苏州新政半月，二手房市场挂牌量激增，房地产抛压是否会增加

张颂(化名)在上海工作，此前因为上海疫情期间实施全域静态管理政策，张颂被封在所租住的小区里，近日因为政策变化离沪回家。其挂牌出售了一年的房子，此前已经有很长一段时间，他的房子近乎“无人问津”。新政实行半月以来，近期有中介电话告知，有客户要看房了。

象张颂这样，在苏州市区持有多套住房，已将其中一两套房源长期挂牌出售的人有不少。他们当中有部分从事房地产行业，有部分则是中小企业主。

5月初，苏州相继对楼市政策进行优化调整，包括一手房限售年限缩短为2年;二手房限售全部取消;购房人社保要求改为连续6个月即可;在非限购区域内(常熟、张家港)购买的房屋不计入家庭限购总套数内;限售期间若家庭内有新出生人口(二孩以上)售房时不受转让年限制约;人才购房资格放开到各区，不再局限于相城区等等。

此外，近期随着央行下调LPR利率，原本房贷利率在一二线城市中也不算高的苏州也再度下调了首套房贷利率。目前根据银行对客户还贷能力的综合评估，优质客户首套房最低利率可以做到4.25%，即便是购买二套房，在客户首套房未还清房贷的情况下，个别也有机会申请到4.25%的房贷利率。

政策面多角度优化，尤其是限售取消之后，苏州近几日二手房挂牌量激增，加上首套房利率下调，市场成交出现了回暖迹象。

来自苏州当地第三方机构的数据显示，自5月9日取消二手房限售之后，短短3天内，苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。5月16日-5月22日这一周，苏州市区一二手房总共成交2445套。

5月23日，某中介内部数据显示，当天苏州整体挂牌房源约为16.5万套。“与之前相比多了很多。”中介人员反映。

“有人看房了”

“有人看房了。”5月23日，还在苏州某酒店隔离的张颂在电话里透露，至少有人在动了，不像前段时间，市场没有流动性。

从事房地产行业的张颂，在2021年10月份就出手过一套房子，从最开始挂牌300万降到270万出手了，是卖给朋友的朋友，但张颂到目前为止还没收到那套房的尾款。据其了解，同样的房源，目前挂牌价仅为250万。而目前正在挂牌的这套房源，也已经放盘有一年时间了。

近期，关注苏州楼市的买家开始跃跃欲试，但也有受限的。据一名中介人员透露，他有一名上海客户，由于有异地公积金没还清，在苏州买房便要8成首付。于是这名客户也开始犹豫是否要在近期入手。

去年，与张颂一样，苏州已经有一批人将手中的房源降价出手了。老吉(化名)就是其中一个，他有两套房子持有了7、8年，分别于去年和前年出手，均降价了一、二十万之后才成功售出。目前他仍在挂牌一套相城区的房源，并预计还要继续降价才能顺利卖掉。

而最近有不少正在经历疫情冲击的小企业主也在挂牌出售房源。出于资金周转的需求，这一批业主的降价欲望更强烈。他们所持有的房源大多在300万-1000万的价位，这一价位的房源远远不如300万以内、1000万以上的刚需与刚改房源去化快，降价也是必然。

尽管挂牌量激增，但二手房成交量仍远远小于一手房。从前述苏州中介机构的统计数据看，5月16日-5月22日这一周的2445套成交量中，一手房成交1555套，二手房成交890套。截至5月23日，苏州市区库存超过7万套，二手房挂牌量还在增长。

“不会再买房”

张颂明确表示，即便卖掉现在挂牌的这套房子，也不会再入手新的房子了，而是考虑投资其他产业。实际上，今年距离其最近一次有购买需求已经过去六年了。

2016年国庆期间，张颂本来是想再买套房，后来因为受制于限购政策而放弃。2016年8月，苏州发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，宣布重启限购。当时孙颂已经交了购房意向金，最后还是申请了退款。

“目前先卖掉再说，暂时没有再入手计划。”尽管卖掉一套房子后，又有了购房资格，但张颂很坚定不会再投资房产了。

与张颂一样想法的人不在少数，由于过去几年，苏州楼市一直维持高位运营，政策也在不断收紧，卖房周期逐渐被拉长。如今苏州对于外地人社保年限的下调，表明自2016年重启限购政策开始，逐步收紧的一手房市场也开了一道门缝，购房者的“抄底”心态也重现了。

