2008年以来股票市场和房地产市场
2007年股市大涨,2008年股市大跌的原因
绝大部分情况下，股市都领先于楼市。
主要原因，一是股市是经济的晴雨表，对经济和流动性的变化反应快； 二是股市流动性优于楼市，投资者在短时间内可很方便地进出；三是股市的财富效应明显，牛市时促进楼市需求，熊市时抑制楼市需求。
股市和楼市的区别：所以最终是想要投资股市还是选择楼上，需要结合自身实际情况而定，切不可盲目。
未来十年股市和楼市哪个市场收益高
今日接受乐居的超级访谈很抱歉，因为提问太踊跃，尽管在规定时间不断回答，但仍不能满足大家的要求，加上120字的限制，有些答复不全面，现就大家共同关注的未来五年最看好哪个市场，以及如何看待股市、楼市、金市，如何作资产配置整理成文，以飨读者！ 问：近日张欣在说，有投资鼻祖说在中国投资房地产是唯一选择，你们怎么看啊？ 答：这观点肯定是不对且有所偏颇的，只是因过往几年因股市的长期走熊及低迷，通胀的严重，房价以其保值功能及房价的高增长引人瞩目并为投资人带来丰厚回报才给人此印象，但是做投资不能光以历史看未来！其实回顾过去十年金价的升幅同样是惊人的！ 问：不知对黄金、铂金等贵金属投资怎么看？现在美元强势，黄金走弱的情况下适合抄底做长线持有投资吗？ 答：由于美元与黄金具有负相关性，但若以现时美元走强而看跌黄金的未来将有所偏颇。
无疑，美元和黄金同为最重要的储备资产，加上黄金以美元标价，因此美元的坚挺就有可能稍弱黄金作为储备资产和保值功能的地位，但也要知道其负相关性并不是一成不变的，也有正相关时候，而且美元也不是只坚不软，我们看到，今年以来美国多次以是否退出QE作为幌子，造成黄金市场的大幅波动，这有美国政府及机构通过“嘴巴”操纵金融市场来渔利，但我们要坚信，对美国有利的QE在全球没停止印钞下绝不肯轻易放弃。
所以，每次有谣言造成黄金市场大跌反而是一大机会！其次，也要认识到美元作为国际储备货币的地位也有可能被稍弱，尤其是当欧元重新走强，人民币逐渐走向自由兑换，成为国际储备货币之一时，此外，国际间的摩擦、战争、国际的争端及金融的动荡今后仍将频繁发生，而每一次均对黄金市场造就机遇！因此，黄金作为稀有资源，供给短缺，加之在流动性泛滥、货币贬值、通胀威胁加剧、以及经济背景下美元黄金1600点附近是机遇！今年可将黄金及白银作为资产配置的一部分。
问：对于我们这种小白领有什么投资理财的建议呢？除了定投、定存之外，还有什么可以选择？ 答：个人不大赞同定投、定存，因为你顶多取得大众的平均收益，而且定投，意味着当大盘出现顶部时你可能也有部分资金抄顶了，如果经理人操作不好甚至可能亏损，所以个人更多倾向于有条件者以股市及黄金市场为主！同时稳型可配置年收益率约在5%以上的国债及货币型理财产品！ 问：好像现在大家都很少提及贵金属的投资，请问黄金与房产的投资相比怎样？国家明言加强调控有点不敢投资房产了 答：就贵金属及地产投资衡量，考虑风险性、不确定性、参与性，今年我更看好贵金属市场。
问：贵金属近期一直在走弱，我想问一下贵金属未来走势的分析及预测。
