二手房市场有希望雄起
二手房市场有希望雄起
便利购房者置业
“我本来还需要等一年才能买房，但现在可以提前了。”家住杭州拱墅区的王女士对记者说。2021年5月，王女士和家人一起搬来杭州，正在她一边看二手房、一边准备新房摇号的时候，当年8月杭州出台新的限购政策，她便推迟了购房计划。
王女士告诉记者，自己买房是家庭刚需，因为新房摇号难度较大，所以更倾向于购买二手房。此次杭州出台的楼市新政对类似她这样的购房者增加了不少便利：一方面，原定的购房计划可以提前;另一方面，如果选择购买次新房，“满二唯一”住房免征增值税的政策将降低自己的购房成本。
值得关注的是，相较于楼市火爆时期的盲目“追高”，目前购房者心态更加理性。
在杭州一家互联网公司工作的王鑫对记者表示，原本准备今年购房，但综合考虑后决定推迟购房了。
“目前市场上房源还是非常充足的，尽管自己是刚需，但也并不迫切，还是会多看看，等房子和价格都合适的情况下才会购买。”王女士说。
“新政对二手房购房资格松绑，确实会增加不少刚需购房者。”拱墅区一家德佑地产门店中介吴婷婷对记者表示，因为贷款利率降低，春节后看房的客户在逐渐增多，但成交并不理想。目前购房者持观望态度较多，加上市场房源非常充分，降价房源还是很多，房主的心态也不一致。从价格来看，二手房想要成交，房东还是要降价出售。
吴婷婷告诉记者，一些此前观望的购房者，或者因为购房资格问题搁置下来的购房者，也许会选择合适的房源出手。
二手房价格难大涨
针对二手房价格走势，不少业内人士表示，新政会在一定程度上提振低迷的二手房交易市场，二手房价格后期出现大幅上涨缺乏有力支撑。
一方面，由于新房限价，较大的价差会让更多有房票的人选择等待新房摇号而非购买二手房;另一方面，在新房摇号资格严控的背景下，二手房新政会让更多房东出售手中的二手房，腾出房票继续加入一手房“抢房大军”。
“在二手房存量持续攀升、刚需较弱的情况下，即使有购房资格的人多了，杭州二手房价格也不可能出现大幅上涨。”一位业内专家表示。
不过，持有核心区域资产的杭州业主们仍然抱有高位套现的心态。比如杭州申花核心地段某项目一套高层房源，挂牌价和同小区其他房源相比，每平方米相差近3万元。吴婷婷坦言，这一挂牌价格虚高，导致该房源自去年底挂牌以来一直没有成交。
中原地产数据显示，4月杭州全市二手房(含富阳)成交套数为3950套，整体成交量依旧处于低位。去年同期在市场成交量明显下滑的情况下，网签量为9939套，是今年同期的2.5倍。此外，今年以来，杭州法拍房市场也因无人报名而屡屡出现流拍。4月杭州市区(除临安外)有125套房源上架法拍，85套成交，流拍率达32%。
杭州贝壳研究院5月6日发布的研报表示，4月新增挂牌买卖房源量10000多套，环比下跌28%，同比下滑39%。市场观望氛围浓厚，叠加疫情防控期间人口流动较差，带看量下滑明显。4月二手房带看30000多人次，环比下跌23%，同比下滑54%。
促进市场稳定发展
业内人士表示，此次杭州新政降低了二手房限购门槛，合理支持置换改善需求，支持三孩家庭购房需求等，将有效提振二手房市场。
“总体看来，此次针对二手房的政策放松力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。”中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为，杭州新政降低了二手房限购门槛，大量购房需求会因此次社保缴纳年限的降低而释放。同时，家庭唯一住房转让的增值税免征年限由满5变满2，降低了购房成本，助力刚需群体置换改善需求。
“杭州市场新房需要摇号，价格相比二手房出现倒挂，二手房市场挂牌量井喷但成交量下滑，量价均出现调整苗头，此时发布稳楼市政策，对房地产市场稳定健康发展是有利的。”中原地产首席分析师张大伟表示。
政策“堵点”与执行困境在哪里?
