房贷利率步入“4.25%时代”，多加银行下调房贷利率

招商证券(600999)银行业首席分析师廖志明认为，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。

另外值得注意的是，随着存款、理财、货币基金等居民资产端收益率下行，此前以较高房贷利率贷款买房的存量购房者开始倾向于提前还房贷，这一话题热度近期不断走高。有银行个贷还款中心人员表示，提前还款的确可以减轻未来利息支出压力，且银行一直有此项服务，但仅适用于有闲置资金的用户。

方正证券(601901)分析师张伟认为，由于居民储蓄率处于高位且疫情降低了消费意愿，加上低风险资产收益率短期将处于低位，预计“提前偿还房贷”短期内会继续存在。但随着按揭利率进一步下行，新增按揭贷款也将逐步增加，居民不会持续去杠杆。

记者注意到，近期更多城市正尝试进一步松绑“四限”政策，部分区域限购、限售门槛逐渐降低或取消。业内普遍预测，连续8个月量价齐跌的地产销售有望逐步回暖。

多地“顶格”落地最新房贷利率

22日(周一)，全国各地银行开始执行新一期LPR。此前的20日(上周五)，央行公布最新一期LPR：5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点，1年期LPR为3.7%，与上月持平。

这是自2019年LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期下降的情况，且后者降幅创下最大纪录。此前5年期以上LPR经4次下调从4.85%降至4.6%，每次降幅不超过10个基点。

当前，多数住房按揭贷款的利率基准与5年期以上LPR挂钩，即各银行采用“LPR加点”方式确定。结合15日央行、银保监会对新增首套房贷利率下限下调20个基点等利好政策，机构普遍分析，当前面向楼市的定向降息正在加码，意在遏制房地产下滑势头。

22日，记者向多地银行网点电话咨询最新房贷利率，相关工作人员均确认已按照最新LPR执行，但具体上浮加点还要根据与楼盘合作情况、购房者个人信用情况等最终确定。

“首房首贷，而且购房面积在140平方米以下，可以按照最新LPR也就是4.45%办理。”工商银行(601398)重庆某支行工作人员对记者表示，目前该行最低可以做到基准利率水平。

此前记者了解到，在央行、银保监会发文后已有多地银行将利率下限在基准利率基础上下调20个基点，苏州、青岛、济南、郑州、天津等地部分银行首套房利率可低至4.4%。此次LPR下调后，各地首套房利率水平也随之进一步下调，新增购房者可以按照4.25%的最新下限办理购房贷款，其中既有大行也有股份行、城商行。

“信用好的话可以在基准利率基础上下调20个基点，必须是首套房。”建设银行(601939)青岛某网点工作人员表示。青岛银行(002948)也有个贷经理表示，从21日起该行新办理的首套住房贷款利率进一步降至4.25%。另有中介人士对记者表示，已经接到几家城商行通知，即日起执行首套房贷利率4.25%。建设银行苏州一网点个贷经理也向记者确认，首套房最新利率水平为4.25%。

除苏州二套房贷款利率与首套房基本持平外，多数执行4.25%首套房利率的城市二手房利率仍维持“LPR+60基点”的最低利率下限。建设银行天津某支行工作人员表示：“二套房没变，还是LPR+60基点，现在是5.05%。”青岛银行二套房利率也从5.2%降至5.05%。

但相比之下，一线城市房贷利率普遍未贴近下限。其中，北京多数银行仍维持首套房5%(LPR+55基点)、二套房5.5%(LPR+105基点)利率水平，广州大行首套房最低可以做到5.05%(LPR+60基点)。“北上广深都没有执行(LPR基础上)下调20基点，具体会不会执行不清楚。”工商银行北京某支行个贷人员对记者说。

未来房贷空间大

廖志明认为，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。

数据显示，今年3月新发放个人房贷加权平均利率为5.49%，较去年12月下降14个基点，但仍大幅高于同期新发放企业贷款加权平均利率(4.36%)。据贝壳研究院统计，4月103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%、5.45%，分别较上月回落17个和15个基点，已是2019年以来月度新低。

但同期月度信贷数据和房地产销售数据依然不乐观，其中继2月居民中长期贷款(以按揭为主)出现有统计以来首次下降之后，4月住房贷款再次减少605亿元，同比少增4022亿元;1~4月商品房销售继续低迷，其中住宅销售额同比下降超30%，连续8个月量价齐跌。

廖志明预测，随着越来越多城市区域逐步执行全国下限利率，新发放个人住房贷款加权平均利率有望降至4.6%左右，较3月份低近90个基点。

居民购房意愿迟迟得不到实质性改善，一方面是因为房企流动性危机尚未解除，对楼市前景缺乏信心;另一方面是此轮疫情反复干扰。在此背景下，除了各地对利率水平的“因城施策”，松绑楼市的措施还在持续，其中既有去库存压力较大的三四线城市，也有二手房量价持续滑坡的热点二线城市。

比如，近日湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中对“房地产库存去化”风险防控提出明确要求，各市州、县市区商品房库存去化周期在13~36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批;连续两个季度非住宅商品房去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

此外，继杭州、南京、东莞、无锡、武汉等热门城市对多孩家庭推出“优惠套餐”，刺激改善型需求之后，近日多个城市尝试进一步放开二手房限售和限购，活跃二手房市场的倾向更加明显。5月23日，哈尔滨正式宣布废止2018年出台的楼市区域性限售政策，全面放开二手房交易、推动商品房去库存。

