什么是公摊面积，公摊面积有什么猫腻

政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2. 售房单位自营、自用的房屋;

3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数乘套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积乘总套数）

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积

影响公摊面积的因素：

1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。

2、套内面积 房子大就多点，房子小就少点

3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。

4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。

普通住宅的一般公摊比例：

多层：8%——15%

小高层： 10%——20%

高层：15%——30%

公摊面积的猫腻：

1.赠送公摊面积

在这个高房价时代，在看到“买房赠送面积”的活动时，相信许多购房者都会比较眼红，因为花同样的钱，却多得了几平方米，谁会不高兴呢！殊不知，开发商所赠送的面积其实属于全体业主所有，甚至还有一些根本不计入公摊面积，就比如一楼赠送花园，顶楼赠送阁楼。所以，在看到“买房赠送面积”的活动时，大家一定要先确认所赠送的面积是否合理合适以及是否实用。

2.公摊变停车位

在买房时，许多购房者根本都不清楚自己的公摊面积有哪些，就算开发商占用了，也浑然不知！在现实生活中，这种情况屡见不鲜，尤其是开发商把公摊面积再次包装成停车位等产品，然后以高价再次进行售卖，从而实现二次赚钱的目的。一般来说，这种占用公摊面积建成的车位是没有产权的，即便你买了，也仅仅只有使用权。所以，大家在买停车位时，一定要注意所在位置是否为公摊面积，以及是否具有产权。

3.偷偷加大公摊

在实际测绘过程中，就算开发商偷偷加大了公摊面积，购房者也往往很难发现，毕竟开发商与测绘部门有些千丝万缕的关系。如果你没能识破开发商的这种套路，那你可就要多花冤枉钱了！所以，小编提醒大家，在买房时一定要在合同中约定好公摊面积，就比如公摊面积的大小、位置。

4.公摊谋取利益

一般来说，电梯间、公示栏等区域都是计入公摊面积的，换言之，利用这些面积所赚的钱就该属于全体业主所有，就比如电梯间、公示栏区域的广告收益。但是，好多业主根本不知道，也不在意这部分收益，甚至还在为此而交清理费用。

5.公摊系数超标

有业内人士表示，一般住宅的公摊系数为18%-25%；商业用房为30%-40%。另外，不同的建筑形态，体现的公摊面积比例也不同：7层以下底层住宅为7%-12%；7-11层小高层住宅为10%-16%；12-33层的高层住宅为14%-24%；别墅类住宅为1%-8%。但是，在实际计算过程中，好多开发商却加大了公摊系数，从而让购房者多交公摊费用。

文中观点及个股仅供参考，不作为投资建议！更多深度财经、国际局势资讯解读，可去关注微信公众号【邓高望远】（关注公众号，在后台回复相应关键词，可领取机构付费投资报告、私募个股调研报告和行业报告），或者保存下方图片在微信打开长按识别二维码关注公众号