2022全球楼市众生相是怎样的

楼市涨跌看什么?

经济学家任泽平曾总结出一套判断房价走势的分析框架：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

此外，通过复盘1970年Q1—2022年Q1期间的房价走势，任泽平把近23个经济体的情况大致分为四类：

一是房价基本持续上行、期间调整幅度小的经济体，有澳大利亚、新西兰、加拿大、法国等4个。

二是房价曾大幅下挫但后期上行超过之前高点的经济体，有英国、美国、瑞士、荷兰、南非、挪威、中国香港、马来西亚、泰国等14个。

三是前期房价泡沫破灭、至今仍不及高点的经济体，有日本、西班牙、爱尔兰、意大利等4个。

四是房价走势基本平稳、涨幅总体较小的经济体，只有德国1个。

欧美楼市淡而不冷

整体上看，国际知名房地产顾问机构莱坊最新发布的《2022年第三季度全球房价指数》报告显示，第三季度，在追踪的全球56个国家和地区中，有21个国家和地区年增长率保持在两位数，全球房价指数(Global House Price Index)同比上涨8.8%。

北欧和中欧市场中，爱沙尼亚表现强劲，价格年增长率达到27.3%，从第二季度的21%上涨了7.3%。

以房价走势一向平稳的德国来说，根据德国联邦统计局22日发布的数据，2022年第三季度德国住宅地产价格指数平均上涨4.9%，与二季度相比同比变化率几乎减半。

高举加息大旗下的美国房地产，今年多少有点高亢不起来。

在货币政策收紧的方针下，市场上的流动资金变少，叠加房贷利率升高，如2022年11月初美国30年期固定抵押贷款合约利率，已逼近2001年来最高，购房成本上升，房产交易量出现不同程度下滑，楼市转淡。

尽管近几个月美国通胀数据有放缓迹象，但离美联储2%的目标相距甚远。

从美联储最新的表态中可知，2023年加息仍是主旋律，只不过加息的多少以及节奏，会根据实际情况调整。不管怎样，这对于利率敏感型行业——房地产市场来说，并不是个好消息。

整理市场上的观点，大家几乎一致的预期在于：美国房地产市场不会崩盘，也不会出现重演2008年事件。美国房地产市场以分化表现为主，注重区域型地产增值机会。

观点不一致的地方在于：机构对2023年美国房价涨跌的数值预测不同。这一切还得看美联储的货币政策。

坚挺的土耳其

作为一个横跨欧亚两洲的国家，房价涨幅已经持续走高多时的土耳其，再次霸榜。

根据莱坊发布的报告，土耳其第三季度房价涨幅，依然是年增长率最高的国家，以189.2%的惊人涨幅位居第一，相比第二季度160.6%，上涨幅度达到28.6%。

事实上，惊人的增长率在很大程度上因严重的通胀要打个折扣，名义涨幅与实际涨幅相差较大，实际价格增长为57.6%，不过依然遥遥领先其他国家和地区。如果再考虑上货币里拉贬值的情况，涨幅可能还得降一降。

土耳其房价自去年年初以来一直在持续上涨，这离不开土耳其的高通胀问题，而俄乌冲突的爆发更是加剧了这一态势。

另外，里拉暴跌导致主要依赖进口的建筑成本越来越高，一手房价格因此不断上涨。再加上本国货币贬值，民众投资房产避险，导致土耳其房价一路走高，严重影响房屋租赁市场。

虽说土耳其这两年通胀严重，但并不影响它持续吸引外商投资的能力。

2021年流入土耳其的外商直接投资额高达141亿美元，创下近几年新高。根据土耳其共和国中央银行公布的数据，今年上半年流入土耳其的FDI(外国直接投资)总额为55亿美元，同比增长21%。

历史进程中的东南亚与中东

2022年，有两个值得关注的地域：东南亚和中东!

东南亚的走红在于，成了承接全球低端制造业的工厂;中东的走红除了石油价格走高以外，刚刚成功举办世界杯的卡塔尔，也为其助攻不少。

在一众东南亚国家里，新加坡的经济是个另类存在，其今年房价上涨趋势也十分明显。

新加坡目前的住房形成以组屋为主、私宅为辅的二元化供应体系，供给结构呈现“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化分布，住房自有率超过90%，基本实现居者有其屋。

一般而言，在这样的住房理念指导下，整体房价应该表现趋于平稳，不过，今年新加坡的房价着实很火热。

根据莱坊发布的第三季度数据，新加坡以13.6%的增长率成为亚洲排名第一的城市，健康的劳动力市场，以及投资者从股市转投房地产以利用不断上涨的租金，正推动房价上涨。

新加坡市区重建局发布数据显示，今年第三季新加坡私宅价格季对季涨了3.8%，其中非有地私宅价格季对季大涨4.4%。值得一提的是，这已经是新加坡私宅价格，连续第十个季度增长。

再往前追溯，从房屋销售数据来看，根据城市重建局数据统计，今年1月份总共售出了1609套私人住宅，而在一个月前已经售出了1217套。

另外，今年1月份，总共推出了2600个私人住宅单元，也是自2013年3月的3489单位以来的最高水平。

不仅仅是私人住宅，组屋市场连续出现了百万新币的高价转售组屋现象。

为了抑制房地产交易的火爆，新加坡政府还频频出台降温措施。比如：降低买家的最高房贷额度，调高建屋局的组屋贷款计算利率，降低组屋贷款比率(LTV)等。

作为中东地区最重要的贸易枢纽之一，据外媒报道，今年迪拜的房价飙升了50%。

在过去的一年里，由于受到西方制裁的俄罗斯人，在为他们的财富、游艇和房地产寻找一个安全的港湾，造成迪拜的富裕居民出现了激增。今年10月，迪拜单户住宅的价格同比上涨了13%，而总体销售量比上一年猛增了73%。

房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)表示，截至2022年11月，迪拜住宅市场的活动水平达到创纪录水平，总交易量达到81919笔，超过了2009年全年的创纪录高点，2009年全年的交易总数为81182笔。

这种强劲的活动水平继续支持平均价格的上涨，在截至2022年11月的12个月里，公寓和别墅的平均价格分别上涨了9%和12.7%。

然而，平均价格的增长速度正在放缓，尤其是在别墅市场，预计公寓市场在短期内也将遵循这一趋势。