2021：房地产质变之年
一边是第二批公募型不动产信托基金（REITs）启动发售，其中建信中关村产业园REIT网下认购倍数达到56倍，稳健的租金回报让投资者“抢破了头”；
另一边是多家房地产公司发行的财富产品逾期，债权人簇拥在开发商总部大楼要求兑付本息，昔日的“房地产大鳄”不得不散尽家财，勉强地堵上企业的现金流窟窿。下面是小编为大家收集的房地产变革相关信息，希望你喜欢。
自诞生以来，中国房地产被寄予厚望——银行资产负债表内日积月累的房地产贷款，借理财通道流向房地产私募或信托的居民财富，境内外机构投资者持有的房企公司债，房地产上下游供应商不得不接受的商业票据……这些资金形成的多元资本塑造了居高不下的房价神话。但在2021年，随着行业巨头接连陷入风雨飘摇，人们对房价上涨的信仰开始瓦解。
房地产行业并没有走向末路。首批和次批公募REITs都获得了积极的认购，投资者从追求资产价格上涨转而寻求稳定的现金流回报，这意味着整个房地产巨轮的战略方向和经营原则，都要随之转舵。
悟已往之不谏，知来者之可追。我们有理由认为，中国房地产的历史翻开了新的一页，过去和未来极有可能以2021年为界。
01旧格局难以为继
房地产市场仍有固执的多头天真地认为：楼市被打压是暂时的，下一轮刺激已经在路上。事实上，即使没有二手房指导价、“三道红线”、银行房贷集中度管理等自上而下的监管，房地产的旧格局也难以为继了。我们从债务、人口及城市化三个角度看待这个问题：
其一，从债务角度看，多家高杠杆房企过去几年一直以高分红回报股东，但实际盈利能力已经基本被债务所透支。
以中国恒大为例，2015年至2020年，上市公司的资本化利息仅在2018年低于税后利润。资本化利息是通过财务处理，将借款的利息支出从成本转计为资产，但这并非意味着利息支出不占用企业的现金流。可以看出，恒大过去多年的高分红建立在高比例的资本化利息基础上，大多数年份公司的盈利能力都不足以覆盖债务成本。
不仅仅是恒大，许多高杠杆房企都存在类似问题，他们的高分红被认为是房地产行业的高光时刻，实际上公司的财务健康状况早已感染了债务依赖症，部分分红资金甚至都是靠发行债券筹集来的。所有债务都将是对未来的透支，既包括现金流也包括利润。
其二，从人口增长角度看，高房价已经成为制约生育率、加剧人口少子老龄化的“顶头风”。反过来，少子老龄化最终也会反噬高房价。
2007年至2012年，全国范围单纯由房价上涨而减少的出生人口总计约641万，平均每年减少出生人口约107万，约使每年新出生人口降低了6.3%——这是西南财经大学经济学博士李江一于2019年发表的研究论文《新家庭经济学理论分析》得出的数字回归模型结论。
历史教训表明，高房价会造成少子化，少子化也将反噬“高房价”。“老龄少子化”趋势让日本的房地产市场失去了根基：上世纪90年代末日本的货币政策从宽松转向紧缩，直接戳破了房地产泡沫，后续无论日本央行再怎么加大货币宽松甚至刺激，也都无法促使居民信贷及住房需求持续回升（如上图，日本央行资产负债表持续扩张，但居民债务占GDP比重仍低于1980年代末的峰值）。
其三，从城市发展阶段看，高地价驱动的一次性固定资产投资，也不再符合城市从增量开发到存量运营的转型需要。
从2018年开始，伴随着棚改完成，中国城镇化曲线从陡峭变得平缓，城市人口增长及对应的购房置业需求增长随之放缓。城镇化起步到快速增长阶段，土地出让金支撑土地财政及一次性的固定资产投资，迅速完成了水电煤、路管网等基础设施，但固定资产投资基本完成后，庞大体量的城市运营支出，日复一日考验着公共财政的现金流。这与有限的土地供给、放缓的土地需求及不稳定的土地出让金收入形成尖锐的矛盾。
城市的发展好比一座工厂，前期借钱投资，购置了厂房和设备，但还需要有生产线、订单、营业收入才能产生利润，赚到钱从而还本付息，有了信用可以再借钱并投入新的技术研发，实现高质量、可持续的增长。如果赚不到钱而继续借钱扩大厂房、增添设备，也能创造一定的就业、税收和GDP，但这种债务驱动的增长是不可持续的。摆脱债务模型，即意味着城市必须告别对房地产开发的依赖。
02新世界呼之欲出
中国房地产市场化（1998年起）的年份与中国互联网化（1994年）的年份大致相当。互联网深刻地改变了人们的生活方式，但逐渐露出垄断寡头的本色。房地产行业仍有潜力巨大的改善空间，旧格局难以为继对应着新世界呼之欲出。