还有像一般小白领，没有太多资金进行房产投资，那么，贵金属、理财产品、外汇投资、存款，应该怎么进行分配？ 答：贵金属以其稀缺性及保值性，在流动性泛滥，货币贬值、通胀威胁加剧、以及国际争端和金融动荡不时发生下我中长期仍继续看好，而且黄金自1920高位回落以来回调空间较大，个人认为1600点附近是中长线建仓机会！此外，年收益率约在5%以上的国债及货币型理财产品也可适当配置，但是，如是股票型理财产品就要谨慎了，必须衡量基金理财经理的能力！另在美元坚挺，人民币对美元升值背景下可以适当考虑配置美元，因为不要盲目认同人民币被低估的观点，如果中国的M2增幅不降下来，人民币贬值是迟早的事，而个人更倾向于今年加大对股市的投入，但前提是你懂股市，有时间及风险承受能力！ 问：国家提出未来要搞城镇化，是不是说未来房地产投资，必然要重于股市投资？ 答：在国家城镇化的发展战略下，对那些进军战略性进军城镇化的企业来说前景无疑看好，但也需注意城镇化建设非地产化，如果没有交通、生活、教育、医疗的完善及作铺垫，所谓的城镇化，包括发展农村、城镇地产市场有如空中楼阁！也需注意的是，城镇化并不等同地产投资，也并非所有地产股均是城镇化受惠概念股，虽然未来看好城镇化，但不赞同房地产投资必然要重于股市投资的观点，同时。
在股市中城镇化受惠概念也同样可以受益于国家城镇化政策！ 问：最近股票行情不是很好哦，很多人都退出来了，房地产倒是非常热，有中介还说一个月赚17万。
所以感觉还是投资房产靠谱，不过不是人人都能投资房产的，所以除了楼市和股市还有什么产品是值得投资的呢？ 答：近期房地产的短暂火爆是被＂国五条“逼出来”的，是寅吃卯粮，日后如果各地出台的细则严格执行二手房要缴20%所得税这条条例，加上一旺淡三墟，可以预期未来二手 市场很快将进入冰河期，未来将有不少二手中介将关门！我们做投资的切忌老用历史的眼光看待未来，任何商品商场自由其运行规律，正所谓物极必反、否极泰来，股市经过长达5年的长熊之后，随着政策等大环境的改善，技术到位，个人认为自去年12月的1949点股市已经进入新一轮牛市，因而未来5年投资股市更靠谱，至于楼市，因政策的限制，做作为投资空间的机会越来越少！也因资金的限制，非普罗大众能投！ 问：卖二手房要缴20%所得税了，这个消息传来，楼市...
激辩：五年之后股市和楼市谁的涨幅大
股市和楼市谁的涨幅大？这个话题最近炒得火热。
人大金融与证券研究所所长吴晓求（微博）与华远地产董事长任志强（微博）虽然一个想赌，一个不应。
因为“谁赢谁输都是中国经济的悲剧”，但是这个话题一经提出，立即引起众人的兴趣。
特别是投资人，今后五年把钱放在什么上面，才更能抵御通胀，增值更快呢？ 正方观点：财富更迭风水该轮到股市 2006年有人把100多平方米的房产作抵押买了股票，大赚特赚，但如果没及时出局，2008年就会血本无归，家无片瓦了；而房子却在2008年之后又上涨了一倍有余。
房价已经有过“黄金十年”，有人说接下来可能是“白银十年”，而股市从2007年之后，指数已经是当初最高点的三分之一，而且遍地是低市盈率和跌破净资产的股票。
风水轮流转，今后五年也该轮到股票了吧！ 银河期货研究中心 付鹏 五年之内投资股市更靠谱，因为房地产暴利时代已经过去了。
房地产调控不大可能真正松绑，在政府对房地产的调控不放松的情况下，房地产潜在的年收益率并不一定会高于股市的年收益率。
五年后股市成熟了，分红制度成熟起来，每年7%至10%的分红，按复利算五年收益很可观，而房子再翻倍的可能性就不大了。
当然买什么股票其实也是更重要的。
深圳信和投资总经理 关铁良 股市未来应该乐观，吴晓求的话更有理。
目前世界经济最坏的消息差不多已经全部曝光了，对中国经济的冲击应该不会再加大，中国的实体经济未来一两年会好转。
而房价上涨已经到头，从五年时间看，房市即使不继续下跌，也不会好到哪里。
