2022中国楼市接下来应该怎么走
2022中国楼市接下来应该怎么走
针对眼下的现象，说什么的都有。比如，有的人就直言不讳地说，中国楼市就是政策市，现在从上到下“松口”楼市，与2003年、2008和2014年如出一辙，当出现突发情况后，放松楼市为稳经济，而前者再次起飞，来一波大行情。还有的人说，今非昔比，人口出生率下降，且大家收入都受到事件影响，市场只会越来越差，加上房价实在太高，泡沫太多，重回8-10年前指日可待等等。
不得不说，不同人看问题的角度不一样，掌握的信息千差万别，得出的结论也自然是不同的。但是，对于将要购房或者卖房变现的群体来说，眼下这种看不清方向的楼市，着实让他们很是迷糊。那么，本文今天来回答一下：“5月后，中国楼市接下来怎么走?”，懂行人给出了3大预判，跟很多人的“惯性思维”不一样，2022年或将超出很多人的想象。
直接上干货。
本文特别要说明的，这回尽量不用数据，粉丝朋友应该也有看过我此前的文章，为避免冗繁的篇幅，直接输出结论。
第一，恢复楼市是一定的。
不管我们相不相信，目前超过110座城市已松绑了部分楼市调控政策，比如降低房贷利率，一二手房都有，限购、限贷、限售等都在逐步松绑，有的还直接发放购房补贴，免除或者打折办证税费等等。
这些实打实地放松调控政策，肯定不是各地自发作为，而是在全国一盘棋的大局下，得到了决策层的授意。比如4月底国家大会就强调，“支持各地从实际出发，完善房地产政策”、“支持刚需和改善住房需求”。央媒经济日报随后发表评论文章《因城施策完善房地产政策》就提到：
房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
可以看出，这句话也指出了为什么要在现阶段松绑调控的关键原因，当然，这里也要加一个背景，那就是“疫情”。根据中指研究院发布的最新数据显示，2022年前4个月，百强房企销售均值下降了50%，由此可见现阶段房地产行业的严峻形势。现在各地放松楼市调控，是因为房地产行业明显下滑已经影响到经济发展和金融安全。所以，尽快恢复房地产正常发展，是迫在眉睫的事，这一点，不管你喜不喜欢、愿不愿意，从大局看，通过修正此前过严的调控恢复楼市信心，恢复在经济中的比重，是眼下确定的事，不要有任何怀疑。
第二，这波楼市能走多远?
这一点，主要取决于调控放松的尺度。可以从两个方面看出来：
一是常规的行政管控放松。比如限购，目前不少城市已经取消了，包括一些新一线城市，其目的就是针对那种三四线的购买力，把置业城市能级提升一下。还有限售，包括青岛、南京等城市，他们主要目的是让购房者觉得房子能早变现，资产能流动起来，进而出手购房。需要注意的是，这些限购、限售还没完全放开，部分放开主要就是试探市场效果，如果不行，就再松一些。但要清楚一个放松的底线，“房住不炒”还不太准确，而是房企的杠杆率不会再有上升的机会，这个是一个事关经济健康发展和金融安全的底线，正如黄老不久前所言，将由现在70%、80%的杠杆率向60%、50%，甚至40%，是一个不可逆趋势。这样的话，地价、房价就失去了大涨的基础。
这里要特别说明的一个是房贷利率，这可是直接关乎到购房成本的大事，这几个月已快速下降。像广州、南京、青岛、西安等城市的一些银行首套房利率回到了4字头。相比去年5点大几、6字头的利率，对观望的购房者还是有一定冲击力的。明面上的说法就是“支持刚性需求和改善性需求”，考虑到目前的市场，接下来不排除一些利率回到基准，甚至出现打折情况。
一句话总结，常规性的楼市行政管控，将根据市场恢复情况进行进一步的放松，直到当地楼市真正回暖。
二是房地产税预期。都知道，在去年底的时候，已经通过了国家在部分地区试点房地产税的决定草案。根据内容，2022年就应该开始逐步试点了，但到了今年3月份，由于众所周知的原因，财政部相关负责人在接受新华社采访时表示，年内不具备扩大房地产税试点的条件。但真的就不实施了吗?答案是否定的!全国人大法工委经济法室岳仲明主任在4月25日再次表示：
授权决定明确试点期限是五年，通过授权决定、改革决定保障改革先行先试依法有序进行，积累试点经验，形成制度成果，再制定和修改完善相关法律。
说白了，这个房地产税肯定是要试点的，此前的决定也是有效的，不过是因为特殊原因延缓了而已，不仅要试点，还要形成制度，上升到法律，作为楼市管控的长效机制。那么，问题就来了，到底什么时候开始扩大试点呢?
