年9月，住宅待售面积减少387万平方米。而这次，今年3月末减少了652万平方米，下降规模创过去五年最大值。

住宅待售面积减少，主要与房屋销售提速有关。1-3月份，全国商品房销售面积同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%。“更深入一层分析。再来看下全国商品房销售增幅与待售面积增幅的关系。”

杨红旭表示，3月末，全国商品住宅待售面积同比增长7.4%;1-3月份，商品住宅销售面积同比增长35.6%。这说明一点：去库存速度明显加快。

“再来用另一组数据来观察事实。根据易居房地产研究院的持续跟踪，全国50个典型城市的住宅库存，早在年四季度，一二三线城市的库存，都已见到顶部。其后，振荡下滑，其中一线城市库存已经偏少，所以房价暴涨。”

同时杨红旭解释道，50城当中不包括四五线城市与镇，估计这些中小城镇的库存面积还可能处于高位，也可能还没见到顶部。

最后，综合国家统计局口径的全国商品住宅待售面积和易居研究院口径的50城商品住宅存货，杨红旭表示自己基本判定：“年是一线和部分二线城市去库存元年，年是部分二线城市和三线城市去库存元年，年可能是四五线城镇去库存元年。”

“全国房地产去库存，正在路上，道路不算太平坦，也说不上有多坎坷!正如汪国真的那句诗：既然选择了远方，便只顾风雨兼程!

房地产去库存措施：落实地方政府主体责任

力争用2——3年时间将房地产库存调整到合理水平，要对库存商品房的数量、区位、价格、户型等情况摸清底数，要进一步落实省、市出台的一系列政策措施，并结合本地实际制定政策措施，将政策措施细化、实化、本地化。

房地产去库存措施：.科学合理控制房地产

用地供应比例和节奏。合理控制开发用地供应比例和节奏，适当减少房地产开发用地供应。库存严重的地区，要暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。

房地产去库存措施：享受优惠政策

享受税收优惠政策的普通商品住房认定标准暂按单套建筑面积168平方米以下规定执行。

房地产去库存措施：调整税率

非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。

.自年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

房地产去库存措施：先征后补政策

购商品住房实行契税先征后补政策，按缴纳契税额50%补贴;

对货币化安置的棚改居民购买129平方米以下住房，按缴纳契税全额先征后补，再按购商品房发票额给予1%补贴。