反之，股市上涨是国家鼓励的，这不仅有助于融资，而且对养老金增值也有好处。
台湾投资人 丁元恒 吴晓求的话应该理解为指数。
到2017年，上证指数应该可以到4000点至5000点之间，这是从宏观经济周期推算出来的。
中国股市向好还有外力因素，目前日本、韩国的养老金已经借道QFII进入中国。
现在股市的泡沫差不多挤光了，反之房价泡沫很多，这种状况不能持续。
如果没有扩容问题，上证指数将会升到7000点以上。
【股民观点】 程国有：政府必然要寻找房地产之外的拉动经济增长的有效办法，启动股市将是最佳选择。
ecncc：降房价，提实业，则股市会慢慢复苏。
章惠芳：两者对赌内容中的“股票投资收益”，指的是股指，还是某只股票？“投资房产”是指某个楼盘，还是参照全国房价？五年后，双方的观点都可能成立。
中房研协副总监 回建强 楼市长期可能维持一个限制性的市场，如果有资金且有资格买房的话，建议买房。
因为投资楼市可以获得两方面的收益，一是资产增值；二是租金收益。
对比看，股市虽偶有行情，但目前中国的上市公司治理不完善，资本市场管理不健全，价值投资有理念无实质。
长期来看，抵御通胀投资黄金、房产更靠谱一些。
博友 吴一涵 中国股市20年，多数散户投资人没有赚到钱，即使遇到像股改那样的大牛市，散户也是接最后一棒的牺牲品。
在股市上收获丰厚的只有券商、基金、IPO发行人、权贵利益群体，他们构成了这个市场的“食肉群体”。
“绿大地们”和“李旭利们”，仅仅是这个市场一个极其微小的缩影，但透过这个缩影和窗口，我们已经略微窥见了里面的种种不堪。
这样的市场我们不敢再往里面砸钱。
投资人 贾先生 我从结婚时一套二手房起家，把工资剩余主要用来投资房产，短短10年间，现在拥有住宅和商住两用房各一套，买房让我的家庭资产升值了五倍。
这几年也入手了几只股票，但不少还套在那里不死不活，现在已经不闻不问了。
我觉得，还是买房比较靠谱，毕竟房地产资源是有限的，好的地段买一套少一套；现在发新股那么多，股票资源可说越来越泛滥。
介绍一下中国股票市场的发展历史
展开全部中国股票市场的产生、发展至今，仅用了不到20年的时间，几乎走完了西方发达国家股票市场200多年的发展历程，这是辉煌的改革成果。
当前无论是市场的组织结构，还是交易清算系统的效率，甚至包括市场的规模，同不少西方国家的股票市场相比，可以说没有太大的差距。
然而，当代中国的股票市场是一个“新兴+转轨”的市场，从“姓社、姓资”的长期争论，到邓小平的“坚决试，不行可以关”的英明决策；从股份制改革的争论，到开放股市为国企改革服务，并直到目前基本完成的股权分置改革，中国股市走过了近20年的风雨成长历程，经历了多变的政策选择。
中国股票市场的发育、发展，是中国经济从计划体制逐渐向市场体制转型过程中最为重要的成就之一，资本市场改革和发展的经验，也是中国经济改革成功经验的重要组成部分。
一、中国股票市场产生、发育的特殊历史背景 中国的股票市场不同于西方发达国家的股票市场。
通俗的讲，西方发达国家的股票市场，是遵循股票市场发展的自然规律，在市场经济的土壤里，自然生成的“天然产品”。
而中国的股票市场，则是在中国经济体制转轨时期，在以社会主义公有制经济为主体、同时探讨公有制经济多种实现形式的土壤里，在既要学习借鉴西方发达国家股票市场发展的自然规律，又要考虑中国国情、遵循中国经济发展的自然规律，“摸着石头过河”的过程中催生的“人工产品”。
这就决定了中国股票市场是有中国特色的股票市场。