不过值得注意的是，近期也有个别城市出现松绑政策“一日游”现象，业内人士认为，在一系列“托底”政策支持下，“房住不炒”依然是底线。

购房者缘何掀起“提前还贷潮”

目前来看，经过“5年期以上LPR+利率下限”双双下调，新增购房者的贷款负担将有所减轻。按照首套房最低4.25%的利率水平，以贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款为例，购房者每月可少还月供约621元，30年可累计减少利息支出超过22万元。

但就在“一揽子”政策鼓励新增住房需求的同时，部分存量买房人却“坐不住”了。近日，互联网上“提前还房贷”的话题不断升温。综合网友的说法，背后多与购房当时贷款利率较高，当前银行存款利率、理财和基金收益率持续滑坡有关，加上疫情增加收入不确定性，提前还款意愿明显增加。

从贷款成本来看，即使选择与LPR挂钩的既有购房者，也要在重新定价日即明年1月1日或与贷款发放日对应的日期之后，才能享受此次“定向降息”的福利。这意味着，如果购房者贷款发放日刚好在5月20日之后，房贷利率即可按照最新的5年期以上LPR报价执行。从历年房贷利率来看，不少2019年之前买房的人房贷成本在5%甚至6%以上，相比当前利率存在较大落差。

另一方面，今年以来股市、债市动荡背景下，公募基金以及净值化转型后的银行理财收益率普遍下滑，3年期、5年期大额存单利率跌破3.5%，定期存款利率也在银行降成本过程中进一步下滑，居民资产端的收益率已经难以覆盖房贷成本。

事实上，银行对提前还款一直有支持服务，但在贷款合同中往往会约定36个月的锁定期，否则购房者需要支付较小比例的违约费用。有银行客户经理对记者表示，提前还款的确可以降低未来的负担，但仅适用于手中持有闲置资金且没有更好收益渠道的用户，建议购房者不要“随大流”。

以贷款总额100万元、等额本息、还款期限30年为例，在已经还款2年情况下，购房者可以选择“缩短还款年限、月供不变”和“减少月供、还款年限不变”两种模式，在将50万元闲置资金用于偿还本金之后，前一种方式大约可节省总利息60多万元，后一种方式可节省30多万元。

张伟认为，由于居民储蓄率处于高位且疫情降低了消费意愿，加上低风险资产收益率短期将处于低位，预计“提前偿还房贷”短期内会继续存在。但未来按揭利率还将进一步下行，新增按揭贷款也会逐步增加，居民不会持续去杠杆。

继5月20日5年期以上贷款市场报价利率(LPR)超预期下调15个基点至4.45%后，全国各城市房贷利率随之下调。昨日，证券时报记者致电北京、广州、深圳、上海等一线城市的多个国有大行当地支行，相关工作人员均向记者证实，随着5年期以上LPR下调，该行已将房贷利率相应下调15个基点。而天津等多地在此前跟进执行首套房贷利率下限的基础上，将首套房贷利率相应下调至4.25%。

值得注意的是，现行的个人住房贷款利率定价机制通常是在5年期以上LPR基础上加(减)不同幅度的基点决定。加点幅度由央行、银保监会指定全国应遵守的下限，各地也在此基础上因城施策制定辖内银行应遵守的加点下限。

5月15日，央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点，按4月20日发布的5年期以上LPR(4.6%)计算为4.4%，此后天津等地跟进下调首套房贷利率，但北京、广州、深圳等一线城市未跟进下调，使得一线城市新发放首套房贷利率与其他地区的差距进一步拉大。此次5年期以上LPR下调15个基点为全国性调整，部分地区新发放首套房贷利率最低可至4.25%。

证券时报记者了解到，北京现行的政策是，首套房贷利率为5年期以上LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105个基点。中行、工行等北京支行的工作人员昨日均向记者表示，该行已经按照新的5年期以上LPR执行，首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。

同时，证券时报记者致电多家银行了解到，上海部分银行首套房贷利率从4.95%降至4.8%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。广州部分银行首套房贷利率从5%降至4.85%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。深圳部分银行首套房贷利率从4.9%降至4.75%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。

此外，证券时报记者了解到，央行、银保监会5月15日宣布下调首套房贷利率下限后，北京、深圳等一线城市并未参与此次下调。中行、建行等深圳支行的客户经理昨日均向证券时报记者表示，目前该行并未跟进下调首套房贷利率下限，以后是否会调整还在等通知。

证券时报记者此前了解到，5月15日，央行、银保监会宣布下调首套房贷利率下限至相应期限LPR减20个基点后，首套房贷利率下限为4.4%，随后，天津、苏州、济南、青岛等多地将首套房贷利率下调至4.4%。

以天津为例，随着5月20日发布的5年期以上LPR下调15个基点，天津首套房贷利率再次下调。中国银行天津某支行的客户经理昨日告诉证券时报记者，目前首套房贷利率为4.25%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报记者采访时认为，天津大力度降低房贷利率，本质上是为了给刚需和改善型购房需求提供保障，对市场行情的提振具有积极作用。

不过，中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，央行发布政策后，多城市下调首套房贷利率，从之前的4.6%下调到4.4%，后续下调到4.25%，主要原因是这些城市楼市成交量低迷，房贷需求量低。从影响看，新增贷款利率降低的确有利于刚需入市，但是房贷利率调整的信号意义更大，因为大部分城市都没有执行下调首套房贷利率下限的最低标准，只有楼市成交低迷的城市执行了“降息+降低标准”政策。另外，不仅首套房贷利率下调，存量的房贷利率也需要有所下调，市场更期望看到二套房认定标准的调整及相应利率的下调，这样市场才能加速稳定。

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