楼市知识西南大全2022

楼市知识西南

1. 地段

地段当然是最为重要的因素了，我们买了房子是为了住，并不是放在那儿空着，所以要选好地段，生活工作都便利的地段!

2. 交通

如果没有好地段，有好的交通也可以拯救的，交通状况可分为距离工作地点、与朋友居住地点相距、父母亲戚远近，以及前往商业中心、娱乐休闲场所耗费的时间长短，均会对今后的工作、交际圈子、亲戚往来产生较为深远地影响，因此所购房屋的外交通状况不可不察。

3. 配套

居住区内配套公建是否方便合理，周边配套服务设施是否方便，娱乐休闲设施是否丰富，对于居民生活质量影响很大，也是衡量居住区质量的重要标准之一。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。

认清房子配套的几个误区

误区：看配套，要防止几个误区：

配套越多、越高档越好。

追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区，因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的。而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低，或只在某一个阶段使用，但这些设施的费用却需要广大业主来分担。

配套越近越好。

买房子的时候，有些人总希望垃圾场、变电站离得越远越好，而衣、食、行、玩、学则是越近越好。但配套也要分种类，同样是商业配套，小商品市场和购物中心对周边楼盘的带动力就完全不同。

4. 内交通

小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的，这也是在看房中容易忽略的问题。 购房者要向售楼人员询问小区在内交通上有什么措施，如何规划社区内的车行、人流等。时下，人车分流常常成为不少楼盘的卖点，但这类小区的的造价也会比较高。 小知识：“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，所以环境质量较高;小区内的步行道兼有休闲功能。

学会判断停车位的位置是否合理

小贴士：判断停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。 停车位是租还是买，一定要仔细算一笔账再决定。车位的月租金是多少;如果购买，今后月管理费是多少。

5.价格

总体而言，购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，首要读懂楼盘的价格;然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有相中的楼盘进行价格比较。 一般购房者接触较多的“价格”有：开盘价、均价、销售均价、成交均价、最高价、清盘价……，这几个房价出入很大，不弄明白会影响您的判断力。

房价小知识

开盘价：又叫起价，指该楼盘所销售的房屋价格中的最低价格。 常见房地产广告中打出“开盘价每平方米_×元”的字样，一般价位比较低，很让人心动。等到去售楼处一问才知道，在售的房子都不是开盘价房，价格也比开盘价要高出很多，广告中标的低价位根本就不存在。其实开盘价不过是开发商的一种销售策略而已! 均价：指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。

6.户型

现在人们花自己的钱买房，当然不是要买大的，而是要选好的。什么样的房子好?好房子的标准，应强调符合人的居住行为，户型的设计就尤为重要了。面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样来选择呢? 牢记：好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。

住宅布局参考

一般情况下，客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素，有这样一组参考数字，说的是这五个要素的最低面积标准：客厅及餐厅14.7平方米、主卧双人卧15平方米、次卧或单人卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。 功能区组合要切忌厨厕扎堆或厨房深藏不露。不少蹩脚的户型设计，厨房和卫生间紧连在一起，或者相对或者并列，对这样的户型尽量避免选择;厨房在使用中会产生油烟、抽油烟机会有噪音，若设计在房子的深处，会影响家庭成员的身体健康及休息。还要注意厨房、卫生间带水、带脏的空间与客厅、卧室。

7.隔音

选房时，要注意以下几点：要检查门窗密闭效果是否良好，上下楼板是否有合乎标准的隔声性能及相邻的分户墙隔音好等施工质量问题;住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离;住宅内的卧室不能紧邻电梯布置，以防噪音干扰。 小贴士： 在《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。 住宅在距离高速公路中心线大于100米时，学校、医院、疗养院等在距离高速公路中心线大于200米时，其承受的交通噪声能够符合环境噪声标准。 往往楼层越高，噪声会越大，1-5层噪声最小，11层中等水平，24层最大。这是因为，越高，俯瞰的范围越大，很远处马路的噪声都能传过来，相对的有效噪声源多;楼层低，很多可能直达的噪声源被其他建筑遮盖了，噪声小。

8.私密性

私密性体现在对内和对外两个方面，对内的私密性要注意：厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求;卧室与卧室之间最好要拉开距离，，尤其是有小孩的家庭，两代人之间应各有各的空间;卫生间的门最好不要向着厅开，因为这样容易形成主客间的尴尬。对外的私密性要注意：卧室不宜距离邻居的窗户太近;若购买塔楼，要避免出现侧面窗与正面窗形成“通视”的现象。

小贴士：为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。

9.公摊

购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。高层一般在18%～26%之间，而多层则在11%～16%之间。

了解房子的公摊面积

10.物业管理

物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。物业管理在我国还是一个刚刚起步的新兴产业，各地社区的服务质量参差不齐，差异较大，这是购房者需要认真咨询和比较的。好的物业管理能使物业的品质保持长久。

物管很重要

买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。 选房时还应积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，最好能查看他们的相关资质、实力的文件，亦可去其现服务的其他小区打听有关他们的服务水平和能力。物业公司的规模大小是一个不可忽视的问题，一般说来规模大的社区比较容易解决。因为规模大，相对收费会低;如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有不错的表现。