研究中国股票市场的发育、发展的历史，不能不首先搞清楚中国股票市场产生、发育的特殊历史背景。
西方国家在资本主义生产方式的基础上，为适应社会化生产和规模经营的需要，企业的资本组织形式逐步从独资、合伙发展到股份公司，经历了一个漫长而渐进的过程。
建立在股份制度自然演化基础之上的西方国家股票市场的产生、发展、成熟过程，也必然表现为一个瓜熟蒂落的自然成长历程。
在中国，股票市场是国有企业股份制改革的产物。
由于新中国建立初期学习前苏联的经验，存在对公有制形式的片面理解，单纯强调发展国有经济。
社会化规模经营的大工业企业是通过高度集中的计划化分配制度，采取政府投资、国家所有的方式建立起来的。
与此相适应，中国改革前企业的资本组织形式几乎是单一的国家所有、国有独资的形式。
经过解放初期对独资、合伙甚至是股份制的旧官僚企业、民族资本家企业的社会主义改造和解放后30多年的国家投资、国家重建，到20世纪80年代，中国已经形成了覆盖各个领域的庞大的国有企业体系。
并在这种以国家独资为资本组织形式的制度基础上，形成了与之对应的社会分配机制、储蓄和投资运行机制。
20世纪80年代中期，中国经济体制改革和机制转换过程中产生的各种问题和矛盾也日趋突出地显现出来，具体表现为：一方面，国有企业因传统的计划运行机制的弊端和自身的体制改革、运行机制改革一直没有取得根本性的突破，面临着经营困难、亏损面增大、负债率过高、资产结构不合理的困境；另一方面，在金融领域，因长期实行单一的银行信用体制和国有企业普遍存在的“预算软约束”，使得国家银行独自承受的金融风险日渐增大，其他国家不时爆发的区域性金融危机也一再为中国敲响警钟。
为了解决这些矛盾和问题，中国先后进行了一系列改革尝试：在国有企业领域先后推行放权让利、租赁制、承包制、转换国有企业经营机制等多项改革措施；在国有银行领域，先后推行中央银行与专业银行分离、对国有银行进行企业化改革等多种尝试。
但是这些改革效果都不理想。
在这种情况下，处于改革开放前沿阵地的经济特区先行尝试进行了股份制改革，并在较短的时间内取得了成功。
随后，在地方政府以及中央政府的大力推广下，股份制改革被推到了中国整个社会经济体制改革的前台，股票市场成为令国人关注的焦点。
可以说，中国企业的股份制改革始于20世纪80年代中期，但真正出现改革热潮，是在20世纪90年代初股票市场诞生后，才进一步引发起来的。
在股票市场发展的初期，在巨大投资利益的诱惑下，广大投资者蜂拥入市，热情参与。
改制后的企业和地方政府亦体验到股份制改革带来的巨大利益，地方政府和企业发现进行股份制改造是一条迅速获取大笔资金并借此使企业迅速摆脱困境的捷径，于是也倾注出巨大的热情。
虽然，由股票市场热推动起来的中国国有企业股份制改革带有很大的、甚至不正常的利益驱动因素，但其在实践中显示出来的巨大魅力，却促使人们对于在社会主义市场经济关系中引入股份制的可行性有了更为统一的认识。
1997年中共十五大报告中明确指出了“股份制是现代企业制度的一种资本组织形式”，这充分表明时至1997年，对于大力推行股份制、发展股票市场，已经得到了包括中央领导高层在内的上下各界人士的一致认识和高度重视；同时也标志着中国股票市场发展的政策基调，已经从“坚决试”转变为“大力发展”。
二、中国股票市场的阶段性发展规律 纵观各国股票市场发展的历史，都呈现出一种阶段性发展的规律，尤其是发展中国家的新兴股票市场表现得更为明显。
股票市场具有阶...
