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REITs是房地产信托凭证（Real Estate Investment Trusts）是一种信托基金，以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

“通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。

”REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。

在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。

房地产基金REITs国内外发展REITs作为房地产的替代投资品在国外发展有很长时间，各经济体REITs推出时点与其房地产行业发展所处阶段相关。

自1960年美国首次推出REITs以来，纵观全球各经济体REITs推出时间点，各经济体推出REITs有两个目的：1、在经济或房地产市场遭遇困难时，通过REITs加速资金流向房地产市场，提升社会投资水平。

2、部分国家推出REITs主要为增强本国房地产竞争力。

目前，全球REITs市值超过了1万亿，美国占据近7成的份额，毫无疑问是全球最大的REITs市场。

澳大利亚和英国分列全球REITs总规模第二、三位，分别占比9.2%和5.7%。

REITs的推行有什么好处？1、对企业来说可以避免双重征税，获得税收优惠REITs运作过程中面临的税收主要包括REITs和投资者两个层面。

其中对REITs征税主要体现在REITs所得税环节和交易环节，大多数国家对于REITs的交易免征印花税，同时各国对REITs采取税收中性原则避免REITs在交易中重复纳税；一些国家为了促进REITs的发展给予投资者一定的税收减免。

新加坡不仅对REITs免收所得税， 而且个人投资者从REITs取得的分红也免征个人所得税。

这种优惠政策也使新加坡在短短几年时间内， 成为亚洲国家中仅次于日本的第二大REITs市场。

2、风险低由于REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，因此REITs的收益与其他金融资产的相关度较低。

投资者在资产组合决策中，会考虑REITs相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。

这是REITs成为投资对象的一个重要因素。

通过投资REITS，投资者不仅可以投资不同类型的房地产，甚至可以投资不同地区的房地产，以此来分散投资风险。

3、投资收益稳定REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入。

4、流动性高由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REITs具有相当高的流动性。

5、信息不对称程度低上市交易的REITs较房地产业的直接投资，其信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

澳大利亚是世界上最早开创REITS的国家之一，经过30多年探索与实践，已形成一定规模并逐步走向成熟。

在2008年3月之前，REITs一直都被称作上市房地产信托（LPTs）。

澳大利亚的第一只LPT——The General Property Trust成立于1971年。

截至2017年3月底，澳大利亚共有上市REITs61只，市值规模1347.5亿澳元，目前是全球第二大REITs市场。

数据来源：S&P Dow Jones Indices S&P/ASX 300 A-REIT上图为截止2016年ASX 300上市地产基金指数和ASX300指数总回报，从历史投资表现来看，澳洲上市地产的表现ASX300上市地产基金指数（S&P/ASX 300 A-REITS）指数年内投资回报为7.88%（年化利率），一年期投资回报高达20.08%，远高于同期的ASX300指数（S&P/ASX 300），上市地产板块表现尤为突出跑赢整体股市。

澳大利亚REITs组织形式澳大利亚的REITs采用的是信托结构，其中占据市场主导地位的，是一种使用合订结构的REITs。

合订结构是将一个REITs的信托单位和1份基金管理公司的股份捆绑在一起，且一经合订，两者就不能分开交易。

投资者通过持有1股合订证券，同时持有1个REITs信托单位和1份基金管理公司股份。

在这种结构下，基金管理公司主要负责房地产物业的开发和建设，而收租型物业则由REIT来持有。

通过与业绩优良公司合订上市，A-REITs的业绩将得以提高，可以增加对投资人的吸引力，同时通过合订扩大投资范围和投资领域，合理规避法律对主动开发和非依靠稳定现金流投资的限制。

截止2016年初，澳洲上市地产信托（A-REITs）的数量达到48家。

已经公布了最新资产估值的Goodman Group、DEXUS Property Group 和 Vicinity Centres的投资组合价值总计增加了约30亿澳元。

税收政策根据澳大利亚信托法的规定，REITs必须满足以下条件：1、75%的资产是房地产资产；2、全部的税后收益分配给投资者。

信托法对REITs的管理结构和资产负债率并没有限定。

税收方面的优势是REITs一个显著特征。

澳大利亚政府为了鼓励本国REITs的发展，其税法规定，如果单个基金产品的投资者超过300人，并且该产品项下的资金投资于具有现金流的成熟物业时，该基金可以免除交易印花税。

REITs所分派的股息不在REITs层面征税，投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税，这样就避免了REITs所得收益被双重征税。

而且，澳大利亚实行的是累进税制（Marginal Tax Syste...