利率上升也救不了楼市
利率上升也救不了楼市
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
啥意思，通俗点来说，新政出来以后，首套房利率最低可能降到4.4%。这样的利率与去年的高利率相比，差距不是一般的大呀。
去年，很多人买首套房的利率普遍在5.9%，以按揭30年、贷款总额100万来计算，如果按照去年的利率，总利息起码也要110多万，可是如果按照刚刚出来的新政，总利息只需要80万左右，足足比去年少了30万。
一辆宝马，就这样没了。
而对于那些去年、前年，在高价格期间、高利息时候买楼的业主，可能要哭晕在厕所了。
01.
这两年疫情反复、外加大宗商品价格的暴涨，导致国内不少企业以及就业情况都不太乐观。
整体经济不太好，楼市就更惨了。
前段时间，网上公布了今年4月份的贷款数据：
同比去年，4月份人民币贷款少增了8231亿元;住户贷款少增了7453亿元、住房贷款少增4022亿元、不含住房贷款的消费贷款少增1861亿元、经营贷款少增1569亿元。
这些都是与去年同比的数据，每一项都在减少。说明了啥?个人和企业的融资需求全面萎缩，说明大家都不愿意贷款，更不愿意贷款买房了。
以前，大家手上没钱没关系，只要认为房子会一直涨，大不了贷款买，最终都可以推动房价。
可是，三年疫情以后，大家对楼市的看法不仅仅停留在对楼市的信心、对投资的信心上面，还多了一些对个人前途、和企业命运的担忧。
可以说，以前买房的人很少考虑自己的长期就业问题，很少考虑自己所在单位是否能长期支持他在这个企业就业，让他实现长期稳定还贷。
而今，变化太快!除了有国际上形势瞬变、大宗商品价格上涨、能源价格持续高位，导致的成本不断攀升，从而进一步导致的企业生存压力;还有疫情反复可能带来的就业压力。
大家的信心在降级，预期也慢慢变差，以前没钱可以贷款，现在任你说破了嘴，大家也不肯花钱，不肯借钱。
02.
就目前情况，楼市搞定向降息后，要实现以前那样的买房大潮，可能性不大了。
毕竟当下的情况并不是房价周期的中期、或初期，有人算了一笔账，如果按照目前咱们国家的房子的建设总量，和整个中国家庭的数量来算，其实每户一房，差不多够了。
只是目前的现状是，很多人手上有几套房，一部分人手上根本就没房。但对于那些已经构成买房年龄、但依然没有在这波楼市周期买房的人而言，在如今的高房价、低利息现状下，想要实现这一拨人买房的可能性不大。
而剩余已经买了房子的人，再买房的目地，要么为改善居住环境，要么为投资。而投资的前提得有利可图，毕竟资本逐利是人之本性。
如果对房子涨价的预期不高，对入手房子多了一份跌价的担忧，投资者又怎么会在这个时候因为利息降低就贸然入市呢?
说白了：买房人躺平，再多的刺激政策也失灵。
03.
