法拍房有哪些需要注意的

法拍房有哪些需要注意的

1、了解房屋情况

在购买法拍房之前，要查清楚房屋的具体情况，被拍卖的原因、房主的信息等各个方面都要了解，以免后续产生纠纷。前期的摸底工作要扎实，要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子。现在市场上就有专门处理法拍房的公司，他们有专业的队伍，负责对房产做前期排查工作，并负责了解业主对外负债的情况、房产实际占有人和业主的法律关系以及业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后。

2、识别“轮封”房

被拍卖的房产多是一些由于欠债不还，被法院竞拍的房产，所以这类的房屋，可能存在被多家法院轮封的情况，所以如果有看好的房源，最好先去拍卖公司、档案中心或者国土局了解清楚。而竞得“轮封”的法拍房，即便银行可如期放款，但是由于有多个债权人，就会一时间难以分配。这样一来，未来产权过户的风险就会非常大，而且拖得时间也长。

3、房产的属性

虽然被拍卖的房屋会比一般市价便宜一些，但是也不能为了捡便宜盲目的竞拍，注意查清楚房屋的产权，包括土地的出让性质和使用产权年限，有没有办理不动产权证和税费缴纳有没有拖欠的问题。法拍房在进行拍卖的时候，法院报出的拍卖价只是裸价，竞拍人在举牌竞得之后，需要一次性向法院支付除了房屋款项之外，还需要承担一些隐形的费用，比如被拍卖房子名下可能会拖欠物业费水电费的，也需要由竞拍人一并承担。

4、交房时间

对于一些存在各类纠纷的房屋，情况是更加复杂的，所以一定要注意竞拍成功之后的交房时间问题，买卖不破租赁的原则一直存在，所以交房时间就可能被延迟，法拍房在买下之后不能及时办理入住，在实际生活中，就有可能存在原房主故意把租赁合同签得很长的情况，甚至是10年或者20年，如果购房者购买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

5、房屋质量

法拍房不同于一般二手房，购房者在竞拍之前不能自由的看房，如果在有机会看房的时候不能发现房屋质量问题，那么在成功买下才发现缺陷，就要由自己买单了。而且有些法拍房是不能实地看房的，这对于购房者来说存在很大的风险，购房者要考虑到如果原主人将房产进行过抵押，而法拍房后续的全部费用均有购买者承担。

法拍房过户流程

1、房产解封

第一步就是解除房产的查封。在缴纳房产全款后，我们和法院进行联系，弄清楚法院什么时候才能出协助执行裁定书，解除房产的查封。因为我们之前的尽调工作已经查清了这套房子的查封情况，知道这套房子只被一家法院查封过，因此并没有花费太多的时间。如果是多家法院查封的情况，还需要和法院进行额外的沟通。

2、房产解押

法拍房一般是由被执行人抵押在银行或者各种民间机构那里，因此在解除查封的同时，还需要将房产解除抵押，等于是给了这些房子一个自由身。在房产解封、解押之后，竞拍人就可以拿着三书等材料去缴纳税费了。

3、税费缴纳

如果拍卖之前的尽调给力的话，这一步只需要拿出银行卡刷刷刷就可以了，一般有契税、印花税、增值税等等。但如果没有仔细调查税费问题，可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意料之外的费用。(如果公告写的买卖双方各自承担税费，那么买方只需要先行垫付，后续可以向法院申请退回)。

4、房产过户

最后就是拿着法院出具的协助执行通知书、法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书、法院出具的法院裁定书、被执行人资料和竞拍人资料、各项税费的交纳证明等材料完成过户。

法拍房可以申请贷款拍买吗

法拍房是可以申请贷款拍卖的。只要所购房产可以在法院查封之前办理产权证，那么就可以在二手房贷款的基础上，申请办理拍卖房产的贷款业务。

可以先向贷款银行递交书面贷款申请，在取得银行批准后，办理房产抵押登记、变更产权人等手续，然后一次性将房款付给银行，最后借款人按照合同约定分期偿还贷款。