深圳房地产有泡沫吗

顾云昌认为，核心城市房价上涨在全世界的规律都如此，所以北京、上海、深圳房价仍在上涨不足为奇。但应当承认中国是存在房地产泡沫的，只是泡沫正在缩小且不会破裂。而对房地产市场影响最大的政策方面，顾云昌的判断是，正在松绑，制度建设仍在路上。

泡沫正在缩小

顾云昌认为，从到中国房地产泡沫在变小。判断房地产泡沫的重要指标之一是房价收入比。这亦是全球通用指标。

虽然合理范围没有严格界定，不过根据世界银行在1998年对世界上96个地区的资料统计显示，这些地区房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4，一般而言，在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。

全国商品住宅房价收入比为7.1，延续了以来的下行趋势。顾云昌指出，近四五年的时间里，从全国平均数据看，房价平均每年上涨约2%，但收入上涨7%-8%左右，所以房价收入比在缩小。

地区之间有分化。数据显示，全国35个大中城市房价收入比排名中，深圳的房价收入比超过20，位居第一位，其次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，其房价收入比分别达到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8，这组数据意味着，这些收入达到平均水平的家庭，若要购买一套普通的商品住宅，将要花费掉10年以上的家庭收入。在深圳，购买一套普通商品住宅则需要20年以上的家庭收入。

顾云昌认为，中国的三四线城市的房地产，基本没有泡沫。一线城市是有泡沫的，而恰恰在一线城市房价还在涨。但一线城市泡沫不会破灭，因为它们有购买力支撑。

短期政策仍以松绑为主

中国房地产市场一直受政策影响较大，顾云昌判断货币政策的走势暂时不会变。“市场进入分化阶段后，政策总体上还是以松绑为主。”

他进一步分析说，一线城市特别是深圳领涨，和深圳房地产市场供求关系密切相关。在宽松的货币政策环境下，供求关系紧张必然导致房价上涨，销售迅速;而市场仍处于供大于求的状态中，即使货币环境再宽松，市场回升速度也会比较慢。在货币政策转向宽松后，一线城市和重点二线城市回升得快，但三线城市反应较慢。

大多数的三四线城市和个别二线城市，仍然以去库存作为主要任务。库存消耗的年限，在各地差别很大。“明年某个时间段会慢慢转变。”顾云昌说。

从长期制度建设的角度来看，金融制度是最先有所突破的。公募REITs(房地产信托投资基金)诞生，房地产企业越来越频繁地使用互联网金融工具。税收制度的改变也渐行渐近，只有土地制度的改革仍阻碍重重。

顾云昌指出，房地产税未来仍会出台。但随着行业泡沫挤压，现在最大的问题是去库存。目前确实不是加快房地产税立法的好时机。

土地制度的改革最为复杂，牵涉的利益最广。土地制度的改革受制于户籍制度。城市化有过程，第一步是农民人口进城，增加城市人口;第二步是小城市往大城市走;第三步是郊区化;第四步是城市群发展。顾云昌判断，当前正处于城市化的第二阶段，但由于郊区的农民土地还不能上市，第三阶段出现问题。在此过程中，必然导致公共服务、公共产品在大城市丰盛，中小城市严重不足的情况，所以大量人口涌入大城市，如何化解大城市房地产市场的压力，应该全面考虑。