华东楼市还能持续多久

华东楼市还能持续多久

2018年13家新晋千亿房企中，华东房企占了10家。包括阳光城(5.280, -0.01, -0.19%)、中南建设(5.770, 0.09, 1.58%)、正荣地产、中梁控股、融信中国、祥生地产等。在30家规模超过千亿房企中，华东房企也形成了一股不可小觑的力量。

它们之中，有些是根植于长三角的本土房企，有些则是近年来才将总部搬迁到上海。

华东房地产市场巨大容量和需求，助推了这些房企的规模跃升。翻阅千亿房企财报，长三角区域往往都是公司销售业绩的最大贡献区域之一。

“由于这一区域比较好的市场表现，这一轮行情的确是华东企业增长更快。”克而瑞研究中心总经理林波说。

这也刺激房企进一步加大对该区域的投资。中指院数据显示，2018年1-12月，长三角区域TOP10企业拿地总额达3037亿元，位列首位;中西部和珠三角以2706亿元和2041亿元分列第二、第三位;环渤海区域拿地总额为1468亿元，位居第四位。

长三角和三四线

诸多房企选择了重仓华东，华东楼市也让多家房企晋身千亿阵营，中梁控股就是典型房企之一。

中梁控股招股书显示，截至2018年8月30日，中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目，土地储备总额为3500万平方米，其中长三角区域土地储备为1820万平方米，占比高达52%。浙江是其土地储备最多的一个省份，占总土地储备的27.5%。

不仅重仓长三角，而且中梁控股重仓地以华东三四线城市为主。对于三四线城市战略，中梁控股掌门人杨剑做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

同为浙系房企的祥生地产采取了类似布局策略，其土地储备除了一部分位于杭州和南京等二线城市，有八成份额位于三四线城市。

在三四线城市，祥生采取颇具特色的“根据地”策略。一位接近祥生人士向经济观察报透露，浙江有10个地级市、50多个县级市。很多县级市年销售额达50亿元。

在他看来，由于经济发达，人均收入较高，浙江三四线城市有天然优势，适合企业深耕。“在浙江放开做的话，一个省份就能做出千亿规模。”

在发迹地浙江诸暨，祥生地产的根据地战略表现的尤为明显。2017年，祥生在诸暨销售额88亿元，市场占比高达52.6%。

2018年上半年，中南建设新增土地储备面积1138万平方米，有74%位于三四线城市，仅26%位于一二线城市。

重仓华东也为这些房企带来丰厚回报。尤其是浙江市场，业绩贡献能力远超其他省份。

2018年中梁控股和祥生地产销售业绩中，浙江区域均贡献均排第一位。即便不是浙江房企，近年来浙江区域也逐步发展成这些房企销售额最大的区域。

闽系房企阳光城崛起于福建，此前大福建区域占有绝对比例。近年来包括浙江区域在内的长三角区域开始后来居上，2018年浙江区域内部收个销售超过200亿元的区域公司。

同为闽系房企的融信中国有着类似的业绩轨迹。2016融信中国杭州区域合约销售额为82.57亿元，业绩贡献仅次于福州;2017年杭州区域合约销售额为166.71亿，占集团总销售额的33.19%，取代福州区域成为业绩贡献最大的区域。2018年延续了这一趋势。

克而瑞企业战略部总经理刘晨光对经济观察报表示，这一轮崛起的千亿企业，在投资布局上有很大的共性：首先，战略上，采取三四线城市快进快出;其次，在市场上行期获取了充足土地储备。

深耕和风险

中指院报告指出，长三角作为一个多核心发展的区域，领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多，土地市场持续火热，一直被视作房企重点投资的区域。

资深投资客王磊对此有着同样的感受：“长三角是中国经济增长的引擎，对人才的吸引力是足够的，拿杭州来说，每年差不多有30万的净人口流入。”2018年杭州卖地金额超过2000亿元，位居全国第一。

王磊表示，江浙地区居民收入较高，购买力强，这些手握大量现金的高收入群体，也是各地炒房团的主力军。当年闻名全国的温州炒房团亦是最佳注脚。这也是长三角区域房地产市场保持热度原因之一。

刘晨光指出，华东房地产市场的容量足够大，因此能孕育出大体量企业：“以浙江为例，这里一年容量大约是1.4万亿，只要占据了3%的市场份额，就是400多亿的销售额。”在千亿房企中，浙江为首的华东区域成为主要业绩贡献地。

但是，机遇的另一面往往伴随着风险。当一个区域或一个城市受到众多资本青睐，往往意味着白热化竞争的到来。2018年将10家房企送入千亿阵营的华东市场，2019年还会持续辉煌吗?

对于任何一个市场，蛋糕的份额是固定的，变化的分食者。随着越来越多的房企看好华东区域，单个房企拿到的份额也会越来越少。对于以华东为重仓的千亿房企来说，业绩持续和进一步增长面临一定压力。

另一方面，重仓一地也代表着风险性。虽然多数新晋千亿房企实现了全国化布局，但从业绩分布来看，主要还是倚赖单个区域的业绩贡献。一旦该区域的市场呈现下滑，势必会影响企业整体业绩。

早在2008年前后，华夏幸福(26.110, 0.32, 1.24%)在北京周边的河北市地区获取大量土地和项目。2014年后，随着去库存政策实施，北京楼市需求外溢，环北京楼市迎来爆发，也让华夏幸福业绩呈现快速增长。

但是随着环京楼市限购加码，华夏幸福也面临着较大的业绩增长压力。从2017年开始，逐步将布局重心向华东、华中等区域转移。但直到2018年引进 平安集团成为第二大股东之后，其风险才逐步解除。

楼市如何走?12招教你吃透房价规律

1、吃透房价规律：城市化进程拉动房价上扬。

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。

2、吃透房价规律：专家鼓吹?大家都不淡定!

