房地产业股票行业分析

2012年房地产行业的市场分析

2009年对于我国房地产市场形势的分析与展望 2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。

2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。

2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

我国仍处在房地产市场持续发展阶段 与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场： 一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。

他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。

一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。

这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。

还有一类是投资型需求。

改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。

购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用 从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整的结果。

2004年以来，在我国经济较快增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支了部分基础消费需求。

几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。

将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更加合理。

这次调整是我国房地产业自1998年市场化改革以来，经历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将更具竞争力。

房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康发展的基础。

影响2009年房地产市场走势的因素分析 1.影响住房消费者预期变化的因素分析 2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。

随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。

一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。

二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。

三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。

从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。

近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。

因此，部分自住型消费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2.国家一系列调控政策影响分析 2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。

据银行计算，按等额本息还款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18%左右。

10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1%收取，使购房成本降低了2%以上。

同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3.住房的市场价格走势分析 2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定程度偏离了居民的承受能力（见表），使得住房市场量缩、价落。

经过一年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水分并没有...

房地产股票可以买吗 房地产业股票走势行情分析

两市大概有150多只股是有房地产概念的，如果粘贴复制过来估计你也不想看，所以我就说下几个明显的龙头吧。

房产股，首提四巨头，即万保招金，最大的四个房产股：万科A、保利地产、招商地产、金地集团。

上海地产：中华企业、陆家嘴、界龙实业、外高桥。

北京地产：中关村。

再说几个较有名气的地产股吧。

栖霞建设、银基发展、万通地产、中体产业、苏宁环球。

以你买的一支股票为列,做出宏观的行业分析和个股情况分析

万科A(000002)行业分析： 属于房地产行业，属于蓝筹股1在房地产开发与经营中万科A行业排名第17，行业上市公司共102家。

万科A独立评级机构家数高于行业内84.3%的公司。

2在房地产业中万科A板块排名第18，板块上市公司共105家， 科A独立评级机构家数高于板块内83.8%的公司 公司分析：1 公司以11.85亿元竞得通过挂牌方式公开出让的无锡蔬菜研究所项目，该项目位于无锡市新区商贸区，冷渎港南侧，长江北路以西。

项目净占地面积12.2万平方米，容积率2.4，计容积率建筑面积29.5万平方米。

万科拥有该项目55%的权益。

2公司以7.7亿元竞得通过公开拍卖方式出让的成都锦江沙河堡79亩项目，该项目位于成都市锦江区沙河堡，老成渝路北侧。

项目总占地面积8.0万平方米，净占地面积5.3万平方米，容积率3.75，计容积率建筑面积19.8万平方米。

万科拥有该项目70%的权益。

技术分析； 1万科A过去三年平均销售增长率为61.16%，在所有上市公司排名(161/1710)，在其所在的房地产开发行业排名为20/67，外延式增长合理 2万科A过去EPS增长率为10.28%，在所有上市公司排名（828/1710），在其所在的房地产开发行业排名为45/67，公司成长性合理 3万科A过去三年平均盈利能力增长率为55.88%，在所有上市公司排名（457/1710），在所在的房地产开发行业排名为 （32/67）。

盈利能力合理 4、万科A过去EPS稳定性在所有上市公司排名（726/1710），在其所在的房地产开发行业排名为22/67 。

公司经营稳定合理宏观分析： 1受益于宏观调控土地价格平稳回落，目前销售单价平稳，同比仍有较大涨幅，未来2-3年内，公司毛利率有望进一步扩大 2宏观调控导致行业集中度加速提高；人口出生率高峰带来的刚性需求高峰将在2016年左右来临，目前刚性需求处于上升期；越来越多的二三四线城市价格持续上升，成为大中型房企跨区域扩张的理想选择；公司有效市场的持续扩大，战略腾挪空间进一步增大。