2008年房地产市场政策及走势分析
2008年房地产市场政策及走势分析 文/求石 从六部委出台“国八条”开始，国家正式拉开房地产调控序幕，从土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等施频繁出台，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。
但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。
据国家统计局数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价仍是一路飙升。
然而，自11月以来，中国房地产市场迅速走向冷静，成都房地产市场也爆出市场趋冷，宁舍定金也争相退房等消息。
即将迈入2008的中国房地产市场，这是否是一个值关注的拐点信号， 2008中国房地产市场又有哪些政策方向值得关注？明年的房价将何去何从？ 宏观调控三剑齐发 在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。
种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。
首先，土地是房地产开发的根本。
国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。
尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。
因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。
从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。
地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。
出现“地王”的比例相对要减少。
项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。
物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。
一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。
再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。
提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至现有水平1.1倍，100万元20年房贷，需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。
不久国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。
保障性住房比例加大 国土资源部相关负责人在解读“39号令”时强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。
其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。
不符合该要求的，不得批准用地。
由于“39号令”等相关土地政策的落实，2008年，住房保障政策将进一步推进，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。
随着保障性住房及“90/ 70”政策的落实、低总价房屋产品市场供应将增加。
市场竞争更趋白热化 近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。
然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。
房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。
房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，房地产企业将加快房地产证券化通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场。
房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。
市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。
继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。
房价走势或将显现拐点 近日在福建举办的“房地产走势及房地产金融创新论坛”上，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士发表演讲称，2008年后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们的买房、结婚的高峰期。
2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。
这样的人口变...
2005
展开全部 暴涨原因： 1、2005年中央政府与证监会联合出台股权分置改革，股权分置改革的完成为股市的上涨腾出大幅空间，为暴涨提供了前提条件。
2、2008年的奥运会为人民提供了信息保障，减少了流动性风险。
3、由于有进入股市的前提条件，也有退出的保障，券商，老基金，保险基金第一波涌入股市，推动了股市第一步上涨。
4、人民币升值，外资进入中国金融市场可获得巨大的人民币升值的利益，大量外资涌入房市和当时只有1000点左右的股市，等待人民币升值。
5、QFII持有大量国内有价证券资产，大量境外资本涌入中国推动了股市的上涨。
6、国内基金规模的扩大，大量新基金发行，基金发行募集到的资金大量投资于股市 7、民间储蓄力量也涌入股市，推动了股市的上升。
暴跌原因： 1、 经济价值规律的作用，暴涨后股票价格严重高于股票实际价值，股市下跌是价值规律 2、 股指期货的推出，重大利空消息，因为股指期货是个看空机制 3、 2007年4月起开始显现通胀压力，政府不断调高商业银行的存款准备金利率和存贷款利率，实行从紧的货币政策，打压股市势头过猛上涨 4、 大小非解禁，紧随其后IPO解禁开始流通，再加上新股大量发行，使市场上股票严重供大于求，扩容压力之大对股市来说难以承受 5、 5.30事件后，外资纷纷撤资，转入房市或退出中国金融市场 6、 台湾大选，外联公投等政治因素的影响 7、 受次贷危机引发的全球性金融海啸影响和拖累，造成持续下跌...
2012年房地产行业的市场分析
2009年对于我国房地产市场形势的分析与展望 2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。
2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。
2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。
我国仍处在房地产市场持续发展阶段 与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场： 一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。
他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。
一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。
这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。
还有一类是投资型需求。
改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。
购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。
此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用 从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整的结果。
2004年以来，在我国经济较快增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支了部分基础消费需求。
几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前住房市场需求减少、调整期的到来。
第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。
第二，房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房市场。
第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了市场调整的程度。
虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。
将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更加合理。
这次调整是我国房地产业自1998年市场化改革以来，经历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将更具竞争力。
房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康发展的基础。
影响2009年房地产市场走势的因素分析 1.影响住房消费者预期变化的因素分析 2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。
随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。
一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。
二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。
三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。
从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。
近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。
因此，部分自住型消费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。
2.国家一系列调控政策影响分析 2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。
据银行计算，按等额本息还款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18%左右。
10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1%收取，使购房成本降低了2%以上。
同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。
3.住房的市场价格走势分析 2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定程度偏离了居民的承受能力（见表），使得住房市场量缩、价落。
经过一年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水分并没有...
