为什么大家排队提前还房贷
排队还房贷
“8月10日，我去柜台还完了房贷。我记得特别清楚，那天的天特别蓝，从银行走出来的时候，我脑子里只有一个想法：以后赚的每一分钱都是我自己的了。”时隔一个多月，小刘(化名)回想起此事，话音里仍有藏不住的欢喜。
2018年夏天，24岁的小刘成为“百里挑一”的幸运儿，在刚刚开启“摇号”时代的杭州抢到了一套房。这一年，各地推出了人才落户政策，楼市一时间熙熙攘攘，到处是“千人摇”、“万人摇”的火爆景象。也是这一年，恒大集团创始人许家印连续第二年登顶福布斯中国富豪榜。
直到今年年初，小刘都从未想过要提前还贷。他在杭州一家科技公司工作，薪资不低，每个月的公积金就能达到5000元，加上2020年新冠疫情以来国内货币政策一直较为宽松，他甚至还考虑过“咬咬牙再买一套”，“主要是前两年身边的人都在讨论买房，因为担心通货膨胀，除了房子也没有其他更好的投资选择了”。
小刘第一次萌生提前还贷的想法，是在接到公司通知暂停所有招聘计划后。“那时大厂裁员的消息满天飞，虽然我们公司还没有裁员，但就突然有了一种危机感。”小刘说。短短一年间，他就从潜在的贷款客户变成了提前还贷的客户。
今年5月，小刘打电话向家人提出了提前还贷的想法。“还完房贷，我们家几乎就是一朝回到解放前了。”但小刘的父母很快就决定支持他，“一方面是现在没什么其他的投资开支，另一方面他们也希望我不要压力太大”。
同样在这个月，已经还房贷一年半的周云(化名)第一次拨打了他的客户经理的电话。他在2020年10月办理了房贷，房子买在宁波。今年，周云和妻子准备步入婚姻的下一个阶段——生子，但经济环境的不确定性给他造成了一些顾虑，“感觉大环境不好，想先减减负，再要孩子”。
因为办理房贷时没有留下联系方式，周云只能先打电话到银行，查询到负责自己房贷业务的客户经理，双方这才加上微信。他还告诉证券时报记者，他的一位朋友也决定要提前还贷，“她也是开始备孕了，现在就等着年终奖发下来，可以一次性多还一些”。
就业压力、生活压力、理财收益不佳，在疫情扰动和宏观经济下行的映衬下越发凸显，降低需求、“勒紧裤腰带”成为越来越多年轻人应对外部环境不确定性风险的理性选择。
东南地区某国有大行的一位个贷经理告诉证券时报记者，今年以来，咨询提前还按揭的人“暴增”，其中大部分是年轻人。
有些城市，提前还贷不仅需要排队，还必须提前一个月预约。“我办理房贷的银行说，现在成都提前还款要预约排队一个月以上，也就是你得先提交还款申请，然后等上一个月才能去办理还款。”王宇告诉证券时报记者。
从宏观数据来看，南华期货研究所马燕团队指出，截至今年6月，个人住房贷款余额为38.86万亿元，较3月仅增加200亿元。考虑到地产销售面积同比仅下滑三四成，个人住房贷款余额几乎维持不变大概率是由提前还贷行为导致。
算好利息这本账
1995年出生的林子(化名)从去年年初就开始提前还贷了。和其他受访者不同，他把提前还贷当成强制自己储蓄的一种方式，“每攒够2万~5万元，就还一次，去年陆陆续续分六次还了23万元”。
“上未老，下无小”，还有两个姐姐可以帮衬的林子，在考虑提前还贷时，只需要遵从最简单的利率对比。“我从一开始就决定要提前还贷，在办理房贷的时候就问过银行如何办理手续。”林子告诉证券时报记者，“我的贷款利率是5.635%，理财的收益只有4%多一些，当时就觉得这个贷款利率太高了。”
在王宇看来，提前还贷现象在成都表现得尤为明显，主要是因为该地区的贷款利率最高点曾达到6.3%，现已降到4.3%，“这样的利率落差让大家都开始考虑提前还贷了”。
“以前经常听说，对个人来讲，房贷是一生中仅有的、能获得低成本资金的机会。凡是利用好这种机会的人，都能抓住资产增值的红利。所以，理性的选择是最大化利用银行杠杆来赚钱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
他举例，最典型的就是深圳居民，若他们手上钱多，过去的做法不是高首付、低月供，而是低首付、买两套。“但今年上半年，新增贷款减少的城市中，就有深圳。”
“新增贷款减少”意味着提前还的、到期的贷款，比新放出去的贷款要多。根据央行数据，今年上半年，中国住户贷款余额同比少增2.4万亿元，其中主要是住房贷款少增1.94万亿元。
周茂华认为，发生这样的转变，与房贷利率不断下行有关。今年4月，央行金融市场司司长邹澜曾表示，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20~60个基点不等。
随后在8月，5年期LPR(贷款市场报价利率)再次下调15个基点，带动北上广深四大一线城市的首套房贷利率集体进入“4时代”。“提前还款有助于减少房贷利息支出，同时市场利率波动下行也导致市场上金融产品收益普遍缺乏吸引力。”周茂华说。