3 2010年经济蓝皮书特别强调，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。

明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。

一种可能是陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环。

如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%~25%。

另一种可能是房价略有下降或者温和上涨。

房地产商的资本运营特点及分析

企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。

房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。

因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。

一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。

一、 房地产开发企业资金流特点 取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。

该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。

取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。

该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。

项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。

该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。

开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。

项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。

上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。

其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。

销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。

二、 房地产开发企业资金管理的关键 通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。

1、 投资计划是资金管理的前提 房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。

因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。

2、 资金计划是资金管理的基础 从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。

该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。

因此，评估工作越精准翔实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。

3、 资金筹集是资金管理的关键 对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。

企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。

遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。

对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。

目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。

为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。

在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考： 融资方式 说明 特点 难度 企业内部融资 通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金 可得性强，资金规模受限大 低 上市融资 在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市 耗时长，审批难 高 债券融资 通过发行公司债或企业债，向市场融资的行为 通常融资期限较长，融资成本较低 高 经营性物业贷款 以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款 对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长 中 并购贷款 商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。

对企业资质要求高，期限较长 高 信托融资 通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。

对企业资信有较高要求 中 委托贷款 委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。

期限短，成本高 中 投资基金 即通过与境...

2008年房地产行业分析我们做课程设计,要求分析一下房地产行业。

展开全部相关资料推荐：前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》 房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。

在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。

趋势之一，房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平 过去的10年，房地产处于上升期。

由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长（没有哪一个行业像房地产行业一样能够承受超过20%利率水平的融资成本），远超其它行业的平均利润水平。

国土资源部2011年5月发布的数据显示，全国大多数城市房地产开发利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%~40%。

根据中国社科院（住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》）的数据显示，我国房地产业平均毛利率为55.72%，相对于国际通行的房地产利润率为5%，中国房地产业的利润相当惊人。

随着本轮调整效果的逐步显现，依赖土地增值获取高毛利率的可能性变小，企业获得效益将主要由企业的竞争能力决定，而不是单单靠外在资源。

未来10年房地产业利润水平将逐步回归到市场各行业的平均利润水平，即大概在8%~10%之间，暴利时代将不复存在。

趋势之二，积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑 鼓励应用建筑节能新技术、新材料，大力发展绿色建筑是国家下一步发展的重点。

比如，采用改进房屋建筑门窗保温气密性能强的中空玻璃、热辐射镀膜玻璃等新型玻璃；应用优质新型墙体材料；利用地下热能保持房间恒温的地源热泵技术；因地制宜地开发利用太阳能技术等。

日前财政部、住建部专门发文，鼓励在公共建筑、民用建筑集中连片推广使用太阳能光电技术，进一步提升太阳能光电建筑应用水平。

今年光电建筑应用政策要向绿色生态城区倾斜，向一体化程度高的项目倾斜。

绿色生态城区应当以宜居、绿色、低碳为建设目标，以居住功能为主，把太阳能光伏发电等可再生能源建筑应用比例作为约束性指标，绿色建筑应达到一定比例，从整体上实现资源节约利用与生态环境保护。

除了鼓励性政策以外（包括财税部门给予相应的税费减免），国家还会采取强制性措施，推动绿色建筑的发展。

按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。

如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标；大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件；对绿色建筑设专项补贴等。

未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300~500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。

报告显示，目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。

从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加（一般不超过10%），但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。

例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自 2011年6月1日起，万科所按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。

如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标；大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件；对绿色建筑设专项补贴等。

未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300~500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。

目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。

从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加（一般不超过10%），但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。

例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自 2011年6月1日起，万科所有具备条件的开工项目，都将参照不低于绿色建筑一星的标准进行设计和建造。

趋势之三，房地产开发模式强调专业细分与合作 目前国内多数房地产开发商，往往既是投资商又是开发商，项目开发的资金来源除了自筹之外，主要依赖于银行等融资渠道和购房款。

一些开发商还有自己的设计单位、营销公司、施工承包队伍和物业公司等。

随着房地产开发的推进，分工合作将更加细化。

从资金、开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由 高度专业化的公司分别承担。

随着高度专业化的分工与合作，各个环节将充分显示出只做自己最擅长的分工与合作的优势。

开发商在整个开发经营过程中，...

刚进入房地产行业...在这个行业要怎样发展？刚踏入房地产行业..

你好！ 对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。

只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。

所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。

优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括： 第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。

第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换 位思考。

第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。

专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一 良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。

第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受你，这样客户才会 更好的接受你所推荐的产品。

第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然了 还有和领导的关系，这就不用多说了。

第六：虚怀若谷，不断学习，勤思考