关于二手选房技巧方法

买房是件人生大事，在现在这个世界，拿出白花花的银子、半辈子的积蓄、下半辈子的负债买房的人，可得小心又小心了。下面给大家分享关于二手选房技巧方法大全，欢迎阅读!

二手选房技巧方法

一、谁是房主，谁是卖方，一定要查证清楚

现实中，有些人听中介说，这是房主，于是就开始讨价还价、交定金了。但是，你看到的房主是真房主吗?法律上，房主是房屋的所有权人，也称为产权人。

判断一个人是不是房主，首先是查看房屋所有权证书，要查看证书上记载的房屋所有权人。有些人的房屋是共有，比如夫妻共有、父子共有等等，房产证上会有记载。如果是共有，那签订买卖合同时就必须是所有的共有人都要签署。其次，还要查看声称是房主的人的身份证，“房主”是不是房产证上记载的所有权人。

房屋有没有转移过户的法律障碍?

1、被查封的房屋

房屋如果被法院查封，购房者有如果付了大笔房款，很有可能房屋没法过户，已经付了的房款难以追回。因此，在交付定金、签订合同之前购房者应当去房屋所在地的房管局(或不动产登记中心)查询房屋是否存在被查封的情况。

2、有抵押的房屋

房屋上存在抵押的情形比较常见，但购房者也应当查证清楚，在知情的条件下进行谈判、交易。

原则上说，在房主解除抵押之前，买方不应该支付太多的购房款给房主，或者支付的部分房款应该在银行的监控之下;只有房屋抵押解除后，才可以支付房款给房主，防止支付房款后房主不解除抵押，房屋仍然无法过户的情况。

如果卖方自己没有足够的钱以提前偿还抵押贷款、解除房屋抵押，需要以买方支付的部分房款归还贷款，这就有些复杂了，买方如果打定主意确实就想买这套房屋，那最好是咨询法律专家，在专家指导下操作。

三、卖方房屋是否存在没有登记的共有人?

有些房屋属于卖方的夫妻共有财产，但是在房产证上并没有显示，也就是房屋存在共有人，但共有人没有登记，这个时候购房者查看房产证、到房屋登记部门(不动产登记部门)查询无法发现。为了避免这种情况引起的麻烦，在签订合同时应要求房主出具婚姻情况证明，属于已婚人士的，应当要求夫妻共同到场签署房屋买卖合同。

四、签订合同的人如果不是房主本人，是否有房主的授权委托书?

一般情况，应该是卖方房主本人亲自签署买卖合同，如果房屋是多人共同所有，应该要求所有共有人到场签署合同。如果房主确实不能亲自到场签署合同，应当要求代理人出示授权委托书，授权委托书应当是经公证机构公证的授权委托书，买方应保留授权委托书的复印件。

五、要实地查看房屋

购买房屋无论是自住还是用于出租、投资，签订购房合同之前应实地查看房屋的具体情况，了解房屋实际情况不仅关系房屋的价格是否合理，还涉及到在万一有纠纷时买方是否属于善意第三人的判断。

1、要了解房屋是否出租

实地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租赁情况或者存在其他纠纷的机会。如果房屋正在出租，承租人对出卖的房屋有优先购买权，卖方应征询承租人的意见，看承租人是否购买。在同等条件下，承租人有优先购买权。

法律上有买卖不破租赁的规则。如果出售的房屋正在租赁，在房屋出售后，房屋租赁合同继续有效。买方如果不了解房屋的租赁情况，可能发生购买了房屋，但自己无法入住或使用的情况。因此，如果遇到正在出租的房屋，买方最稳妥的办法是，要求卖方先解除与承租人的租赁合同，妥善解决租赁合同，再签订买卖合同。

2、要了解物业缴费情况

实地查看房屋，也要了解房屋的物业相关费用(水电气、物业管理、采暖、有线电视等)缴纳情况，在合同中对物业相关费用的接续时限作出明确约定。

3、要了解房屋是否存在其他纠纷

在买卖合同中，也应当要求卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷，如有纠纷，卖方应承担一定的违约责任，确保买方利益不受损失。

六、交易过程的步骤要约定明确，时间期限应该明确

房屋买卖合同中对于交易的步骤、每一步的时限应该约定清楚。在一些纠纷中我们发现，当事人对于办理过户登记有时间约定，但是对于中间某些手续的提交或准备却没有约定，这是不利于交易的顺利进行的。比如买方购房时涉及到贷款，这往往需要买卖双方配合、需要的周期也要长一些，签订合同时就要充分考虑这些因素后作出约定，这样才可留出回旋余地，从容办理相关手续。

七、及时办理房屋过户登记手续，防止一房多卖

签订房屋买卖合同后，应及时办理房屋过户登记手续。有些人认为，房子钥匙我拿到了，房子我也入住了，什么时候办理房屋过户手续无关紧要。但房屋属于不动产，所有权的转移是以登记为准，原则上房屋登记在谁名下才是谁的，而不是谁占有房屋谁就拥有房屋。

现实中出现过不少案例，不守诚信的卖方签订合同后，又与他人签订卖房合同，一房多卖。在法律上，签订合同在先，并不能确保一定得到房屋的所有权，只有先办理过户登记的才能获得房屋所有权。

