首尔楼市成交量暴跌70%，韩国房价暴跌的原因是什么

首尔楼市成交量暴跌70%

羊城晚报消息，韩国的楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。

这在2021年是无法想象的。那时候，韩国房价一路狂飙，五年平均涨幅80%，首尔房价一度超过15万元人民币/平方米，高居全球第二。

2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房东的贪婪、普通民众的焦虑、海外投资者的煽风点火，还有韩国的特色制度——传贳(shi，第四声)房，也叫全租房制度，它让无数人对加杠杆买房趋之若鹜，为房价助涨助跌。

全租房制度，就是房客按照房价的一定比例(一般在50%-80%左右)，给了房东押金，就可以“免费”住，不用再交房租。一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。

看起来双方都受益的政策，其实隐藏巨大风险。房东拿到押金肯定是要去投资，而房地产仍是不二之选，也把房价炒了起来。租客靠着银行给的贷款可以“首付”押金“免费”住房，本以为可以攒点钱自己买房，但愈发高的房价总是可望不可及，只能继续“传贳”。

韩国房价暴跌的原因是什么

和几年前形成鲜明的对比，2020至2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，房价一度达每平米14万人民币，与全球排名第一的香港不相上下。那么这次为何韩国的房价在其政府不断干预的情况下还会持续下跌呢?

一出口连续下滑，贸易逆差严重

众所周知，近些年韩国对于进出口贸易依赖较大，可以说对外贸易是韩国经济的重要支柱。但是对于海外市场的过度依赖，也存在着较大风险，近几年由于疫情等负面原因影响，全球经济持续疲软，需求不足，这对于外贸型经济的韩国来说无疑是重大的打击。

据央视新闻报道，韩国4月出口额为496.2亿美元，同比减少14.2%，月度出口从2022年10月开始连续7个月同比减少。4月进口额为522.3亿美元，同比下降13.3%，贸易逆差额为26.2亿美元，连续14个月出现逆差。这是韩国自1997年5月以来，贸易逆差持续时间最长的纪录。

韩国4月半导体出口额同比减少了41%，连续9个月呈现负增长。虽然汽车、船舶等出口有所增加，但半导体、显示器、石油产品、钢铁等主力出口商品的出口额都有所减少。韩国产业通商资源部指出，在全球半导体需求、价格同时下降的情况下，作为韩国最大出口产品的半导体出口不振导致韩国整体出口持续不振。

由此可见，韩国对外贸易的持续下滑很大程度上影响了居民的收入和对未来经济增长的信心，从而波及到房地产市场，房价下跌也就不足为奇了。

二过高的杠杆与加息

像大多数房地产快速上涨的国家一样，人们倾向于把个人的财富增长与对未来生活的美好希望寄托于房子之上，不惜借取高额的贷款购房，而房价的快速上涨又刺激了居民债务的进一步提升。

根据国际金融研究所(IIF)发布的报告，韩国2022年第二季度家庭债务占GDP的比重高达104.3%，而韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成，近四分之三的家庭财富与房地产关系紧密，其中超过70%的未偿贷款则基于浮动利率。

此外，韩国房地产市场还有一个新的“全租房”制度，也叫“传贳房”。就是租客可以给房东交一笔高昂的押金——通常是要租房子总价的50%，最高可达房子总价的60%-80%。交完押金后，租客就能“免费”租住在房子中，除了水电、物业费等，不用再支付任何租金。等到租期结束后，押金会被全额退还给租客。表面上看没有什么问题，但是许多房东拿到资金后会再次投资于房地产市场，这就很大程度上扩大了杠杆效应，对房价带来明显的助涨、助跌效果。

而压倒骆驼的最后一根稻草往往是加息，伴随着美联储的不断加息，韩国也不得不进入加息周期，短短一年时间，韩国基准利率从0.5%上升到3.5%，利率的上行给身负巨额房地产债务的人们带来了巨大的压力，这也成了房价下跌的导火索。

