民营房企融资续命能持续多久
发债
美的置业2022年第四期中票由建设银行作为主承销商及簿记管理人，邮储银行为联席主承销商，本次中票注册金额150亿元，首期发行基础金额5亿元，发行上限30亿元，目前正在预评中。
在11月15日的公告中，美的置业称，在申请注册中票的同时，中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债增”)也同步受理了美的置业的增信业务意向。这意味着，本次美的置业的中票发行依然由中债增来担保。
今年9月，美的置业已经发行一笔10亿元中期票据，即由中债增进行全额担保，美的集团提供了反担保。据多个了解情况的人士透露，这次美的置业的30亿元中票发行依然会由美的集团提供反担保。
龙湖完成注册的20亿元中票分为两个产品，每个产品10亿元，其中产品一是三年期，产品二是五年期，两个品种间可以双向回拨，回拨比例不受限制，通过集中簿记建档、集中配售方式发行，主承销商和联合承销商余额包销。
龙湖这一次的承销团队堪称豪华。由工商银行作为主承销商、簿记管理人和存续期管理机构，农业银行、建设银行、中国银行、邮储银行和交通银行作为共同推荐人及联合承销商，承销团队达到6家。
一家房企的融资人士告诉经济观察网，根据银行内部风控，承销商一般有认购额度的上限，有的银行只能认购一个产品总额的20%，也有的是30%，“一般是主承销商认购20%，联合承销商合计认购20%，剩余60%需要发行人自己去找钱”。不过，一家承销银行人士告诉经济观察网，这次龙湖20亿元中票发行额度，全部由六大银行认购。
与美的置业由集团提供反担保不同，这次中票发行，龙湖用天街项目提供反担保。今年8月，龙湖发行首笔由中债增全额担保的中票时，即以重庆的天街项目做反担保。
除了美的置业和龙湖，这次交易商协会还为新城控股提供了150亿元储架式中期票据发行额度，不过，截至11月17日，还没有新城控股发行中票的相关挂网信息。
倒是总部位于广州的合景泰富向交易商协会提交了13亿元中票发行申请，这笔三年期的中票由中信证券作为主承销商、簿记管理人和存续期管理机构，目前没有公布其他联合承销机构。
不同于龙湖和美的置业的储架式发行模式，合景泰富这笔中票采取传统中票模式，如果不出意外，将依然由中债增进行担保，募集资金主要用于项目建设、购回或偿还境外美元债等方面。
上述房企的融资人士表示，其所在公司也在交易商协会发债名单内，但由于年内没有公开到期债务，暂时还不会申请发行，“如果明年有需要的话，可以随时申请，反担保物都是现成的”。
配售
一部分房企发行中票的同时，另一部分房企已经开始通过配售股份来筹集资金。
11月16日，雅居乐发布公告称，将以2.68港元/股向至少6名投资人配售2.95亿股，除去发行成本及税费后，大约可以募集到7.83亿港元资金。巴黎证券、瑞士信贷和JP摩根作为整体协调人和配售代理。
11月15日，碧桂园发布公告称，将以2.68港元/股向不低于6名投资人配售14.63亿股，预计可以募集到39.2亿港元。瑞银和JP摩根作为碧桂园这次配售的协调人和代理。
最近一周来，受第二支箭、央行16条及银行保函置换预售监管资金等政策影响，地产股连续多个交易日上涨，多只地产股价格实现翻番甚至数倍涨幅。
上述房企融资人士表示，股价上涨是促使房企配售股份的主要动力之一，“虽然股价不如去年，但相比其他融资，性价比更高，没有利息，也不用偿还”。
尤其是与发行中票相比，配售股份对房企更具吸引力。今年三季度首次发行担保中票时，碧桂园由于缺乏符合中债增要求的反担保物，最后将佛山两幅住宅用地抵押给佛山城投公司，后者对碧桂园的中票进行了反担保。
根据公告，碧桂园和雅居乐的配售价，均较前一个交易日收盘折价超过17个百分点，两家公司的资金用途也类似，碧桂园用于偿还境外债务及补充运营资金，雅居乐用于偿还债券及一般用途。从发行费用来看，碧桂园的发行费率为1.25%，雅居乐是0.7%。
不过，11月16日当天，包括碧桂园、雅居乐在内的部分内房股回调，雅居乐股价跌破配售价;截至11月17日午间收盘，碧桂园股价2.7港元/股，与2.68港元/股的配售价相差不大。
一家房企的财务人士介绍，当前，房企股价波动幅度较大，虽然折价配售，但是依然不排除跌破配售价的可能，一旦跌破配售价，投资人的认购意愿就会下降，面临着配售失败或认购额不足的风险。
不过有机构人士表示，配售股份一般都是提前协商认购机构，不会因为股票跌破配售价而反悔，“一般情况下，认购方都是旱涝保收的”。
11月17日，地产股再次下跌，由于上市房企市值普遍较低，一定程度限制了房企配股的动力。截至17日午间，民营房企中，仅有碧桂园和雅居乐公布了配售股份的消息;此外A股上市的广宇发展也公布非公开发行股票被受理的消息。
可持续性
10月底，央行副行长潘功胜到中债增调研，一同前往的还有货币政策司和金融市场司相关负责人。潘功胜对中债增支持民营房企发债融资工作，及维护民营房企债券融资稳定等方面予以肯定。
11月初，中债增邀请21家房企召开会议，其中就包括合景泰富、雅居乐、金辉等企业，会议介绍了龙湖、碧桂园、旭辉等第一批6家中债增担保发债的情况，也正是在这次会议上，透露了龙湖、新城和美的置业的第二批发债计划。
在这前后，对民营房企担保发债方案、担保方式及担保费用等方面，中债增进行改进，其中反担保方面提出地方城投或国企、母公司、实物反担保和信用风险缓释凭证等四种方案。
在增加反担保途径的同时，中债增也部分下调了担保费用，从之前的1.5%下降至0.8%左右，大幅减少了房企发债担保费用。
对房企来说，反担保依然不具备可持续性。从国企和城投平台提供反担保来看，由于国企和城投平台有严格的担保限制，所以除非经过特批，否则并不具备规模复制的可能性。
一家央企人士告诉经济观察网，央企和国企对第三方担保均有严格的限制，对相关负责人而言，这是红线。
实物反担保也同样不具备可持续性，据一位银行人士透露，在第二批中债增担保发债的过程中，某家房企经过内部甄选，拿出10个物业作为反担保抵押物备选，经过评估后，被告知只有2个物业符合条件。
如果仅仅发行一两笔担保中票，还能找到反担保抵押物，但如果每一笔中票都需要类似的反担保抵押物，“没有哪家房企有这么多的抵押物，这种方式只能是救急”，该银行人士表示。
对中债增同样如此。该银行人士与中债增有过频繁的业务往来，据他介绍，由于中债增缺乏不良资产处置经验，也没有不动产运营经验，所以更倾向第三方提供反担保，而不是实物反担保抵押。
也正是这一原因，使得中债增对反担保抵押物要求甚高。而且，由于抵押物折扣较低，也左右着房企参与发行中票的积极性。
据上述房企融资人士介绍，担保中票发行中，反担保抵押物折扣甚至低至3折左右，“同类物业在银行做抵押贷，折扣不会低于五折，大部分在六折、七折，而且抵押贷利率也就4%左右，综合成本差不多”。
配售股份方面，由于房企资产被大幅低估，这个时候配售股份，实际上等同于贱卖资产，“因为市值对应的是资产，股价越低，资产估值越低，配售越多，损失越大”，上述银行人士表示。