“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，”任志强表示，“美国2008年时房价下跌，但现在的房价比2008年时更高。中国即便现在房价出现下跌，但10年之后呢?”

3、吃透房价规律：地段是涨价的借口

地段不仅关系到今后生活的方便，而且对今后物业的保值、增值具有关键作用。对于投资者来说，不仅只看眼前，还要看长远规划。

“住”作为生活的基本条件，地段的选择还要照顾家庭成员的需要。一般情况下，老年人选择靠近医院、活动场所多，便于就医、散步的城区或郊区地段，那里的商品房一般价格较便宜，且空气新鲜、噪声小，有利于老年人生活起居。青年人选择城中闹市区的黄金地段，那里人员集中，交通便捷，人来车往，便于互相之间的交往及上下班。有小上学的家庭大多选择靠近__、便于孩子就近入学的地段。至于选择市中心还是城区、城郊，这主要根据购房者各自家庭的经济实力而定。

4、吃透房价规律：升值

我们这里讲的价格一方面是消费者自身的经济实力，另一方面是房子的价格，下面我们主要讲后者。

大家都希望买到物美价廉的房子，“货比三家不吃亏”，这种商业用语也适用于购房者挑选房价。目前房地产市场处于阶段性供过于求，购房者在选择房源时价格大有回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行促销，购房者只要适时抓住机遇，就能真正挑选到消费性能好、升值潜力大、质量保证、价格低廉的楼盘。

5、吃透房价规律：通胀预期加大

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。

6、吃透房价规律：建材价格攀升

建材价格攀升，房地产的其他方面的成本也在不断上升钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上涨影响非常有限。

7、吃透房价规律：开发商不可能降价

房价只会走高不会下跌其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。

8、吃透房价规律：房地产成了地方财政的主要收入来源

这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。除了一线城市基本做到外，二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。

9、吃透房价规律：经济发展离不开房地产

支柱产业地位仍无法动摇大城市，在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。

对于二、三、四线城市来说，尤其是三、四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。

10、吃透房价规律：谨防造势

上周，“和平里八号”的接待处，每天都有访客，在冷清的青年沟路上凸显热闹。这些访客中，有些是真正想了解价格的看房人，而有些则纯粹就是好奇的媒体人、二手房经纪人。“在市中心的区域一下子冒出这么大量的房源，对周边市场可能会有影响，我们也得关注一些。”一位悄悄“探盘”的中介从业人员这么说。

中介透露“一套没卖”。销售人员努力催促记者交“封盘费”，以免好楼层被抢走，不过，周边中介人员私下向记者透露，“和平里八号”的100套房，其实一套没卖出去。

11、吃透房价规律：政府与楼市的博弈

这几年不难发现，政府出台的政策能拉动房价快速上涨，2013年的国五条就是一个鲜明的例子。

12、吃透房价规律：所谓的刚需

这几年基本发现，说楼市的刚需很大，房价不可能降的说法一大堆，事实上，这些刚需都是典型的投资刚需多。真正的刚需买的都是小户。

楼市释放这3大楼市信号暂时别买房了

一、房产中介服务好

其实，与其抱着房价走势的各种各样报表来研究和分析，还不如直接观察房产中介。房产中介可是房地产市场中极为重要的角色，他们对于房价的敏感性要远高于普通购房者，所以，从房产中介的变化就可以看出房价走势。

举个例子，在楼市行情十分好之时，房产中介往往是十分忙碌的，根本就没空搭理人，但当你看到房产中介服务越来越热情时，那么就说明此时购房者数量在减少，楼市在走向冷淡，房价怎么可能不下跌呢?因此，如果你看到房产中介服务越来越好时，那么你就暂时别买房了。

二、地方经济发展难

其实，地方经济的发展与楼市的行情也是有着直接的关系，换言之，也就是说，楼市冷暖往往与地方经济发展好坏直接挂钩，因为只有老百姓有钱了，他们才会考虑买房。而地方经济发展越来越好，老百姓手中的资金就会越来越多，购房需求自然会越来越强烈了。

因此，如果你想知道现在是否适合买房的话，那么就是考察一下房子的当地经济发展。如果你发现地方经济发展难，比如经济增速变缓，甚至出现了倒退，那么房价可就要面临下跌了，此时你就暂时别考虑买房了。

三、开发商拿土地少

为什么要观察开发商拿土地情况以及数量呢?因为开发商拿地的数量可以说明楼市的冷暖，而且地价在很大程度上决定了房价，毕竟两者属于面粉与面包的关系。如果你看到开发商拿地较少，甚至不再热衷于拿地，那么就说明楼市此时不景气了，高房价恐怕难以继续维持。

这样一来，房价在不久之后就极有可能会出现下跌了，当然了，在几十年的房地产行业里，出现下跌也是很正常的现象。但是，当你看到开发商拿地较少时，你就别考虑买房了，等到开发商重新热衷于拿地时，那就是你需要尽快买房的时候了，大家要切记。