多地首套房贷利率低至4.25%，利率下行还有空间吗

值得注意的是，现行的个人住房贷款利率定价机制通常是在5年期以上LPR基础上加(减)不同幅度的基点决定。加点幅度由央行、银保监会指定全国应遵守的下限，各地也在此基础上因城施策制定辖内银行应遵守的加点下限。

5月15日，央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，按4月20日发布的5年期以上LPR(4.6%)计算为4.4%，此后天津等地跟进下调首套房贷利率，但北京、广州、深圳等一线城市未跟进下调，使得一线城市新发放首套房贷利率与其他地区的差距进一步拉大。此次5年期以上LPR下调15个基点为全国性调整，部分地区新发放首套房贷利率最低可至4.25%。

证券时报记者了解到，北京现行的政策是，首套房贷利率为5年期以上LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105个基点。中行、工行等北京支行的工作人员昨日均向记者表示，该行已经按照新的5年期以上LPR执行，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。

同时，证券时报记者致电多家银行了解到，上海部分银行首套房贷利率从4.95%降至4.8%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。广州部分银行首套房贷利率从5%降至4.85%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。深圳部分银行首套房贷利率从4.9%降至4.75%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。

此外，证券时报记者了解到，央行、银保监会5月15日宣布下调首套房贷利率下限后，北京、深圳等一线城市并未参与此次下调。中行、建行等深圳支行的客户经理昨日均向证券时报记者表示，目前该行并未跟进下调首套房贷利率下限，以后是否会调整还在等通知。

证券时报记者此前了解到，5月15日，央行、银保监会宣布下调首套房贷利率下限至相应期限LPR减20个基点后，首套房贷利率下限为4.4%，随后，天津、苏州、济南、青岛等多地将首套房贷利率下调至4.4%。

以天津为例，随着5月20日发布的5年期以上LPR下调15个基点，天津首套房贷利率再次下调。中国银行(601988)天津某支行的客户经理昨日告诉证券时报记者，目前首套房贷利率为4.25%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报记者采访时认为，天津大力度降低房贷利率，本质上是为了给刚需和改善型购房需求提供保障，对市场行情的提振具有积极作用。

不过，中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，央行发布政策后，多城市下调首套房贷利率，从之前的4.6%下调到4.4%，后续下调到4.25%，主要原因是这些城市楼市成交量低迷，房贷需求量低。从影响看，新增贷款利率降低的确有利于刚需入市，但是房贷利率调整的信号意义更大，因为大部分城市都没有执行下调首套房贷利率下限的最低标准，只有楼市成交低迷的城市执行了“降息+降低标准”政策。另外，不仅首套房贷利率下调，存量的房贷利率也需要有所下调，市场更期望看到二套房认定标准的调整及相应利率的下调，这样市场才能加速稳定。

房贷利率或仍有下调空间

贝壳研究院统计数据显示，5月份，首套房、二套房主流利率指数环比下行，5月主流利率平均值为首套4.91%、二套5.32%，环比分别回落26BP和13BP，较去年最高点分别回落83BP和68BP，再创2019年以来新低。

最新公布的五年期以上LPR降至4.45%，首套房贷利率下限调整为4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%，房贷利率进一步下调。不过，诸葛找房数据研究中心指出，目前来看，施行最低房贷利率的仍以部分楼市下行压力偏大的二三线城市为主，需求旺盛的一二线城市施行的较少。

展望后期，光大证券金融行业首席分析师王一峰认为，按揭贷款利率仍有大幅下行空间。他表示，在因城施策框架下，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均有望下行，房地产销售增速在今年3季度有望触底企稳;另外，在按揭贷款定价调整过程中，受市场化供求力量驱动下的利率点差调整幅度会相对更大，且不排除后续5年期LPR仍存在下调的可能。

民生银行首席研究员温彬认为，对于存量住房贷款而言，LPR的下降会通过贷款重定价降低存量房贷成本，这将起到纾困作用，减轻居民债务负担，从而节省下更多资金用于消费。

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