八、与房屋中介的合同应明确中介的责任

购买二手房，大部分人会通过房屋中介机构看房、签约、办理过户手续等。在与中介打交道中也应当注意一些事项。首先明确中介的职责，在合同写清楚中介应该做哪些事情，比如查证房屋的产权情况、房屋有无查封或抵押、如实介绍房屋的质量、如实介绍交易流程、协助办理物业交接、办理所有权过户登记等等。其次支付中介费用要谨慎，不要一次性支付全部费用，可以分期支付，最后一期在房屋办理完过户手续后再支付。购房者应在签约过程和履约过程中保持冷静，保持独立判断。

选购二手房注意“十看十不看”

1、不看白天看晚上

夜晚看房，能更好的考察小区的物业管理是否安全，有无保安定时巡逻、安全防范措施是否做得周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。

2、不看晴天看雨天

雨后看房，房屋漏水的质量问题一览无余。注意查看屋墙壁、墙角、窗体顶端的天花板是否有裂痕，是否存在水渍等。特别要注意看阳台、卫生间附近的地板，是否有潮湿发霉的现象。

3、不看建材看格局

房屋的户型也非常重要，户型要做到功能分区明显，干湿分明。比较理想的格局是，打开大门先进入窗体顶端窗体底端客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。

4、不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5、不看装潢看做工

好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

6、不看窗帘看窗外

要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

7、不看冷水看热水

看水管是否漏水，可以用卫生纸包在水管上看有无打湿，也可以看看水管周围有没有水垢。检查屋内的排水系统是否正常，如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

8、不看电梯看楼梯

买房电梯品牌、是否定期维护很重要，但楼梯也不容忽视。看下楼道内是否有堆积物、消防通路是否通畅，这也很重要。

9、不看地上看天上

除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

10、不看屋主看警卫

小区警卫对于整个小区的情况比较了解，可以问问他们小区基本的情况，如小区人群结构及素质、物业管理好坏、房子质量问题等，他们往往比业主和中介的话更可靠也更客观。

买二手房后发现是凶宅、卖房人和房屋产权人不是同一个人、卖方将装修好的马桶、厨具等敲掉……等等，这些情况都时有发生。这里提醒大家在买房的时候，一定要多留意一个心眼，注意多看多问多观察，并提前做好相关的准备工作。买房过程中，注意保留好相关证据，万一维权，也有据可依。

选二手房这10大因素要考虑

1、交通便利是关键

买房选房，交通是我们考虑的一个重要因素。上下班、出行等都离不开交通，不论是考虑自己开车还是搭乘公共交通，交通的便利性是一定要考虑的。

2、成熟的周边配套也很重要

周边吃饭、购物、医疗、中小学等满足日常基本需求的配套是否齐全，配套的齐全与否关系到生活的便利程度。

3、未来房屋价值的涨幅也必须要考虑

一些人喜欢购买市区的老房子，一是这类房子相比周边新小区的房子价格便宜，二是这类老房子由于年久失修，往往也面临着拆迁和整改。一旦房屋拆迁，政府也会给予大量的补助。

4、选择靠谱的中介

二手房交易是件很繁琐的事情，所以很多的人买房，都是通过中介来进行成交。买房要选择正规的中介，看上一个区域后，先了解下该区域的基本房价，评估房价是否合理。为了避免小部分中介报低价“吸户”，看到中意的房子后，要多咨询几个中介，货比多加不吃亏。

5、产权关系弄明白

注意产权证上的产权人与卖房人是否同一人，否则过户时会发生困难，注意产权证的各项明细，确认产权的完整性，去到房管局查询一下，看看该房屋是否已经被抵押、被查封，或者存在纠纷。如果产权证上的产权人与卖房人不是同一人，就需要对方出示具有法律效力的委托书(委托公证书或由律师签字鉴证的委托书)。

6、弄清二手房的历史

清楚了解房屋的土地使用期限，并注意看下是否存在拖欠物业费以及水、电、煤气费用的情况。房屋曾经是否发生过一些忌讳的事情，比如凶杀、自杀等。如果房子的开价大大低于市场平均水平，买房者就要注意房屋内是否发生了忌讳之事。

7、确认房屋面积

房屋面积包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积，但可能存在很大的误差。比较保险的办法是自己测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，然后除以得房率，就可以获得比较真实的房屋面积了。

8、观察房屋质量

房型是否中意，是否影响入住后的生活质量。如一些房子有多个房间但通风不足;电器线路是否太多或者走线是否合理;天花板墙角是否有渗水的痕迹;墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。

9、装修情况要仔细看清楚

装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分，以后一旦发生问题，维修成了大问题。还有一些房子看看装修不错，房间经改动后也合理，但却是凿开了承重墙后改建的，存在严重的安全隐患。对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料，是否会对健康产生危害。另外，房屋的装修情况，房款中是否包含房屋内的装修也要在合同中写清楚，避免出现在搬进去后，发现原房主将马桶、厨柜等用具都敲掉的情况。

10、物业管理问清楚

水电煤是否一户一表，交纳的费用是多少;绿化是否有人维护;物业管理是由哪家公司负责，能为业主提供一些什么服务;小区的犯罪率、失窃率的高低。买下以后再问这些问题就晚了。