“如果搞不到高于房贷利率的理财，还掉房贷就相当于理财了。”李宇嘉也表示，“有机构算过，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右，所以提前还掉房贷，不奇怪。”
节省利息，的确是年轻人选择提前还贷的最直接需求，但在实际操作中，受访的几位年轻人并没有把最大化节省利息摆在首位，而是基于“减少月供”的考虑，以减轻眼前的生活压力。
目前，银行接受两种提前还贷方式：一种是月供不变，缩减还款期限;另一种是还款期限不变，减少月供。前者节省的利息明显多于后者。以贷款期限30年、年利率5.6%的100万元房贷计算，如果在还款一年后提前偿还50万元本金，选择缩减还款期限的话，可节省88万元利息，但选择减少月供，只能节省52万元利息。
今年7月，周云夫妻俩和家人一起筹措了40万元的资金，提前还上了一部分房贷本金，他们选择的就是“减少月供”的方式。“现在我们每个月按揭少了两千多，可以喘一口气了。”周云笑着说。
和很多年轻人一样，周云是为结婚而买的房，父母出了首付，他和妻子一起还按揭。因为周云和妻子的工作年限都不长，公积金贷款额度很低，只能选择办理纯商业贷款。
彼时，宁波地区的首套房贷款利率是5.3%，算下来，他和妻子每个月要还五六千的按揭，相当于周云工资收入的一半，加上二人买的是期房，目前还需要租房，等于负担着双份住房成本，压力较大。“其实我身边房贷压力不大的朋友，比如公积金能覆盖大部分贷款，他们不会想着提前还。”周云说。
林子也向证券时报记者表示，这次提前还完部分房贷后，每个月的按揭只剩下1800元左右。“压力不大，不会再继续提前还剩下的房贷了。”
银行放贷难
小刘发现，身边提前还贷的朋友越来越多了，他刚买房时大家是“能贷多少贷多少”，现在则是“宁愿借钱还贷，也不想继续背贷”。
提前还贷的客户增多，已经引起了银行重视。今年8月1日，交通银行曾于官网发布了一条“个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费标准”的公告，但随后该公告被撤回。
从能贷多少就贷多少，到能还多少就还多少，这种现象也折射出当前银行放贷难的困境。证券时报记者梳理16家上市大中型银行的相关数据发现，今年6月末，兴业银行、浦发银行、民生银行、渤海银行等4家股份行的个人住房贷款余额较上年末呈现负增长，而六大国有行新增按揭贷款也仅为去年同期的1/3左右，创下新低。
“当下资产荒，房贷可以说是银行最优质的资产。”李宇嘉说，没想到银行按揭贷放款从“控额度”到“保额度”，前后转变仅在短短不到一年的时间内发生。
理论上，客户提前还贷对银行而言有利也有弊。周茂华认为，利在提前还贷能够释放银行放贷空间，优化信贷结构，但房贷违约低、收益较高、现金流稳定，提前还贷导致银行的这部分优质资产减少了。“尤其在宏观经济波动、经营压力大的环境下，银行放贷压力不小。”
另一方面，在债市拥挤、资产配置收益率已经较弱、货币环境较宽松的背景下，银行存在较强的信贷供给意愿。一位银行高管就在半年报业绩发布会上表示，年内银行的贷款竞争一度比存款竞争更惨烈，大家普遍降低贷款的定价去进行信贷投放。
这也给一些原本房贷利率较高的业主提供了套利空间。“去年开始，我就频繁接到银行推销贷款的电话，贷款利率从4.25%降到3.85%，现在甚至都不需要抵押房子就能获批最低利率。”王宇告诉证券时报记者，她正在考虑贷一笔经营贷来置换房贷，“利率整整差出了2个百分点。”
有着跟王宇一样想法的许昌(化名)，他已顺利完成了两种贷款的置换。许昌在泉州经营一家小店，这座小城虽然也在今年3月受到了疫情侵袭，但几周内就得到了控制，对经济影响不大，所以他对疫情潜在风险的感受不深。
几个月前，许昌发现好几家银行都在低价竞争个人经营贷，“抵押贷的月息可以低到3厘(约年化3.6%)，可以贷三年，而且是先息后本。”很快，许昌就找中介搭线，贷到一笔100万元的过桥资金，把房子解押后套出了一笔个人经营贷进行置换。
不过，这种方式存在一定风险。“房屋按揭贷款期限可长达30年，有利于平滑个人全生命周期的债务与资产匹配问题，而经营贷、消费贷一般期限较短。”一位银行研究员表示，特别是部分年轻人在未来经济下行的过程当中，因收入不确定性容易出现经营贷到期无法按时偿还，导致逾期不良，影响个人征信。
前述大行个贷经理也告诉证券时报记者，消费贷、经营贷明确规定不能用于归还房贷，银行要是监控到这类资金流向了楼市，就会要求贷款人还款，“一般5~10个工作日内就必须把钱还上，这么短的时间贷款人来不及做资金置换，就很容易出问题”。
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