整楼市政策趋势如何看待
整楼市政策趋势如何看待
4月以来，多地发布楼市调控政策。其中有郑州、兰州、福州、长沙、南京、苏州等大中城市，也包含诸多三四线城市。其调控举措主要以支持刚性和改善性住房需求为着力点，提振住房消费。
——降低购房首付比例。当前，购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素，大多处于观望状态。多地降低首付比例，降低置业门槛。
贵州贵阳、江苏连云港、河北廊坊等地近期发布通知，实行购买首套房首付比例20%的政策。江苏徐州近日发文，鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例。
——加大公积金购房支持力度。据诸葛找房数据研究中心统计，今年已有超过30个城市调整公积金政策。四川泸州、江苏扬州、盐城等城市发布政策，将首套房公积金贷款最高额度提升至60万元，河南南阳等城市则提高到80万元。江苏镇江、宁夏银川等城市还降低了再度使用公积金贷款的改善性购房群体的首付比例。
——下调房贷利率。央行和银保监会调低了首套房利率下限，进一步降低置业成本。值得注意的是，多地调整了首套房贷利率的认定标准，采取了“认贷不认房”的政策，即对于已结清贷款的家庭，再次申请房贷认定为首套房。江苏徐州、连云港等多地还发文鼓励银行加大二手房交易贷款支持力度、缩短审批放贷周期等。
——降税费，发放购房补贴。部分地方对增值税、契税等税费进行优惠，有些地方政府直接发放购房补贴，以提振刚需和改善性住房需求。此外，有些地方还调整限购范围、缩短限售期限等。
支持合理住房需求
4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
今年以来，全国房地产市场运行虽总体平稳，但受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，商品住宅销售下行压力有所增大。
国家统计局数据显示，1至4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元，下降29.5%。
相关专家认为，从房价同比变动情况来看，房价下跌的城市数量有增加的趋势，购房者信心尚待恢复。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，当前市场成交量仍处于低谷，各地需要因城施策，在调控的精准性上下功夫。
新发布的金融统计数据表明，4月住户贷款减少2170亿元。其中，住房贷款减少605亿元。
一家品牌房企营销负责人分析认为，多地从降首付、降利率、扩大公积金使用范围等措施入手，有利于满足刚需和改善性购房者的真实、合理购房需求。
家在江苏南通、常年在青岛做生意的张先生表示，由于无法将户籍迁至青岛，常年往返于两地的他不得不租房解决居住问题。“希望能在青岛买一套房，但由于非户籍人口购房政策门槛较高，实行五年限售政策，市场上二手房的选择不多。”
中国宏观经济研究院研究员刘琳认为，各地在守好风险底线的同时，对之前的收缩性调控政策进行适度调整，以更好地支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，鼓励新市民、青年人等群体进行住房消费。
坚持“房住不炒”，促进楼市平稳健康发展
当前，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位是社会共识。这个定位没有动摇，力度没有放松。各地因城施策不能脱离这个定位和方向，关键是要继续实施好房地产长效机制，增强精准性协调性。
记者调查发现，除了购房成本不低、贷款周期较长等原因之外，购房者短期内不愿出手的原因还在于对楼盘烂尾风险的担忧。
业内人士普遍认为，楼市僵局的“破局点”在于激发潜在需求，从而盘活存量房源，激活房地产资产的流动性，确保政策能及时落地。
“有活水了，客户就会逐渐回来。”北京链家一家门店负责人说，随着房地产市场信贷环境的进一步改善，购房者信心有所提振。
相关业内人士建议，监管部门应对房地产企业实施分类管控，因企施策，对可实现良性循环和健康发展的房企，给予必要的纾困保护;对管理不善、盲目扩张的高杠杆、高负债、易引发社会风险的企业从严监管，防止项目出现“烂尾”，最大限度维护购房者的合法权益。
楼市降温
4月份，仅有一线城市房价“坚挺”，仍在环比上涨。具体来看，一线城市新房销售价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.1个百分点，其中，北京、广州的环比涨幅分别为0.7%、0.1%，上海环比持平，深圳则环比下跌0.1%。
同时，一线城市二手房销售价格则环比上涨0.4%，涨幅与3月份相同，其中，北京、广州、深圳环比分别上涨0.6%、0.5%及0.5%，上海环比持平。
二、三线城市的新房、二手房销售价格环比均有所下跌。其中，二线城市新房销售价格环比由3月的持平转为下降0.1%，二手房销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.2个百分点;三线城市新房销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点，二手房销售价格环比下降0.3%，降幅与3月相同。
从领涨城市来看，成都成为“大热门”，新房价格由成都和贵阳领涨，4月份环比涨幅均为0.8%，二手房价格则由成都领涨，环比涨幅为0.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最新的房价指数表明房地产市场面临较大的下行压力，各类稳房价、稳预期工作需要加快推进，否则房价指数继续降温会给房地产市场稳定带来冲击。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，一线城市是本轮市场复苏的“领头羊”，预计市场提升的效果会持续显现，但受大环境影响，不容易出现整体市场过热的情况。
他还称，三四线城市的调控放松力度更大，但市场表现却难言乐观，预计后续还将出台更多政策以拉动市场，但部分基本面不佳的城市进入一段房价下行期或无法避免。
房价将如何走
近一两年，受疫情扰动、经济增速放缓等影响，我国房地产市场承压。根据国家统计局5月16日公布的数据，今年前4个月，我国商品房销售面积同比下降20.9%，销售额同比下降29.5%。
在此大背景下，从中央到地方均频频出台一波利好楼市的新政。5月15日，央行、银保监会宣布，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，即首套住房的房贷利率最低可到4.4%，重回了2015年9月后的房贷水平。
从地方层面来看，据克而瑞研究中心报告，截至5月11日，今年以来全国累计134个省市共计出台了231次相关政策，放松限贷、限购的刺激力度明显加大。
展望后市，中金公司预测称，从成交价格走势、买卖双方议价能力均势等多方面来看，房价预期下行趋势已初步形成，后市能否有所缓解或扭转，须视各地在政治局会议表态后的具体措施力度和疫情发展情况而定。