人民币升值对房地产是利好还是利空
展开全部 人民币升值对房地产的影响房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。
房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。
其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。
人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。
其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。
其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。
资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。
目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。
对供给的影响إ人民币升值将增加开放商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；币值上升也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备进口价格，降低开发商的建设成本。
人民币升值增强了国外资本进入房地产领域的信心，国外资本不仅直接购买物业，同时也直接加大了于国内房地产企业的合作力度。
在一定的程度上增加了房地产行业的资金来源。
部分实力雄厚的企业甚至进行直接投资，如凯德置业（中国）自1994年进入国内以来，就一直活跃在房地产投资与开发市场，目前在华投资总规模已达120多亿元人民币。
房地产开发投资领域尽管面临调控压力，但投资回报率仍然高达30%，因此，房地产开发仍然是资金追逐的投资“乐土”。
人民币升值效应对房市的作用渠道分析预期效应إ国际热钱之所以大量流入中国，主要是豪赌人民币升值的预期所致。
当一个国家的币值升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能获得与本币升值幅度相应的收益。
这促使投资者追逐该国或者地区的资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不仅能够从人民币增值中收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是一举两得。
尽管自2005年汇改至2007年底，人民币累计升值幅度为12%，但这样的升值幅度并未达到国际热钱的对人民币升值的预期。
从中国台湾地区和日本来看，台湾地区自1985年以来，新台币持续升值，同时贸易顺差不断扩大，大批热钱流入台湾套汇，致使货币供应量大幅增加，大量热钱涌入房地产市场，导致了房地产价格疯狂暴涨。
1985年1美元兑40.6新台币，到1992年达到1:24.52，七年内升值比例达到70%。
从日本的情况来看，1985年日本“广场协议”签署后，日元迅速升值，从1美元兑换240美元迅速下跌到1986年的160，之后日本政府实施了错误的货币政策使得大量的超额货币流入股市和房地产市场，造成巨大的经济泡沫。
我国自2005年以来，房地产市场和股市同步大幅上涨，造成了较为严重的泡沫，应该说和国际热钱的涌入有很大关系。
从货币的资本化率理论来看，在其他影响房地产价格和货币资本化率不变的情况下，当人民币升值预期已经实现但并没有达到预期的升值幅度时，在短期内会有大量的国际热钱涌入房地产市场。
目前人民币升值已经达到了15%，但是和国外金融机构预计的25%还有一定的差距，这样依然给热钱一个稳定的升值预期并且这种预期在缓慢升值的条件下还将被强化。
按照购买力平价理论（PPP）并以发展中国家的物价为基准，人民币的理论汇率值甚至达到一美元兑换5.63元（关世雄，2003）。
进入2008年以来，截止4月9日，人民币元/美元=7.0025（中国人民银行），人民币汇率即将进入“6”时代，从房地产市场的来看，在2007年10月以来股市大幅下跌的背景下，大量的热钱依然会囤积在房地产市场并导致房地产价格继续居高不下。
ؤ通胀效应إ中国人民银行公布的数据显示，2007年12月末，我国外汇储备余额为1.53万亿美元，同比增长43.32%。
外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。
至2007年以来，存款准备金不断上调，但是国内的流动性依然未能缓解，使得通货膨胀高企，很大程度上是国际热钱的涌入导致外汇占款的增加使得货币政策的效果大打折扣。
在通胀高企的背景之下，人们为了避免通胀的损失，会倾向于抛出货币，转而投向保值增值能力较强的资产，使得过多的货币追逐过少的资产使得房地产泡沫的发生。
房价两年来出现了比较快速的上涨，泡沫逐渐累积，已经远远高于普通居民的承受能力。
住房问题关系到国计民生，房地产市场关系到国民经济的健康发展。
稳定住房价格，调控房地产市场成为构建社会主义和谐社会和促进国民经济健康发展的重要方面。