加上2020年开始的一系列宏观调控政策，房企资金链趋紧已成为普遍现象，出于回笼资金的需求，不少在苏州有项目的房企不得不降价促销。

比较典型的是，相城区新盘打折幅度在85折到75折不等;在苏相合作区内，有一个新盘在备案价2.2万元/平方米的基础上，下调房价至1.9万元/平方米。

从苏州贝壳买房的大数据结果来看，5月22日，贝壳买房一手代理渠道售出10套一手房(不包括售楼处自访客户与渠道公司所带客户)，相比新政发布前的每天一两套甚至零成交已有明显回暖。

最近几年，一二手房价格倒挂明显，苏州新房市场的流动性一直存在。不久前，苏州园区内，万科有个新盘开盘，由于认筹人数过多，导致该项目在夜里拿到预售证后连夜开盘，仍然售罄。

随着去年下半年的市场行情下行，苏州二手房的流动性已慢慢停滞。苏州调整政策后，二手房市场刚需与刚改买家开始入场。在全国热点二线城市中，杭州也是如此，由于限售放松，杭州奥体板块“满二唯一”的房源挂牌量大增，德佑地产在5月21日-5月23日三天内，成交了约20套房源，价格平稳。

但正如张颂所言，市场的流动性已不复以往。即便是新政后的短暂回暖迹象，也有业内人士质疑中介口中的“热销”有托市的成分在内，“政策面调整对市场有一定的刺激作用，但是不可能有立竿见影的效果”。

从目前去化比较好的一手楼盘来看，打折幅度越大去化越好。而从张颂们套现的周期来看，苏州楼市的投资周期早已被拉长。那些被市场教育过的投资者，或许因为看不到接盘者在哪里，也早已萌生去意。

不过，从苏州市统计局数据来看，2021年苏州人口增长率(0.28)为正。从这一角度观察，相比江苏其他人口自然负增长、老龄化持续加剧，房价却达到1万元/平方米左右的三四线城市，苏州的楼市还没那么夸张。

5月15日，央行下调个人住房贷款利率，引发了广泛关注，这次，房价还能如以往一样继续暴涨吗?未来楼市会有什么变化?

首先，外部，美国缩表加息，收回之前释放到全球的流动性，同时吸引全球资本回流美国。这对其他国家是绝对的利空，美国一直通过周期性的货币宽松紧缩来全球收割。这个收割，当然也包括中国，股市从一月跌倒四月，就是证明;而人民币汇率从6.3贬值到现在的6.8也可以说明外部的压力之大。

内部，今年，因为疫情，各地经济停摆更胜于2020年，经济下行压力极大。从过往的历史，每次经济有问题，基本在都会拿出房地产这个夜壶出来来对冲。其实以现在中国的经济体量，经济的三驾马车(出口，投资，消费)，出口已经可以供应全球，大规模增长已经不可能，投资这块，还有广泛的空间来操作，但带动力明显不足。消费，没有钱哪来的消费，所以看到4月份社会消费品零售总额同比下滑11.1%。可以看出，唯有投资基建还有潜力可挖。

至于房地产行业，房价这么多年的暴涨，居民加杠杆已经到达峰值，房价也早已超出普通人的承受能力，想重新激活死水一潭的楼市，没那么容易。但通过降息，加上各地自身的调控放松，楼市会形成一定的宽松局面，有利于刚需入市。

对有大量房子的投资者，这或许是甩卖差地段房子的最后机会。未来，有产业有人员流入的城市及优质地段的房价会依然坚挺，而其他地段就很难说了。 如果加了杠杆投资的，甩卖是最好的选择。

对于刚需一族，则可以根据当地的调控政策，选择最佳的时机购入自己中意的房子。

可以推演，未来，各个地方政府会了更好的卖地，同时吸引人口流入，会有各种意想不到的政策出炉。我们可以拭目以待。我们可以看到，这次的放松，大众反应普遍是麻木的，并没有呈现出过往放松那种蜂拥而入的情况。

现在的情况下，现金为王，手里保持有大量的现金还能面临未来不可知风险的冲击。在经济危机的时候，防范风险比获得投资收益重要的多，多少大佬都是在经济危机时翻的车。

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