楼市政策空间还会有多大？

热点城市“火速响应”

“自10月1日开始，深圳就将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点。不过，如果你的首套个人住房公积金贷款已发且未到期，则将在明年1月1日享受这个新利率。”深圳市住房公积金管理中心相关工作人员10日告诉第一财经。

除深圳外，北京、上海和广州的住房公积金管理中心工作人员也均对记者予以肯定答复——调整后的首套个人住房公积金贷款利率已落地执行，并将率先惠及10月1日之后办理相关业务的购房群体。

二线城市中，合肥、南京、郑州等地则以官方发文形式进行明确和细化。

比如，根据南京住房公积金管理中心8日发布的《关于调整个人住房公积金贷款利率有关事项的通知》，为保证个人住房公积金贷款利率调整工作顺利准确，对2022年10月1日之前已经住房公积金管理中心审批完毕但未发放的个人住房公积金贷款的，或是10月1日前已录入住房公积金业务信息管理系统审批但未完成终审的，按此次下调后的利率发放贷款。

值得注意的是，上述东部热点地区，也正是缴纳公积金的单位比例较高、拥有收入相对稳定职工规模较多的地区。

根据住建部、财政部和央行联合发布的《全国住房公积金2021年年度报告》，广东是当年住房公积金实缴单位数最多的省份，上海、江苏、北京、浙江紧随其后。根据该报告公布的数据计算，这5地住房公积金实缴单位数接近于全国实缴单位总量的55%。

公积金是购房者重要的金融贷款之一

“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪对记者分析称，在房价高企、流入人口多的热点城市，此次降息对于购房刚需的进一步释放有一定的助力作用，意味着购房者购房成本有所减少，月供压力适度减轻，对于新房市场的成交端将会有所带动。

不过，58安居客房产研究院分院院长张波也表示，由于热点城市房价相对较高，而公积金贷款在购房者总贷款中所占比例较小，故此，此次降息对购房者月供影响相对有限，预计相对比例的购房者并不会因为此次降息而选择立即入市。

据58安居客房产研究院统计数据，今年“十一”期间，12个典型城市7天成交量为31.3万平方米，同比去年降幅达63.1%，包括北京、福州等一二线城市降幅均较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者，今年1～9月，在一线城市及杭州、成都、南京等热点二线城市，商品住宅成交规模同比均呈下降趋势，其中，多数城市中高总价段的典型改善类产品成交规模降幅相对较小，甚至个别城市出现同步小幅增长，但这些热点城市低总价段产品的成交规模的降幅均相对显著。在国庆假期期间，20个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比降幅为37.7%。

“从某种程度上来说，此次公积金贷款利息的下调可以看作是对市场利息下调的响应和跟随。如果市场利息下调，而公积金利息不变，那么二者利差缩小，公积金的利息优惠下降，不利于公积金作用的发挥。”中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强进一步对记者分析称。

地产金融政策还有宽松空间吗

截至2021年末，全国住房公积金贷款余额68931.1亿元，占个人住房贷款余额38.32万亿元的比例约18.00%。

“不考虑首套房的因素，降低0.15个百分点节省居民利息103.4亿元/年。但考虑到降息仅针对首套房，居民实际节省的利息小于103.4亿元/年。此外，考虑到近五年公积金贷款增量占个人住房贷款的增量大致在12%~17%区间，15bp的降幅相当于整体住房贷款利率下调2~3bp。”广发证券固定收益首席分析师刘郁分析称。

王业强认为，此次公积金贷款利率下调之后，后续5年期LPR仍有下调空间。“目前房地产市场销售表现仍不太理想，1~8月相对于1~5月的低谷销售降幅略有收窄，传统的金九银十不尽如人意。出于稳定房地产市场，满足刚需和改善性住房需求，增强购买意愿和信心的需要，预期后续5年期LPR利率仍有下调空间，由此带动房贷利率更大幅度的调整，进而确保楼市在年底前后出现趋势性回暖。”

陈文静也持相近观点。她表示，继央行和银保监会9月29日联合发布通知，对于满足条件的城市，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限后，央行9月30日再度释放首套房公积金贷款利率下调的信号，意味着，满足条件的城市在商贷利率下调的背景下，若市场恢复不及预期，不排除四季度仍有5年期以上LPR继续下调的可能。

“但即使(5年期LPR利率)下调，调整的空间预计也相对有限。”陈文静称。

进入四季度后，热点城市的公积金贷款政策同样有持续优化的可能。关荣雪称，对于热点城市而言，公积金贷款政策此前一直较紧，目前，既可以因城施策地采取上调可贷额度、下调房贷利率、降首付等整体性的宽松措施，也可以针对不同类型的潜在购房群体制定差别化的信贷支持政策，如放宽公积金异地使用条件、支持多孩家庭购房等。“如果购房者可以同时享受多项购房优惠政策，将会产生较为明显的叠加效应，对市场情绪的修复也是大有裨益。”

第一财经10日从武汉市住房公积金管理中心处了解到，从10月8日开始，武汉已对公积金贷款最高额度做出调整：首套房公积金最高贷款额度从70万元调整至90万元，二套房公积金最高贷款额度从50万元调整至70万元。

“相对于公积金贷款利息，调整公积金贷款额度会直接增加购房者入场的可能，其效果更为明显。”王业强预计，随着多地公积金贷款利息的陆续下调到位，四季度或将有更多热点城市加入到公积金贷款额度调整的队列。