我们认为，房地产不应该只提供物理空间。一些大公司启动了转型，比如投资租赁用地开发自持型公寓、分拆物业公司独立运作、商业管理板块单独上市等，但经营模式的转变不足以给城市中的人带来有温度的触感。
有学者认为，城市的温度有三层。一是物理温度，这主要和城市的地理区位、气候条件等相关，比如热带、亚热带、温带、寒带及火炉城市、寒地城市、雾都等；二是社会温度，比如城市是开放包容还是闭关自守、城市的贫富分化程度和不同阶层间的流动是否通畅、原居民和新移民的排斥和认同等；三是体验温度，即一座城内大到轨道交通、小到路上的盲道，是否以人为本而建立，这是一座城与城中人最直接的联系。
人类历史上最早的城市，起源于防御外敌的入侵；现代意义上最近的城市，脱胎于轰轰烈烈的工人运动；而我们所处的城市，已经失去了曾经的现实意义。人们对城市生活的美好向往，理应成为当代筑城者的奋斗目标。这也是房地产转型的现实意义所在。
从“人口-空间”扩张式路径到“功能-生态”内涵式探索，从宏观城市的规划架构到微观近人的城市体验，先行者已经踏上征途，城市叙事时代大幕开启。面向未来城市，叙事是一种竞争力。掌握叙事能力的前提是以直抵人心为初心，在冰冷的建筑上精耕细作。
过去几个月中国房地产业各项指标急转直下，如何防止房地产市场的严峻形势引发经济“硬着陆”，已成为当下的热点话题。
始于2020年秋季的这轮房地产调控，直指房企杠杆和银行信贷供给，是有史以来中国政府对房市的最严厉调控。加之房地产行业本已是强弩之末，目前，房企债务违约率已经攀升，海外高收益美元债哀鸿遍野，若现有调控政策不作大幅调整，未来几个月债务违约率可能加速上升，或将引发更大的金融风险。
宏观调控部门可能已陷入两难。一方面，即使调控政策执行力度已有所放松，以房地产占中国经济25％的比例来估计，未来几个季度萎缩的房地产业或将拉低GDP增速4个百分点。宏观经济是一个整体，一段时间内种种问题导致的经济失速，会引发经济各部门和金融体系之间的恶性循环，之后往往需要政府大幅刺激才能让经济增长回归正轨。另一方面，若此时大幅放松调控乃至刺激地产业，会强化房价永远上涨、政府永远呵护地产的预期，房企、居民会再度大加杠杆，全国房价可能出现新一轮报复性反弹。现如今，中国房企的高周转模式、高杠杆问题，以及爆雷频频的美元债市场，都和过去的刺激政策有关。
房地产市场如何走出周而复始的“紧缩—放松”循环？如何寻找本轮房地产调控的最佳路径，既防止经济硬着陆和系统性金融风险，又能维护政策的一贯性，实现稳定房价预期、降低居民和房企杠杆、提升资源配置效率和住有所居的多重目标？我认为，理想的房地产调控应注重两个关键：一是做好预案，房地产对中国经济的重要性无需赘言，成功的房地产调控必然是渐进的软着陆的，必须准备必要的对冲工具，设计好合理的退出机制；二是要与其他政策做好协调，不能给宏观经济稳定太大的压力。
坚持当前的房地产调控政策不现实，盲目放松和大水漫灌也不可取。当前，地产萎缩对经济、财政的影响还未完全体现，政策上必须有所作为。应该看到，短期内没有哪个行业能够取代房地产在中国经济中的位置。
此外，中国城市化尚未完成，有2亿多农民工要向城市迁徙，每年有800多万大学毕业生，人口向中心城市和城市群迁移是必然趋势，大量城市住房需求仍旧存在。
基于此，我以为，作为短期内的应急措施，为避免经济硬着陆，有必要保障大部分资质较好的房地产企业的融资和家庭按揭贷款的正常审批。但长期看，真正的出路在于市场和公共保障并举，通过供给侧改革，让市场和政府各就各位来平衡住房供需，并以此推动更有效率的城市基础设施投资，具体为：
一是城市的住宅用地的供给数量应和户籍人口或参加社保人数等指标紧密挂钩，适度向中心城市和城市群倾斜。二是中央的转移支付适度向户籍人口数量增加较快的城市倾斜，以此鼓励城市向农民工开放户籍。中央还可设立专项基金鼓励兴办农民工子弟学校。三是在增加热点城市住宅用地供应和征收房地产税的预期下，分阶段放松商品房和相关土地限价，限购限售政策也可小幅放松，鼓励向农民工和新毕业大学生出售二手房，并适度给其提供购房优惠和补助。四是中央要做好保障房建设用地和资金的分配。五是推进农村宅基地改革，使城市落户农民工有权自主处置农村宅基地，并允许其向落户城市转让复耕用地指标。