多地优化调整限购限售政策力促华东楼市良性发展
多地优化调整限购限售政策力促华东楼市良性发展
楼市“小阳春”成色不足，华东多地陆续优化调整楼市政策，促进房地产业良性发展。
4月12日，江苏省南京市六合区房产交易管理中心确认称，外地户籍购房者凭户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可开具证明在六合区限制购买一套商品住房，不再要求缴纳1年社保及开具工作证明。
浙江省衢州市也于近日发布通知称，为了支持合理住房需求，外地户籍家庭视同衢州市户籍执行相关购房政策，同时优化限售政策。衢州市也由此成为“全国第一个限购和限售均取消的城市”。
中原地产研究院统计数据显示，今年一季度，全国发布房地产调控政策累计达到157次，60余个城市出台政策稳定楼市，包括福州、郑州、哈尔滨和兰州等省会城市，宽松政策包括放松限购、取消限售，给予购房补贴，公积金政策宽松，降低首套房首付比例等。
《中国经营报》记者注意到，进入4月份以来，华东地区调整优化楼市限购政策多是从三四线城市开始，或是热点城市的外围郊区和存量房交易降温区域。例如，上海市临港新片区重点支持的196家单位员工买房缴纳社保月数最短只需3个月，江苏省苏州市二手房限售期限则由5年改为3年。
江浙沪接连“松动”
4月11日，相关媒体消息称，苏州市开始放松二手房限售政策，苏州市吴中区、姑苏区、高新区、相城区和工业园区在新发放的存量房买卖合同上已明确标注“购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让”。
当天上午，苏州市住建局工作人员向记者证实：“消息属实，而且是从今天开始执行。”苏州市住建局房地产市场监管处一位人士则告诉记者，此次调整暂时没有书面文件，如何实施由下属的业务部门负责。
据了解，苏州市自2019年9月25日起对新建商品住房、二手住房实施限制转让措施，二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年才可转让，此番调整意味着二手房交易周期将比过去缩短2年。新建商品住房转让年限则维持不变。
4月12日，记者从江苏省南京市六合区房产交易中心了解到，非南京市户籍居民在六合区买房仅需提供相关身份证件即可，而此前需要提供大专及以上学历及劳动合同，缴纳1年社保证明。
据《扬子晚报》报道，南京市溧水区也调整了购房政策，外地户籍购房者带身份证到窗口去，只要系统可以通过就能开具首套房证明。同时，南京主城区的买房人在溧水区不受限购影响，也不占用市区的购房资格。
上海市临港新片区也在4月12日对人才住房政策进行了优化调整。据中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会(以下简称“临港新片区管委会”)官方网站发布的《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》，在重点支持单位中工作的人才认证期限由此前的“工作满一年以上”调整为最短只需3个月;原《购房资格确认函》将调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原来的6个月调整为12个月。
临港新片区管委会方面表示，此举是为了精准服务人才需求，打造具有创新活力的人才高地，促进临港新片区高质量发展，推进产城融合。
与此同时，地处长三角地区的浙江省的多座城市也通过不同方式降低了购房门槛。例如，根据宁波市3月份发布的最新房贷政策，购房将推行“认贷不认房”，对不限购区域购买3套及以上住房放开贷款(原来第3套停贷)，在宁波限购区域内只要房贷还完就算首套，执行首套房贷利率;浙江省台州市新修订的《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》正式发布并开始实施，最大的优化调整体现在新增了三孩职工家庭住房公积金优惠政策。
东吴证券研报认为，房地产政策暖风频吹，前期以三四线城市为主，现在扩大至二线城市，且政策放松力度进一步增强。“新一轮更深入的全国楼市放松开启，预计有更多市场低迷城市加大松绑力度。”
满足合理住房需求
据了解，华东地区此轮楼市政策优化调整从外围城市开始，而且力度最大。
衢州市是浙江省下属的一座四线城市。4月1日，衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称“《通知》”)，放宽了对非本市户籍家庭的购房限制，限售政策也得以松绑。《通知》规定，非衢州市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策。
在限售政策方面，自《通知》发布后，衢州市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。
