投资公寓如何选择

“麻雀虽小，五脏俱全”的公寓可谓住宅和写字楼的“集合体”，同时又具有“面积小、总价低”的低投资门槛，面对方兴未艾的贵阳公寓投资市场，投资者如何才能将公寓投资的风险降到最低?记者采访发现，由于公寓所“倾向”的商业性质，因此对项目及物业本身情况属性的把握很重要。

投资要素一：选地段

对于商业地产而言有一条投资金律——地段，地段，还是地段，由于小户型公寓与纯住宅相比，带有更大的投资属性，地段也同样决定了小户型公寓是否具备投资价值和可持续发展潜力。

从目前贵阳主要在售的公寓项目来看，地段特性多属两类情况，一类是位于城市核心或者商贸活动极为繁荣的区域，如喷水池的百灵时尚天地;另一类则是像花果园和未来方舟那样的大体量新兴复合型社区内的公寓物业，这类公寓附近具有强大的写字楼集群，为公寓提供了赖以依托的客户资源。

投资公寓选择地段的同时还要关注区域的规划前景。从目前贵阳在售公寓的价格来看，位于城市核心商业区域的公寓价格普遍达到1.5万元/平方米左右，而一些城市规划新兴区域的公寓价格则在4500-6500元/平方米不等，价格悬殊极大。业内人士分析认为，一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业尚未成熟，价格相对较低，购买此类“潜力”物业时，一定要先研究公寓所在的区域规划，比如产业支持、交通远景、是否有足够的租赁群体支撑等。

值得提醒投资者的是，当前的闹市公寓，租赁行情乐观，但由于单价已经被抬到一个较高位置，在一定程度上透支了相当一部分未来的升值空间;而新兴区域公寓，价格虽不高，但前期可能会经历较长的“暖租”期，空置风险相对较高，投资者应有对投资回报的规划实际考虑。

投资要素二：看软硬件

通过对目前贵阳已投入使用的部分公寓项目的实际情况来看，普遍存在物业管理水平不高、车位不足、电梯等硬件配套条件弱的缺陷，这些软硬件环境的“软肋”都使得公寓物业的升值空间大打折扣。

据了解，“价格高低”和“升值空间”往往是当前贵阳公寓投资者最为关注的两大方向，而对于公寓后期的物业管理团队如何往往最易被投资者所忽视。

专业投资人士建议，由于购买公寓产品在不动产投资当中属长线投资类型，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租金回报的关键。目前贵阳公寓市场上的产品多分为住宅公寓和写字楼公寓两大类，无论是对投资型客户还是自用型客户，公寓的品质都至关重要，涵盖的内容也很广，如内部竖向交通条件、入户大堂设计、停车位的比例、信息智能化系统配置，甚至公寓的外立面，都成为衡量公寓价值的重要指标，完善的高水准硬件设施能为后期物业的出租加分不少。

投资要素三：考量成本

从目前贵阳在售的公寓投资项目来看，不少都打出了12-15%的高投资回报率，这也成为最吸引投资者眼球的促销方式。实际投资回报确实有这么高吗?记者通过采访发现，公寓投资的一些隐性成本往往是考虑投资收益时不可忽略的。

从目前一些有住宅和公寓同期在售的综合型物业来看，公寓与住宅的价差往往不大，但是很多投资者并不知道，购买公寓与购买住宅在土地使用年限上却有很大的差别。据了解，目前住宅的土地使用年限都在70年，而市场上在售公寓的使用年限普通只有40年。

当前贵阳市场上在售的公寓产品多分为三类面积区间，30多平方米、50平方米左右、70平方米左右三类。在生活配套上，公寓不像住宅那样，户户接通通煤气管道，而在水、电费用的计价上也是参照商用水电资费标准，从这些条件而言，公寓实际上并不是家居租房的首选，承租客多为单身白领，因此选择适宜大小的公寓产品尤为重要。相对而言小户型公寓产品租住范围更广，但由于公寓产品的公摊率在30%左右，同时又需要兼顾各种功能性，所以50平方米左右的公寓产品是普通中小投资者的首选。

总体而言，公寓产品是不动产投资当中比较保守的理财模式，由于投资门槛较低，所以投资回报率也相对有限。从投资角度来看，短期套利可行度较低，适合长期持有靠租金长线收益。对于买不起写字楼的创业型公司来说，公寓产品也是较好的替代选择。