房地产信托的定义是什么
财产权信托，也称为权利信托，是以财产权为信托财产所设立的信托关系。财产权是民事权利的一种，是以财产利益为内容的权利。财产权包括债权、物权、知识产权中的财产权部分、继承权等，甚至信托受益权自身也可以成为另外的信托关系的信托财产。下面是小编整理的房地产信托的定义是什么，一起来看看吧。
房地产信托的定义是什么
房地产信托，就是信托投入企业发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。它包含两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来经营管理运用的一种法律关系：
二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投入企业的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投入企业，由信托投入企业按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其实行经营管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为经营管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。
房地产信托进展
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，但直到1920年以后，美国投入事业才有了划时代的进展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投入企业实行规范。为确保投入人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易行为，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股企业法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投入企业法及投入顾问法，这些都成为日后投入企业经营业务经营管理规则的基本框架。依据美国1940年投入企业法第4条，投入企业可以分为：面额证券企业(Face-Amount Certificate Companies)、单位信托企业(UnitInvestment Trust)和经理企业(Management Companies)三类。
其中，经理企业在三种投入企业类型中运用最为普通，按投入企业法第5条又可将其分为：封闭型(Close-end Type)投入企业、开放型(Open-End Type)、分散型(Diversified Type)和非分散型(Non-DiversifiedType)投入企业四种。马塞诸塞商业信托是目前REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止企业以投入为目的而持有不动产的规范，随后因其逐渐进展成为规避企业所得税的不动产投入组织，而被美国最高法院认定为商业信托与企业相似，并视同联邦企业组织加以课税，导致其进展一度停滞。但由于后来的投入信托法规不断健全，且经济进展态势良好，美国投入信托的进展又日益茁壮起来。着眼于投入信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规范凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以企业为组织形态，也可以不必负担企业所得税，而仅对股东或投入人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具备投入媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是企业组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险企业类的企业，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，紧要从事买卖经营管理不动产实体的投入或抵押担保贷款的信托投入，属于一种长期投入商品，其基本架构由不动产投入信托基金、经理企业、保管机构和投入人四个实体组成。但按照1986年税收企业改革法的规范，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行经营管理REIT的日常事务行为。
房地产信托的性质
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投入、房地产委托贷款等;
②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等;
③金融租赁、咨询、担保等业务。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具备降低房地产开发企业整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式实行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
房地产信托的基本条件
(1)房地产信托基金：是房地产信托投入企业为经营房地产信托投入业务及其它信托业务而设置的营运资金。目前我国的信托投入企业资金来源紧要有：财政拨款、社会集资以及自身留利;
(2)房地产信托存款：是指在特定的资金来源范围之内，由信托投入机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规范、公布和调整;
(3)集资信托和代理集资：这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式;
(4)资金信托：是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金实行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，紧要有单位资金、公益基金和劳保基金;
(5)共同投入基金：即投入基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投入工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投入制度，并已成为举足轻重的金融工具。
房地产信托的种类
1、权益型(EQUITYREIT)。权益型 REIT直接投入并拥有房地产，其收入紧要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投入组合视其经营战略的差异有很大区别，但通常紧要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投入者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益;
2、抵押型(MORTGAGEREIT)。紧要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入紧要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益;
3、混合型(HYBR IDREIT)。顾名思义，此类REIT不仅实行房地产权益投入，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产信托紧要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的进展较快，现已超过产权信托，紧要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来进展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方式。
例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份;相反，开放型REIT可以随时为投入于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投入所得分配予股东的事前约定;无限期型则无。按照投入标的确定与否，分为特定型与为特定型。基金募集时，特定投入于某不动产或抵押权投入者为特定型REIT;反之，于募集基金后再决定适当投入标的者为未特定型REIT.
房地产信托的运作流程
1、美国模式
美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其紧要运作流程为：
(1)评估资金。基金发起人为满足自身需求，实行REIT基金募集的筹划，紧要工作包含：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投入标的的收益性能否达到必要的回报率等。
(2)接洽承销商、发起人与承销商讨论投入与募集事宜，包含投入细节、募款细节和承销方式等工作。
(3)接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全历程服务，并拟订申请文件，此时投入计划在财务上的可行性解析基本确定。
(4)接洽不动产顾问企业。若基金未来的经营管理由房地产顾问企业担任，则需要洽定对象并签定REIT经营管理顾问契约，确定其权利义务关系。
(5)当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。
房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投入信托企业必须按成立阶段所定协议实施投入计划，保管机构则依房地产投入信托企业的指示，实行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投入的收支等事宜。投入者通过券商购买 REIT证券，投入收益则从保管机构处获得。
在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投入政策、与投入政策有关的行为、房地产的状况、财产处理的信息、经理企业与投入企业之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D(RULES501-506)，私下发行的投入人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投入信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中;每年90%以上的收益要分配给股东;其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规范，REIT不属于应税财产，且免除企业税项，这就避免了双重纳税的可能。
2、日本模式
其运作流程为：
(1)房地产企业将土地、建筑物分售给投入者，由投入者缴纳土地、建筑物的价款给房地产企业;
(2)投入者将房地产产权信托给房地产投入信托企业实行经营管理;
(3)信托企业将房地产全部租赁给房地产企业，同时向该企业收取租赁费;
(4)房地产企业也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费;
(5)信托企业向投入者发放红利;
(6)信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投入者。