70城新房6年下跌原因分析
70城新房6年下跌原因分析
从房价下跌城市来看，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。房地产市场面临较大下行压力。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前中国70城中，多数城市房价下跌，这与疫情的多重冲击直接相关。
一方面因为有疫情阻隔，导致买房需求难以实现，另一方面，疫情持续造成信心下降、预期转弱，二手房价下滑。同时，重点城市今年首批集中供地相对冷淡，显示开发商信心不足，购地需求下降。房企债务风险继续释放，也导致资金链紧张，倒逼房企降价促销，保卫现金流。多重因素影响下，新房价格出现77个月来的首次同比下跌。
4月份的意外降温，打断了今年以来房地产市场的恢复进程。4月份新房、二手房价格上涨的城市数量双双止增转降，与此同时，新房、二手房价格平均环比跌幅再次扩大，跌至接近2021年底的水平。一二三线城市的房价也全部出现涨幅收窄或跌幅扩大的情形。
楼市预期转弱，各地稳楼市政策或将加速推出。据中原地产研究院统计，5月前16天，已有逾40个城市发布稳楼市政策40多条。2022年以来，房地产相关政策出台的次数超280次，创历史新高。值得注意的是，仅5月17日一天，就有包括杭州、山东烟台、江苏泰州、郑州等十余城市传出调整购房相关政策的消息。
其中，杭州小幅放宽限购政策，将增值税征免年限由5年调整到2年，同时提出更好满足三孩家庭购房需求等。
值得注意的是，近期包括南京、东莞、宁波等地都出台了“二孩或三孩家庭，允许新增购一套房”的新政。李宇嘉认为，这适应了近年来鼓励生育的政策导向，此举会释放一部分因家庭人口增加而驱动的换房需求。
展望后市，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，近期央行下调首套房贷利率下限20个基点，结合前期部分城市已取消认房认贷，换房需求按首套的贷款执行，这有望改善市场交易，加快房价筑底修复。
为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩，许小乐表示，当前扭转市场预期是关键。未来政策包括通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，降低已购房群体偿债负担，降低租房群体租金支付负担，维持正常的消费开支等;此外，供给端的落地政策也很迫切，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置等。
中原地产首席分析师张大伟指出，未来楼市企稳的时间仍取决于疫情情况。随着杭州等热点楼市城市加入稳楼市行列，预计稳楼市政策或加速，以促进刚需和改善性需求释放。
多地调整楼市政策
4月以来，多地发布楼市调控政策。其中有郑州、兰州、福州、长沙、南京、苏州等大中城市，也包含诸多三四线城市。其调控举措主要以支持刚性和改善性住房需求为着力点，提振住房消费。
——降低购房首付比例。当前，购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素，大多处于观望状态。多地降低首付比例，降低置业门槛。
贵州贵阳、江苏连云港、河北廊坊等地近期发布通知，实行购买首套房首付比例20%的政策。江苏徐州近日发文，鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例。
——加大公积金购房支持力度。据诸葛找房数据研究中心统计，今年已有超过30个城市调整公积金政策。四川泸州、江苏扬州、盐城等城市发布政策，将首套房公积金贷款最高额度提升至60万元，河南南阳等城市则提高到80万元。江苏镇江、宁夏银川等城市还降低了再度使用公积金贷款的改善性购房群体的首付比例。
——下调房贷利率。央行和银保监会调低了首套房利率下限，进一步降低置业成本。值得注意的是，多地调整了首套房贷利率的认定标准，采取了“认贷不认房”的政策，即对于已结清贷款的家庭，再次申请房贷认定为首套房。江苏徐州、连云港等多地还发文鼓励银行加大二手房交易贷款支持力度、缩短审批放贷周期等。
——降税费，发放购房补贴。部分地方对增值税、契税等税费进行优惠，有些地方政府直接发放购房补贴，以提振刚需和改善性住房需求。此外，有些地方还调整限购范围、缩短限售期限等。
支持合理住房需求
4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
今年以来，全国房地产市场运行虽总体平稳，但受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，商品住宅销售下行压力有所增大。
国家统计局数据显示，1至4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元，下降29.5%。
相关专家认为，从房价同比变动情况来看，房价下跌的城市数量有增加的趋势，购房者信心尚待恢复。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，当前市场成交量仍处于低谷，各地需要因城施策，在调控的精准性上下功夫。
新发布的金融统计数据表明，4月住户贷款减少2170亿元。其中，住房贷款减少605亿元。
一家品牌房企营销负责人分析认为，多地从降首付、降利率、扩大公积金使用范围等措施入手，有利于满足刚需和改善性购房者的真实、合理购房需求。
家在江苏南通、常年在青岛做生意的张先生表示，由于无法将户籍迁至青岛，常年往返于两地的他不得不租房解决居住问题。“希望能在青岛买一套房，但由于非户籍人口购房政策门槛较高，实行五年限售政策，市场上二手房的选择不多。”
中国宏观经济研究院研究员刘琳认为，各地在守好风险底线的同时，对之前的收缩性调控政策进行适度调整，以更好地支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，鼓励新市民、青年人等群体进行住房消费。