衢州市住建局一位工作人员向记者表示，新规发布后已有部分市民来电咨询。“新规出台的目的，主要是为了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，内容包括支持合理住房需求、优化区域限售政策、完善住房预售管理、试行地下空间现售、规范房地产市场秩序、强化网络舆情引导管控等六个方面。”
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，衢州市是最近几年调控政策频频收紧的城市，此前的调控措施甚至比周边的金华市还要主动。此次政策松绑力度最大，具有信号意义。对比全国近期楼市政策松绑的城市，衢州市的政策更为全面，是松绑力度更强的城市代表，也由此成为今年全国第一个同时松绑限购和限售的城市。
另据浙江省丽水市住房公积金管理委员会日前发布的公告，为了更好地发挥住房公积金支持自住住房作用，双缴存职工首次申请住房公积金贷款，购买首套自住住房的住房公积金贷款最高限额由50万元提高到70万元，单缴存职工则由25万元调整为35万元。
同时，职工首次申请住房公积金贷款购买首套自主住房的最低首付款比例降为20%，贷款期限由“最长不超过20年”调整为“最长不超过30年”。
稳定市场发展信心
有关资料显示，近1年来，丽水和衢州两市的房地产市场表现较为低迷，成交量长期在浙江省各地级市中处于下游水平。在大部分城市房地产市场回温的情况下，丽水市和衢州市楼市成交面积下滑明显。
据克而瑞机构统计数据，今年3月份，丽水市成交商品住宅2.68万平方米，环比2月份下降3%，在浙江省11个地级市中位居第10位。衢州市则以2.61万平方米的成交面积“垫底”，环比2月份缩水16%，远低于去年月均成交7.8万平方米的水平。
受商品住宅成交低迷影响，开发商推盘动力明显不足。克而瑞机构新开盘监测显示，今年1～3月份，丽水市和衢州市新开盘项目数量均为0。
易居研究院统计数据显示，在过去3年里，衢州市房价呈现波动上涨趋势。2019年三季度至2021年二季度，衢州市区新建商品住宅成交均价由12865元/平方米上涨至21278元/平方米。在成交均价经历连续下跌后，截至今年一季度末，衢州市区新建商品住宅成交均价为19953元/平方米。
在市场供求方面，今年一季度，衢州市区新建商品住宅共成交689套，同比减少76%;成交面积为75919平方米，同比减少77%;供应套数为380套，同比减少78%;供应面积为37966平方米，同比减少81%。
中指研究院浙江分院常务副总经理高院生认为，基于低迷的房地产市场环境，房企在衢州市的销售压力较大，压力传导到土地市场后，可以预见房企在当地的拿地积极性也会受到影响。所以，当地及时采取措施，能够有效稳定房企的发展信心，促进房地产市场良性循环。
“目前，当务之急在于恢复市场信心。”克而瑞机构表示，房地产金融政策应当从去杠杆到稳杠杆，适度控制去杠杆节奏和力度。全面落实经济稳增长，提高居民收入增长预期。在市场需求层面，还是要予以适当刺激，限贷政策应当有所放松，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费，届时房地产市场回稳将是大概率事件。
“当前需求端政策调整较频繁，考虑到房地产形势依旧不容乐观，诸多房企面临流动性缺口，稳经济需稳地产，未来或出台供给端改善政策。”东吴证券研报也分析认为。
房地产的常识
1、跑盘：
房地产销售新手应该对自己要销售的楼盘情况了如指掌。例如：楼盘总占地面积、楼盘总建筑面积、楼盘总户数、户型分布、价位分布、车位状况、小区绿化率、小区容积率、小区安防系统、物业管理、楼盘周围交通状况、楼盘周边配套设施等。另外还要了解房屋的结构，并且要熟悉每套房屋的优劣。
2、楼盘卖点：
要熟练了解楼盘的优点和缺点，并且对顾客推销的时候要重点多说一说楼盘的优点，比如：小区附近的学校、周边地理环境、交通设施、物业服务等等，当然缺点也可以艺术性的带过一下。另外对于房屋的买卖贷款等问题也要了解清楚相关流程和规定。
3、寻找客户：
房地产销售新手要打电话、发楼盘销售宣传单，并且还要在网上发布房源销售信息、路边举牌等等。
房地产的常识有哪些
1、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
2.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、和依法处分的权利。
3.土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。
4.房地产市场
主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：
一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。
二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。