楼市有望逐步走上坡路
楼市有望逐步走上坡路
国家统计局数据显示，前4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%。其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%。其中，住宅销售额下降32.2%。4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。
对于商品房销售表现不佳的情况，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析，受新冠疫情等因素影响，居民购房意愿不强，房地产企业推盘积极性不足，购房者存在一定观望情绪。
陈霄说：“随着疫情阴霾逐渐散去，政策效应将逐渐显现，预计6月后销售数据有望明显回升。”
业内人士认为，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策释放了稳市场的重磅信号，有利于改善房地产市场销售乏力的状态。央行、银保监会5月15日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
“前期部分城市将‘认房又认贷’改为‘认贷不认房’，这将有利于降低刚需和改善性需求购房成本。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。贝壳研究院数据显示，4月百城首套房贷平均利率为5.17%，预计更多城市的房贷利率会下降，取消“认房又认贷”的城市也会逐渐增多。
购房者信心有所恢复
从到位资金情况看，国家统计局数据显示，前4月房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%;个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。
陈霄表示，当前房地产调控政策多在需求端发力，集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限售等方面，后续政策可考虑更多创新之举。许小乐建议，支持房地产企业再融资，加快重点房地产企业风险处置进程。
据中指研究院监测，今年以来，全国已有逾百城优化调整房地产政策，各地下调房贷利率空间进一步打开，预计将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。
5月15日，海口市发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，满足合理购房信贷需求。支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。
5月16日，成都发布的《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》明确，优化预售资金监管。支持各区(市)县落实属地监管责任，在《成都市商品房预售款监管办法实施细则》明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。
“房地产市场的恢复节奏有赖于疫情的有效防控及各地政策的执行力度。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，当前，部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业信心有所恢复，房地产市场有望逐步企稳。
融资端呼吁更多金融创新
在销售端尚未明显回暖的情况下，通过创新金融方式，满足房企融资端需求，是解决其流动性最快捷的方式。
5月16日，根据深交所官网，为支持龙湖相关的供应链ABS发行，第一单民营房企信用保护凭证业务发行。“该业务是典型的‘为发债上保险’的创新业务，有利于增强相关债券融资的信用等级。”严跃进认为，这是资本市场积极创新支持实体经济的表现，有助于房企融资成本降低、融资效率提高。
“房企能否实现销售回款，取决于消费者是否愿意买单，而购买力的恢复是需要一定时间的。”一名在国有房企负责资金业务的高管向记者表示，在销售端尚未明显回暖的情况下，通过创新金融方式，满足房企融资端需求，是解决其流动性最快捷的方式。
上述房企人士认为，开发贷、公司债是房企常见的融资工具。其中，因需要满足四证齐全的项目限制，开发贷相对见效慢，难以在很短时间内给予房企大量融资金额。金额大、资金使用灵活的公司债，效果相对立竿见影。
“要注意的是，能获得融资政策支持的房企，其本身应该仅是流动性问题，而非资不抵债。”在华夏幸福南方总部财务融资中心副总经理孙亮看来，从5月16日获得发行公司债资格的3家民营房企来看，均为资金管理能力较强的优质企业。
“房企债务问题往往十分复杂，需要第三方机构深度介入，进行充分尽调，才有可能掌握真实情况。”孙亮认为，对于存在流动性问题的房企而言，可加大融资“输血”和资产出售，或考虑让央企、国企、地方城投来接手优质资产，帮助渡过资金难关。倘若是资不抵债的房企，即便通过举债或卖项目获得“喘息”机会，也存在巨大的潜在风险。
“当前形势下，房企可出售的一般都是能创造净现金流的项目，即未来收入大于支出。而一旦优质资产出售后，原本就已资不抵债的房企，资金缺口可能反而更大。”孙亮解释称，比如某项目未来净收入10亿元，按八成折价出售，即净收入变为8亿元，因此又增加了2亿元缺口。
另有房企人士认为，就销售端而言，应满足不同群体的购房痛点。简单来说，可把购房人简单分为“未上车的刚需”“已上车的改善”“富裕阶层”三类。
其中，刚需群体的需求在于首付和按揭。在个人收入或家庭收入预期较低的情况下，每个月仅减少几十或几百元的月供，其缓解按揭压力的效果极其有限。相较之下，改善型群体通过置换房屋获得增值收益，但与刚需群体类似，痛点仍在于按揭压力。而对于富裕阶层而言，最需要的是购房名额，因此限购的放松是关键。
“各类利好政策不断，尤其是在降低拿地资金、优化缴款方式、允许拿地即开工等方面，客观上在不断降低房企的顾虑。”严跃进认为，相关政策需强化对房企的调研和摸底，对于资金的流通通道要进行密切追踪，要让纾困资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产企业。