如来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松，但集中于此前缺少额度但安全的项目，属于释放存量需求;又如纾困机构从框架协议到具体落实，中间存在多方博弈，银行和AMC也是企业，也有经营压力，实务中往往“挑肥拣瘦”，即便成交最终也会大幅折价。
多名地产圈人士认为，房地产行业要实现良性循环，还需要更多的金融创新，最大限度唤醒市场活力与信心，提升微观主体的“自愈”能力。
值得观察的是，二线城市如杭州、成都等，在坚持“房住不炒”基调下，陆续有序放开楼市限购，有望刺激当地楼市销售回暖，推动产业链循环起来。
房企受惠有限
在等待政策驰援的同时，多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。
5月12日，一则2亿元利息逾期的消息，再次拉满了外界对融创资金危机的紧张感。
记者注意到，自去年下半年以来，在信贷融资收紧和销售回款乏力的双重影响下，陷入流动性危机的融创全力开启自救。直至此次，为了尽快赢得转机，融创引入了第三方机构。此前自掏腰包为公司“输血”的孙宏斌，已逾有一个多月未现身公开场合。
龙头房企尚且如此，遑论中小房企。
“缺少信心，是行业目前最大的问题。现在一旦出现房企债务违约消息，就会迅速引起轩然大波。”在上海某上市房企担任高管的李东(化名)向记者透露，目前大部分房企尚未到资不抵债的程度，但现金流枯竭已是不争事实。
今年4月25日，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC召开专题会议，商讨为12家问题房企进行纾困。随后，一份与华融签署的总规模50亿元纾困框架协议，让中南建设被业内认为是最有可能通过借力AMC机构脱困的房企。
“对行业来说，这是好消息，可以成为房企与银行谈条件的资本。但无论是什么政策，关键还在于落实。”李东认为，今年以来，从放宽“三限”(限购、限售、限贷)到发放购房补贴、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持，楼市“松绑”政策不断，但就企业感受而言，目前仍未感受到政策带来的明显改变。
“现在来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松，但帮助效果有限。”一名房企人士向记者表示，开发贷紧紧绑定项目，目前银行给开口子的基本是此前缺少额度但安全的项目，属于释放存量需求。
“从框架协议到具体落实，这中间还存在多方博弈，真正能落地多少有待观察。”广东某房企高管认为，毕竟银行和AMC公司也是企业，也有经营压力，是企业就天然厌恶风险，所以与其说是纾困，实质上也是“挑肥拣瘦”，而且一般最终也会折价成交。
在等待政策驰援的同时，多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。
“为了解决流动性问题，除了全国排名前10强房企外，大部分房企已经变卖了物业资产，以求得生存。如碧桂园服务收购中梁百悦智佳，华润万象生活收购中南服务、禹佳生活。”李东告诉记者。
“对于中等房企而言，卖物业资产是‘回血’的最快方式。一般来说，头部物业公司估值能达到50倍，中等规模房企估值为15至25倍。对于收购方来说，并购一家项目重叠度高的物业公司，既可以享受资本溢价，又能增加管理运营的边际效益。”李东说。
推动临期债券展期，则是房企的另一个无奈之举。
记者注意到，今年以来，富力地产、龙光控股、融创、阳光城等多家面临流动性压力的房企均在积极寻求债务展期。
“我们公司今年所有的美元债都已经和债权方谈拢展期，用项目收益做担保，总共9亿美元，期限为12至14个月不等。”一家全国排名前20的港股房企人士告诉记者，以时间换空间，是当下房企平衡到期债务和稳定经营的最佳选择。
销售端复苏渐露端倪
在政策“暖风”吹拂之下，4月份以来，各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏，去化率企稳回升。
“除了外部融资环境严峻外，疫情也加剧了行业下行压力。”一名房企销售人员向记者表示，今年3月初，各大房企售楼处还是人来人往，各式噱头十足的营销方案满天飞。“大家错过了‘春节档’，都不想再失去‘小阳春’。但谁都没想到，好势头被疫情打断了。”
据克而瑞不完全统计，目前全国有20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭，造成无法及时推货。受此影响，今年前4个月，全国百强房企实现权益总销售金额14814亿元，同比减少52.8%。4月，百强房企实现权益总销售金额3475亿元，同比减少63%。
从融创5月12日披露信息来看，疫情引发的销售难问题，正是其发生债券利息逾期未还的重要因素之一。公告显示，今年3月份以来，融创重点布局的一、二线城市的销售受疫情影响严重，3月、4月合同销售金额同比大幅下降约65%，使得集团现阶段面临更大的流动性压力。
就房地产项目开发周期而言，每年4月、5月是房企拿地高峰，紧接着进入施工、开发环节，然后赶在下半年“金九银十”开盘，最后年底实现回款。“多数城市的调整时间达到9个月，一些一线城市甚至长达一年时间。”易居企业集团CEO丁祖昱分析认为，房企在2021年下半年开始放缓拿地，也一定程度上影响了楼市供应端。
“因为疫情影响，我们位于深圳、珠海、宁波等地区的多个项目施工都被打乱了节奏。”世茂股份相关人员向记者透露，该公司旗下一些商办地块均因疫情冲击而处于停工状态。
5月16日，国家统计局发布的开发投资数据，则客观显示出当前房地产市场的景气度。今年1月至4月，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%。根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的多年观察，房地产开发投资数据很少出现负值。他认为，监管部门应对此高度重视。
在多名行业人士看来，房地产要实现良性循环，不仅要解决融资端问题，更要从销售端发力。可以看到，近期越来越多的支持政策指向销售端。
根据克而瑞监测，今年前4月，全国有83个城市出台相关优化政策，其中16城放松限购、19城放松限贷、6城放松限售、15城财税托市。5月起各地稳楼市政策再次井喷，不少热点城市加入了放宽“三限”(限购、限售、限贷)的行列。
“一个积极信号是，在政策‘暖风’吹拂之下，4月份以来，各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏，去化率企稳回升。”丁祖昱表示。北京4月份的开盘去化率已上升至45%，环比增加15%。西安、苏州、郑州、成都、济南等城市的新盘项目分化加剧，热销项目主要为与周边二手房价差较高的楼盘，个别楼盘甚至出现“日光盘”。特别是刚刚过去的“五一”小长假，北京、成都等部分城市销售好于春节期间。
“‘五一’假期，我们这边看房买房的多起来了，比之前有起色了。”北京周边的一家房企高管说。