首尔的房价很贵吗

1、首尔最贵的房子，价格大概在3-4亿韩币一坪(一坪约合3.3平米)，折合人民币大概是50-70万一平米。

2、韩国的影视明星们，大多住在江南区，这个区域，稍好点的地段房价是1亿韩元一坪，折合人民币大约18万人民币一平米。

3、江南区稍便宜点的，也要4、5000万韩元一坪，也就是8、9人民币一平米。

4、都教授住江南区，但韩国，不好意思让女粉丝们失望了，没打听到男神家在哪，问的几个韩国人都不知道，原话是“他在韩国也刚开始火，不过我们男女老少都很喜欢他。”看来韩国杀伤力确实很大。推测也是在江南区。

5、居首尔、大不易，据说韩国人平均要工作13年后，一般是在40岁出头，才能在首尔买套房。(这个数据是一新闻从业人员透露，未得其它途径证实)

6、因为在首尔买房太难，所以很多韩国人在首尔附近的卫星城镇买房。做大巴或地铁往返，车程1小时或以上。

7、首尔租房也不便宜，淘哥居住的酒店位于麻浦，算首尔中心城区之一，附近一个40平左右类似酒店房间大小的单间，月租据说要1万2人民币。中心城区一套两房公寓，月租300-500万韩元不等，折合1.8-3万人民币一月。

8、韩国人也喜欢学区房，比普通房要贵很多。

9、位于首尔龙山区(中心城区之一)汉江边的两栋超高层新盘，36层128户，住户80%是外国人，卖人民币9-12万一平米，据说还剩几套。

10、韩国政府对年轻人结婚后买的首套房，有大幅度的贷款利率优惠。另一方面也在加大首尔周边市镇的开发，分流需求。首尔地铁和大众交通非常发达。

11、导游说，韩国4900万人口，首尔经济圈占全国人口一半，2500万，其中又有1200万在首尔。

中国人如何在韩国买房

在韩国买房税金是比中国的便宜很多，在韩国买房的前提是你要有居住证或国籍，中国跟韩国也有相对的政策，你可以上网查下，如果你觉得太过麻烦，你也可以找韩国当地代办经纪人，具体流程如下：

1、前往韩国，对所选的房产进行实地考察，是聘请一位经纪人帮忙找房;韩国的房屋中介就可提供完整的服务。

2、房屋确定后，买卖双方对房价无异议后，便可以签署住宅买卖协议;

3、对于想要移民韩国的中国买家来说，这个时候就可以准备移民所需资料;

4、买家可以先提交相应的材料，在30天内便可以获得D-8签证;

5、中国人在韩国买房是一般不可以办理房贷的，因此在房产办理阶段需要至少支付80%的房款;然后才会办理房屋产权登记;

6、在获得D-8签证后，两个月便获得F-2签证;

7、买家在签证快要到期后，可以申请F-2签证延期;

8、当满足韩国入籍要求后，便可以申请居留权。

在韩国买房的注意事项有哪些

1、考察风土、文化

刚刚接触韩国房产的人一般都喜欢根据自己的喜好来选择，无论是地理位置、小区环境，还是户型面积，然而，不同的国家地区、民俗风气也大不相同，在购买之前需要多做了解与考察。不管你是还是居住，你需要了解清楚你之后生活的额地方有着什么样的文化和风俗，这样才能更好地融入进去。

2、区分产权、政策

弄清相应的法规政策和房屋产权年限是韩国买房的重要基础，比如如果你是要移民，那就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享权利等，都要一一弄清。有些国外房产的产权可以拥有，有些还包含土地，有些可以传给子女等等，你需要弄清楚房屋的产权情况，以免产生纠纷。

3、了解贷款、税费

贷款和税费的问题则往往是让购房者头疼的一个部分，不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不同，者都需要购房者仔细关注，认真核查。一些国家对于韩国购房者会提供较为方便的贷款申请，而另一些国家则可能有诸多的限制，购房者应时间了解清楚相关的贷款及税收政策细节，进而算清自己购房所需的各项实际成本，以及所需缴纳的大致税费等。