再聊一聊库存，据说到今年二月份为止，咱们的房产商手中已经建好的、但没有卖掉的房子，还有5亿多平方米。
也就是说，从现在起，如果全国不再新增一宗住宅用地入市，现有的库存可能需要至少几年才能消化。
当然，这只是做一个全国的统计，并没有细分城市，像鹤岗这样的城市，估计目前的库存用上十年，也不一定能被消化掉。
而对于北上广深这样的一线城市，相对来说，时间就较短一些。
除此之外，再加上咱们国内的空置率，即便老百姓买了没住、用来投资的房子，将近也有60亿平方米。
这两个算一块，怎么也得卖几年。
当然了，咱们地方上不卖得也不可能，房地产作为咱们国家的支柱产业，这事改变不了。
只是，在整个宏观经济并不太理想的情况下，想要看到楼市的曙光，估计除了要么这两年彻底拧紧土地的供应水龙头之外，就只能搞一些不同寻常的刺激措施了。
各地楼市优化政策此起彼伏
每经AI快讯，今年以来，地产业暖风劲拂，迎来了史上罕见的政策密集期。据统计，今年前4月，全国有83个城市出台了与房地产相关的优化政策。然而，仍有部分房企未能切实感受到温暖。从此次最新获许发债的3家企业来看，即便是财务状况相对较好的房企发行公司债，也需要配套信用保护工具。记者采访调研十多家房企后发现，一些二、三线面临困难的房企“近渴难解”，生存状态仍是寒意阵阵。多名地产圈人士认为，房地产行业要实现良性循环，还需要更多的金融创新，最大限度唤醒市场活力与信心，提升微观主体的“自愈”能力。
房地产业和建筑业信心受挫
5月16日上午，国家统计局发布了1~4月宏观经济和房地产行业数据。房地产各指标下滑幅度超乎市场预期。
从开发投资指标来看，1~4月全国房地产开发投资同比下降2.7%，降幅较一季度扩大3.4个百分点。单月看，4月房地产开发投资同比下降10.1%，降幅较3月份扩大7.7个百分点。
由于房地产业和建筑业信心受挫，新开工和竣工规模更是一降再降。1~4月，房企房屋施工面积同比持平，新开工面积同比下降26.3%，竣工面积同比下降11.9%，三者较一季度降幅分别扩大1个、8.8个和0.4个百分点。
从销售指标来看，1~4月商品房销售面积同比下降20.9%，较一季度数据(同比下降13.8%)继续放缓;商品房销售额同比下降29.5%;一季度这一数据为同比下降22.7%。
尤其是4月份单月，商品房销售面积和销售额均不足5位数，分别为8722万平方米和8134亿元，同比分别下降39%和46.6%;二者降幅较3月份扩大21.3个百分点和20.4个百分点。
疫情反复对区域楼市造成严重影响，1~4月东部地区和东北地区商品房销售面积分别同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情辐射，长三角城市群内强二三线城市普遍遭遇了间歇性静态管控，对市场情绪和购买能力影响巨大。东部区域尤其长三角区域向来是全国房地产市场重点区域，东部地区楼市销售停滞使得全国商品房规模失去支柱。
中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为，房地产销售低迷主要受三方面因素影响：一是由于疫情防控收紧，居民看房购房行为受到限制;二是居民收入增速明显放缓，继续加杠杆能力受到削弱;三是受近两年房企债务违约事件影响，居民对期房销售不信任，也对房地产销售形成拖累。
从资金来源来看，1~4月房企到位资金同比下降23.6%，较一季度数值(同比下降19.6%)继续恶化。其中，国内贷款同比下降24.4%，弱于一季度指标(同比下降23.5%)，自筹资金同比下降5.2%;定金及预收款同比下降37%(一季度为同比下降31%);个人按揭贷款同比下降25.1%(一季度为同比下降18.8%)。
需要指出的是，4月份房企资金来源中，国内贷款1311.6亿元，低于2021年以来最低值，表明银行对于房企贷款发放的意愿仍未修复。
在房地产行业风险仍未出尽的时候，房企外部融资压力依旧较大。中指院数据显示， 4 月房地产行业信用债融资规模为431.4亿元，同比下降 41.1%，环比下降 25.1%。
从拿地指标来看，1~4月，房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%;土地成交价款955亿元，同比下降20.6%;二者降幅均较一季度有所扩大。单月来看，4月土地购置面积和土地成交价款分别为427万平方米和283亿元，同比下降57%和28%。
在今年多个城市首轮集中供地中，参拍企业仍以国企央企和区域平台公司为主，大部分民企依旧受制于流动性压力无力参与其中。
这是一个恶性循环。在房地产销售持续下行，房企资金压力进一步凸显时，房企的投资拿地需求自然会进一步减弱。房地产销售作为房地产投资先行指标，在销售尚未见底时，房地产投资自然转向偏弱。
4月份，国房景气指数在1月跌破100后再次下跌至95.89，降至2016年初以来最低水平，市场仍处于“政策底”与“市场底”之间的过渡阶段。