梳理看来，一年半载应该不可能了，因为眼下就是恢复楼市，是政策松绑期，但待楼市恢复到正轨，甚至一些城市开始出现过热情况时，这个时候再启动房地产税试点就是理所当然了。对于购房者来说，我们要有一个这样的心理排期，不要被眼前的现象所迷惑。
第三，房子还能不能买?
同样分两个方面：
一个是短期。既然是短期，可能也就1年左右为界，这个时候谈整体人口、收入这些因子就显得没那么必要，基本可以忽略，主要就看政策，特别是利率，利率低，购房成本减少，加上相应的折扣优惠，以自住为目的刚需和改善出手问题不大。
有人说，不可以再等等吗?基本没有必要!前面也说了，恢复楼市是一定的，那也必然面临着房价折扣的收回，或者房价和利率的再次上涨，到那个时候，不仅成本会上升，也会被彼时的市场氛围弄得很不爽，还可能选不到好房源。所以，有合适的房子该上车就上车，绝对的低点确实难把握。
二是长期。这个就必须考虑到人口，甚至货币的因素了。长期看，人口出生率下降是毋容置疑的，趋势不可逆，我们将全面进入深度老龄化，房子总量肯定是不缺了，不过是地区和房型的结构性差异。而货币也是如此，M2高速增长的时代也结束了，原因就在于随着经济基数越来越大，经济增速会进一步放缓，现在增速5点几，未来4点几，二点几，都是正常的，而与之匹配的货币增速也会随之降低。所以，依靠货币超发支撑房价的时代也一去不复返，某个特殊事件虽有可能引起流动性宽松的反复，但不改方向和趋势。
外省刚需客喜获买房资格
2018年，海南实施“全域限购”，房地产行业受到影响，岛外人想要安家海南，过上“面朝大海、春暖花开”的生活，难度也加大。不过，要建设自贸区、自贸港的海南，对人才极为渴求，在人才落户安家方面也有所倾斜。
2018年5月，海南发布《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》，明确规定“引进的各类人才自落户之日起，购买商品住宅享受本地居民同等待遇，不受限购政策限制”。所谓人才，即具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或执业资格的人才，也包括柔性引进的高层次人才。
而海口则在此基础上收紧“口子”。2021年9月18日，海口发布《关于调整海口市购房政策和人才落户政策的通知》。《通知》规定，除了经海南省委人才发展局等省级部门认定的A、B、C、D、E类高层次人才及政策实施前已落户的人才，新落户的人才须有累计12个月的社保或个税缴纳记录才能购买第1套住房，未落户的人才则须提供累计24个月的社保或个税缴纳记录。
《通知》让不少人瞬间失去购房资格。西安人陈遇(化名)称，当天中午购房资格刚刚审核通过，下午就出台了新政策，“但凡犹豫一下就困难重重。”
晚来海口几个月的王悦(化名)就被卡住了。为了就近照顾在海口读初中的孩子，也为有个养老的好地方，2021年底，山东人王悦通过人才引进落户海口，并着意买房。“‘9.18’政策出台之前，落户买房没有社保、个税的限制，但此后不仅要购买社保，买房计划也不得不往后推一推。”
《通知》发布后，海口还着手严查引进人才的实际就业情况，根据海南省的人才落户条件，引进人才需先就业再落户，“不过现在政策又松了，一下就有了买房资格。”王悦说。