买房时主要考虑这些因素

1、自住的购房者。通常包括两类：刚需和改善，对于这一类购房者主要考虑：

1.1 区域的选择。所需要购买的房子的位置比较重要，选择离自己工作和生活较近的区域;1.2 配套的选择。需要考虑交通、学校、医院、商业等设施是否齐全;1.3 楼盘的选择。小区的规模、规划、层数、面积、户型等，是否满足自己的需求;1.4 价格的选择。了解目标楼盘的价格，均价，起价，各楼层的价格，选择自己能承受的房价;1.5 开发商的选择。需要考虑开发商的信誉、实力、口碑、业绩等;1.6 物业的选择。物业管理的内容、收费、实力、口碑等。

自住的购房者买房时，主要考虑以上因素，就不会存在太大的问题。买房前，提前多好功课，多了解房地产市场，买房时就会很顺利，少走弯路。

2、投资的购房者。投资房产的目的是为了获取理想的回报，主要考虑：

1.1 城市的选择。目前一二线城市是首选，三四线城市的核心和稀缺地段是其次，再考虑具有发展潜力的新区;1.2 位置的选择。一是城市中已成熟的区域，配套设施完善，二是有发展潜力的新区，配套逐渐完善，价值和价格处于洼地，性价比高的楼盘;1.3 回报率的选择。需要考虑自己投资的预期值，是短期获益还是长期持有，进行详细测算后评估是否符合自己的要求。

投资房产是一项正常的资产配置过程，正如投资股票一样。虽然目前房地产市场趋冷，但也存在一定的机会，只要不恶意炒房，自己眼光独特，也能获得合理的回报。

02影响购买房屋的内外因素1、买房外部环境。

1.1 房地产政策调控。主基调房住不炒不会改变，鼓励支持合理的住房消费需求，促进房地产市场良性循环。买房时，多关注房地产行业的相关政策，包括国家和本地的调控政策和金融政策;1.2 开发商的品牌。2021年，随着房地产市场趋冷，项目暴雷多了。所以选择口碑和实力俱佳的开发商至关重要;1.3 当地房地产市场情况。多方面了解当地房地产市场发展情况和各个楼盘详情，选择合适的购房时机。

刚需和改善的购房者，无须过多考虑外部环境，只要遇到合适的房子，尽早购房。投资类的购房者以稳为妥，谨慎购买。

2、自身经济状况。

1.1 自己现有资金情况。有多大的力办多大事，预算好购房资金，选择自己能承受的房子和房价，不鼓励过度消费，超出自身能力之外(资金充裕另说);1.2 合适的付款方式。采用一次性、按揭贷款、公积金?要提前了解每种付款方式，做到心里有数。如果采用按揭贷款，了解贷款的条件和利息，评估自己能否符合和承受，尤其征信情况。

自身的经济状况是比较重要的因素，不要买房时不考虑每月还款的压力，造成生活质量严重下降，得不偿失。甚至由于无收入来源，出现断供，那就损失巨大了。

买房子考虑因素

其一，目的性原则。

也就是，你买房是解决自住问题，还是用余钱投资。一般情况下，目前仅存投资功能的楼市或物业品种，主要集中于发展中城市的中心城区中高档消费性住宅，此外没有多大投资价值，并且各县域或地级市开发商的综合性商业，由于目前的经济前景，投资风险是存在的。因此，在变味楼市环境下，既无法明确房价会否下行至需求观望的结束，楼市会否与地方政府继续保持密切联系，政策性调控会否减弱行政手段的成分而增加金融税收的成分，也无法预计供应量的变化与产品类型的变化，这个时候进行的投资性消费实际有大风险意识的强烈投机，相当于赌房价反弹，否则会造成投资失效。也就是说，目前既发性消费一定是自住为目标，以自住为目标考虑买房，市场存量与增量均有适合房源与相关性价比的存在。

其二，品牌性原则。

本来中国楼市最为缺乏的就是真正的品牌，包括产品品牌与企业品牌，但由于消费不理性以及资源配置无计划，人们无法通过品牌来识别相关的产品，维权失效也助涨了人们对品牌认识的弱化。为什么这里提出用品牌来衡量你的买房选择呢?

这是因为：品牌房企具备真实降价销售的条件，每个品牌房企要么通过企业文化来影响消费。当然也包括各地城市当中国有领导性品牌。这些房企进行了战略设计，包括土地存量与新增项目，存量释放，都通过合法账本来完成，信息相对客观，而在面临变味楼市的时候，他们也是最先将价格信息固定化的企业，比如保利坚持的不降价策略，它们的根本点都在于通过需求与客户分析来确定既存上市销售项目的出货政策。很难要求一个中小开发商在自身命往何去尚不明朗的时候，尤其是可能存在较大资金缺口的时候，通过降价出货来降低可评估可抵押的价值实体，比如通过评估可能账面资金是一个亿，如果出货了，剩余价值再评估加上出货收现，账面亏绌不仅包括市值不被确认的部分，也还存在税收与费用流出。

其三，实用性原则。

这个时候无论房价向上还是向下，都宜坚持合用紧凑原则，大约的关键内容就是在格局上合用，满足居家要求，在功能上满足主要家庭成员的居住要求，而在保证上述要求的前提下，面积尽量的小，从而将未来可能存在的风险最小化，可能的负担最小化，再次进行升级置业时可利用资源最大化。

这里主要指明一下最后一句，包括：出手简单，因为小，并且这些紧凑房子最终所面对的潜在消费人群更广;手续费低，正因为所面临的主要人群面广而消费力相对偏低，所以政府往往会通过调整手续费与相关支出来扶持一些穷人的置业需求;继承与传导性置业便利，如现在一家人只够住并且合而为一，保障有住的，不等于将来永远挤在一块儿，这个时候，紧凑型房子适合了未来人口及婚育趋势，也吻合老龄化的要求。