投资公寓应该如何选择

投资要素一：选地段

对于商业地产而言有一条投资金律——地段，地段，还是地段，由于小户型公寓与纯住宅相比，带有更大的投资属性，地段也同样决定了小户型公寓是否具备投资价值和可持续发展潜力。

从目前贵阳主要在售的公寓项目来看，地段特性多属两类情况，一类是位于城市核心或者商贸活动极为繁荣的区域，如喷水池的百灵时尚天地;另一类则是像花果园和未来方舟那样的大体量新兴复合型社区内的公寓物业，这类公寓附近具有强大的写字楼集群，为公寓提供了赖以依托的客户资源。

投资公寓选择地段的同时还要关注区域的规划前景。从目前贵阳在售公寓的价格来看，位于城市核心商业区域的公寓价格普遍达到1.5万元/平方米左右，而一些城市规划新兴区域的公寓价格则在4500-6500元/平方米不等，价格悬殊极大。业内人士分析认为，一些位于未来商务区的公寓产品，由于配套交通以及产业尚未成熟，价格相对较低，购买此类“潜力”物业时，一定要先研究公寓所在的区域规划，比如产业支持、交通远景、是否有足够的租赁群体支撑等。

值得提醒投资者的是，当前的闹市公寓，租赁行情乐观，但由于单价已经被抬到一个较高位置，在一定程度上透支了相当一部分未来的升值空间;而新兴区域公寓，价格虽不高，但前期可能会经历较长的“暖租”期，空置风险相对较高，投资者应有对投资回报的规划实际考虑。

投资要素二：挑“邻居”

采访中，贵阳较早一批参与公寓投资的刘女士向记者讲述了自己的投资经历。

几年前，刘女士在中心区购买了两套面积在50平方米的公寓，打算连通之后开办美容会所。收房时刘女士发现，同一层物业，除了自己购买的两套之外，其他都被另外两位投资者买下改造成了短租公寓，一开始刘女士认为“背靠大树好乘凉”，散户少，以后楼层管理更方便些。谁知收房后不久，邻近的投资者为了方便管理，擅自将通道进行隔断改造，这样一来刘女士的美容会所被“逼”到了一个死角，生意大受影响，而且多次向物管投诉屡屡无果。

对此现象，不少业内人士表示，与团购大客户投资相邻物业，散户投资者往往缺乏主动权，因此看似投资门槛低的公寓，中小投资者尤其要谨慎。散户投资者最好避免与大客户为邻，宜于挑选周边有同类小型企业的物业，如sohu办公族、创业型公司、美容休闲会所等等，更利于聚积人气，形成物业互补的带动效应。

同时，通过采访记者还发现，一些购买公寓的消费群体还带有自住兼投资的双重考虑。公寓买来后自住几年，改善性购房后再将公寓进行出租，这样的想法到底是否现实?对此一些置业顾问表示，一般选择单身公寓的人群以年轻人居多，如果所投资的公寓周边有写字楼或者大体量的商业集群，往往可以降低此类公寓投资的空置风险，但是这类求租群体往往对物业的配套要求也较高，一定档次的装修水准和齐备的家具家电是保证出租率的前提。

投资要素三：考量成本

从目前贵阳在售的公寓投资项目来看，不少都打出了12-15%的高投资回报率，这也成为最吸引投资者眼球的促销方式。实际投资回报确实有这么高吗?记者通过采访发现，公寓投资的一些隐性成本往往是考虑投资收益时不可忽略的。

从目前一些有住宅和公寓同期在售的综合型物业来看，公寓与住宅的价差往往不大，但是很多投资者并不知道，购买公寓与购买住宅在土地使用年限上却有很大的差别。据了解，目前住宅的土地使用年限都在70年，而市场上在售公寓的使用年限普通只有40年。

当前贵阳市场上在售的公寓产品多分为三类面积区间，30多平方米、50平方米左右、70平方米左右三类。在生活配套上，公寓不像住宅那样，户户接通通煤气管道，而在水、电费用的计价上也是参照商用水电资费标准，从这些条件而言，公寓实际上并不是家居租房的首选，承租客多为单身白领，因此选择适宜大小的公寓产品尤为重要。相对而言小户型公寓产品租住范围更广，但由于公寓产品的公摊率在30%左右，同时又需要兼顾各种功能性，所以50平方米左右的公寓产品是普通中小投资者的首选。

总体而言，公寓产品是不动产投资当中比较保守的理财模式，由于投资门槛较低，所以投资回报率也相对有限。从投资角度来看，短期套利可行度较低，适合长期持有靠租金长线收益。对于买不起写字楼的创业型公司来说，公寓产品也是较好的替代选择。

投资要素四：看软硬件

通过对目前贵阳已投入使用的部分公寓项目的实际情况来看，普遍存在物业管理水平不高、车位不足、电梯等硬件配套条件弱的缺陷，这些软硬件环境的“软肋”都使得公寓物业的升值空间大打折扣。

据了解，“价格高低”和“升值空间”往往是当前贵阳公寓投资者最为关注的两大方向，而对于公寓后期的物业管理团队如何往往最易被投资者所忽视。

专业投资人士建议，由于购买公寓产品在不动产投资当中属长线投资类型，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租金回报的关键。目前贵阳公寓市场上的产品多分为住宅公寓和写字楼公寓两大类，无论是对投资型客户还是自用型客户，公寓的品质都至关重要，涵盖的内容也很广，如内部竖向交通条件、入户大堂设计、停车位的比例、信息智能化系统配置，甚至公寓的外立面，都成为衡量公寓价值的重要指标，完善的高水准硬件设施能为后期物业的出租加分不少。