中信：明年3月房地产游玩迎来新转机

风向标意义的一线核心区域缺乏新房供给，其他区域则也有一些限跌的措施。更重要的是，当前企业的销售表现开始和信用情况高度正相关。指标性美元债收益率超过40%的企业11月销售额同比降幅超过60%，明显弱于收益率基本正常（40%以内）公司单月销售额下降18%的水平。对融资困难的公司来说，消费者高度担心交付问题，继续降价不仅无法化解顾虑，反而可能加重潜在买家的担心。

销售总体继续下行，但重点城市二手市场有开始稳住的迹象

11月单月，样本公司销售额下降约34%。样本城市新房成交套数和二手成交套数分别同比下降14%和35%，较之2021年10月的降幅有所收窄。深圳、北京、上海、成都等重要的一线城市都有二手房市场销售量见底的迹象。二手房市场有其规律，一般调整时间在6-9个月居多，且相比新房更敏感和前瞻。

按揭将成为稳定市场的关键力量

我们重申，按揭贷款投放将是道德风险最小，传导最通畅的政策应对措施。我们预计，2022年一季度将出现按揭贷款投放的高峰，到春节后呈现极宽裕态势。房地产行业的按揭正常供给，对合理住房需求的支持，将会带动二手房市场反弹，换房需求也进一步推动新房市场恢复正常，进而使得开发企业产生正向经营现金流。

行业有望迎来新的起点

我们认为，行业的总体销售规模趋于萎缩，开发业务集中度可能下降，企业的盈利能力可能结构性下降。行业的格局会发生变化，陷入恶性循环的企业恐难再发展，但行业仍然会迎接一个新的起点。我们相信，信贷复苏会最早带来销售复苏，此后才会有投资和信用的复苏。我们预计，2022年3月就是这个新起点。

风险提示：

部分公司盈利能力可能大幅下行的风险。部分公司可能出现违约的风险。

投资建议：

我们认为，由于销售复苏将明显先行于信用整体复苏，我们看好贝壳多过看好开发企业。与此同时，我们认为开发行业的一部分公司仍然存在信用问题，更多公司存在盈利能力大幅下降的问题。我们推荐盈利能力预计下降不多，资金链较为安全的开发企业，包括保利发展，招商蛇口，龙湖集团，万科A和华润置地。

房地产龙头股票有：

保利地产600048：房地产龙头。国内主要地产商之一；17年10月，开展“中联前海开源保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，成为住房租赁REs首单。

金地集团600383：房地产龙头。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均收入水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。

绿地控股600606：房地产龙头。公司以“公众化、资本化、国际化”为导向，坚持产业经营与资本运作双轮驱动，坚持“走出去”与“引进来”同步发展，已在全球范围内形成了以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。

新城控股601155：房地产龙头。报告期内，公司继续秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张。

万科A000002：房地产龙头。本次变更后，物流地产投资基金的认缴出资总额由60亿元变更为29.55亿元，引入盛世神州作为普通合伙人和执行事务合伙人，引入泰康人寿和前海航慧作为有限合伙人加入合伙企业。

房地产概念股其他的还有：

ST全新000007：公司主要以经营房地产、物业管理、酒店、典当等行业为主.2004年，公司经营出现困难，旅游餐饮、物业管理业务等尚在运营，尚不能取得土地开展房地产开发，不能启动新项目的运作.公司的大部分债务已经处于诉讼状态，公司大部分资产已经被查封，公司的持续经营能力存在不确定性，可能在经营过程中无法变现资产偿还债务。

深物业A000011：是深圳国资参股的地产类企业。

沙河股份000014：公司自从1993年涉足房地产开发以来，先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。

深深房A000029：深圳经济特区房地产股份有限公司成立于1980年1月8日，前身为“深圳经济特区房地产公司。

大悦城000031：中粮地产(集团)股份有限公司的主业侧重于房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易。