商品房预售制该不该取消？
预售制显失公平想要买房得先交钱
商品房预售最早出现于香港，即开发商把在建中、尚未完成建设、不能进行交付的商品住宅，提前卖给购房者，也被叫做卖期房、卖楼花。
上世纪九十年代，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，内地借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。
作为中国商品房销售最主要的方式，商品房预售制度极大缩短房企现金回笼周期，同时也增加市场商品房的供应，推动了城市化发展的进程。
“一栋大楼，从拿地到完工一般需要2年时间，在预售制的模式下，建设1/3层左右时即可对外预售(周期在半年左右)，相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，1年半之后才交房给购房者。”中原地产研究中心指出，某种程度上，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。更重要的是，有了这些预付款，房企就可以以少量的自有资金撬动巨大的资金，极大地提高房企自有资金的利用率。
虽然利处明显，但因开发商在商品房还未建成时就收取了房款，所以购房者可能会面临部分开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。
自2005年以来，全国会议上就不时传出取消商品房预售的声音。在一些代表委员看来，逐步取消商品房预售，实行现房销售制度，是切实保护购房者权益的需要。
“人民美好生活愿望的实现，首先面对的就是住房消费问题。目前以期房形式交易的预售制，对于购房人显失公平，已成为房地产市场矛盾激化的根源，一定程度伤及民生。”全国政协委员、明宇集团董事长张建明表示，预售制度下，购房者面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险，与开发商之间纠纷不断。
对于预售制背后隐藏的不公平，全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希向记者作了一段形象的描述：“对于老百姓而言，房子还没看到，就得先交钱。对于开发商而言，没有钱也可以干，只要是有一块地，就可以从银行贷到款，然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售，可以收钱。”
这样的模式显然不利于保障购房人权益。全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡介绍说，当前预售制度下，购房人预付的购房款，包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。而从购房到房屋交付少则1年，多则2年～3年，明显加重了购房人义务、负担，增加了购房人风险。
“一旦出现项目烂尾等问题，将给购房人造成巨大损失，还会引起社会纠纷和不稳定问题。”卢天锡代表表示。
预售制风险暴露
全国政协委员莫天全表示：“商品房预售制度是特定历史时期的产物，在房地产发展初期发挥了积极作用，有效解决了房地产开发资金问题。但如今，开发商利用商品房预售圈钱，不仅大大减少了成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上。”
预售本质上属于商业信用，刘尚希委员表示，房地产开发企业一手握着银行信用，一手握着商业信用，相当于加上了双重杠杆。“虽然有利于房地产企业的快速扩张，但同时也增加了它的脆弱性，资金链绷得太紧，容易产生风险，难以控制。”
近年来，房地产市场供求出现的变化将预售制背后的潜在风险进一步放大。
“从2020年开始，住房整体上供过于求。房地产销售出现压力，市场出现了因资金链断裂、规划调整、建筑成本增加、建筑商违约等各种原因导致楼盘停工的现象。”全国政协委员、南通大学校长施卫东表示，预售制风险逐渐暴露，严重影响了购房者的利益和银行的资金安全。
“预售制下，很多开发主体并无资金实力，完全依靠借贷和预售获得开发资金，变相鼓励了低水平恶性竞争，滋生投机行为，助长房地产泡沫。”在张建明委员看来，预售制是房地产高杠杆的主要源头，而房地产高杠杆是衍生金融风险的重要源头。实行现房销售制度有助于从根本上降低开发商的财务杠杆，有效防范金融风险，促进房地产业的理性回归。
预售制存废之争，资金监管是核心问题
作为商品房销售的主流方式，商品房预售制度在国内已经实施28年。1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，自此商品房预售制正式登上历史舞台。
随着近年来商品房预售制弊端逐渐显现，取消商品房预售制声音不绝于耳。
支持者认为，商品房预售制度存在很多不可预料的因素和风险，一旦遇到房地产下行周期，加上房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。
例如，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹曾在会议期间多次提议，应废除商品房预售制度，实行现房销售。周世虹认为，如果实行现房销售，房地产企业危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题。
“好多年前，业内专家学者围绕商品房预售制和现售制的争论就已不断。至少今天来看，现售派的那些担忧成为了现实。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓说，房屋烂尾引发的“强制停贷风波”，推动了主管部门和行业思考商品房预售制度应不应该变更。
但也有多名受访者认为，预售制利弊皆有，防范房屋烂尾问题，也不一定非要取消预售制。商品房预售制度不能“一刀切”取消，应该对其进行改革。
“在一些已经有成熟和严格的预售款监管制度的城市，主管部门如果能够做好监管工作，理论上烂尾问题出现的概率会小很多。”一位资深地产从业人士表示。
合硕机构首席分析师郭毅表示，取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力，难以保障其他项目顺利竣工交付。郭毅建议，主管部门是否可以考虑对当下执行的金融政策进行调整优化，让房企的资金链更加稳健，从而推进住房交付能够顺利实施。
中原地产首席分析师张大伟表示，取消商品房预售制度，变成现房销售，意味着房企1-2年没有收入，那么房企无疑将面临非常大的压力。“预售制度本身不是出现问题的原因，核心还是预售资金监管与银行放贷的问题。”
宋丁亦认为，目前阶段，商品房预售制还未到应该取消阶段，但是对其存在的弊端一定要进行干预，在制度上很有必要去做一些调整。
一家上市房企营销负责人表示，部分项目的监管账户被开发商挪用，一般都是拿去买地或者还贷款。市场好的时候，房子去化快，监管账户资金使用较为灵活，预售资金取出来较为容易，现在市场不好，监管账户资金很难补足，因此加强预售资金监管势在必行。
取消预售时机是否成熟?
多年来，业内不时传出取消商品房预售的声音。时至今日，取消预售制的时机是否成熟?取消后又会对房地产市场产生哪些影响?
世联行指出，如果取消商品房预售制度，首先可以在一定程度上保证房屋交付质量。商品房不预售，从规划设计到工程监管、验收，都会受到严格把关，因为房子质量太差，买的人自然就不多，开发商回不了款。
“其次，取消商品房预售能够有效降低整体性风险，购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在。”世联行表示，规范房地产市场，抑制投机资金进入楼市。取消商品房预售制度，市场杠杆效应减小，人们会更加认可房子就是用来居住的，炒房成本变高，投机行为也能在一定程度上得到抑制。
刘尚希委员表示，目前，仅仅依靠加强监管，难以解决预售制带来的风险和问题，房地产开发销售模式需要置于房地产发展转型升级中，通盘谋划考虑。
全国政协委员、民革安徽省委副主委周世虹也持同样观点：“我国房地产市场经过20多年的迅猛发展，企业有了足够的积累，融资渠道日趋多元，预售制存在的历史条件已经不复存在，改革势在必行。”
但取消商品房预售制的负面影响也很明显。
亿翰智库指出，首先，预售制度取消可能会对企业、政府、银行等金融机构造成不可估量的影响。其次，将会使市场产生巨大波动，不利于维护市场秩序，更不利于解决社会主要矛盾。再次，贸然取消预售制度有推升房价可能。最后，房地产行业的很多问题和风险产生的根本原因并不在于预售制度，而在于对于风险的识别和防范措施不到位，当务之急更应该建立风险防控机制。
卢天锡代表呼吁，尽快修订《城市商品房预售管理办法》，进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛，直至过渡为现房销售。张建明委员则建议取消预售制，全面实行现房销售制度，同时给相关市场主体评估、调整、转型等留足时间窗口，确保新政策有序、稳健实施。