房地产如何选择评估方法

房地产评估方法的选择

房地产评估方法的选择1：市场法

与类似房地产的近期市场成交实例进行比较

其基本公式为：P=Pc×T×M×R ，各个参数代表的数据为

P：待估房地产价格;

Pc：可比实例价格;

T：交易情况修正100/();

M：市场状况调整()/100 ;

R：房地产状况调整100/();

房地产评估方法的选择2：收益法

.根据待估房地产的期望收益

其基本公式为：P=A/Y(净收益不变，使用年期无限)，各个参数代表的数据为

P：待估房地产价格;

A：纯收益;

Y：报酬率。P=A[1-1/(1+Y)n]/Y(净收益不变，使用年期n年);

房地产评估方法的选择3：成本法

通过确定重置或更新待估房地产所需的费用

其基本公式为：房地产价值=重新购建价格 – 折旧。这些公式只是最基本的公式，具体应用还会有很多公式及步骤组成，在此就不做具体的阐述。由此形成房地产估价的三大基本方法。其他估价方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等，是这三大方法的派生。每种估价方法都有特定的适用性和局限性，必要时可同时选用两种或两种以上方法，以相互验证。但是，一般应以一种方法为主，其他方法作为进一步的核实，使估价更为客观正确。

房地产估价规范要求

1.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法;

2.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;

3.具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;

4.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。根据这几条规定，本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。

房地产评估的原则

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

房地产评估的程序

1、明确评估基本事项

明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。

了解评估对象

确定评估基准日：常以年、月、日表示

签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

2、制定工作计划

3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。

5、综合分析确定评估成果

6、撰写评估报告

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