房地产行业状况_房地产行业现状分析
房地产行业状况分析
以来，随着一系列利好政策的出台，楼市逐渐回暖。据亿翰智库数据显示，1-11月，30家典型企业中包含万科、保利、恒大、华润等15家大牌房企完成了全年业绩目标的90%。但由于库存压力巨大，其他房企业绩完成情况不甚理想。
不明朗的现状让的市场显得更为扑朔迷离，房地产市场究竟是能再次焕发活力，还是将持续走低呢?为此凤凰房产成都站采访了多名专家人士，大部分专家认为房价或将上涨，但整体市场发展还是较为平稳的。不过也有专家认为，的市场情况可能会继续恶化。
目前楼市部分地区萧条、房企分化严重，实力强、现金流多、能抵御寒冬的企业才能生存。特别是像保利、华润等央企，囤积了大量的现金，而且拥有强大的销售力量，其业务也分散于世界各地，才能度过寒冬。
今年房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。因总体上仍然供大于求，待售房也许需要五到十年才能卖完，所以情况不会有明显的改善，可能还会继续恶化。
目前商品房库存巨大，有增无减。特别是全国商业库存比住宅库存风险大，二三四线城市土地供应过剩。如何去化库存与防止过剩的供应，是政府主要的任务。
而的全国房地产市场，将稳中有涨，量稳价升，全年保持去库存、平稳、分化的发展态势。上半年楼市复苏回暖，下半年楼市火热谨慎。按楼市形势与政策来看，市场波动未全面结束时，房价将继续上涨，成交量维持10亿平方米以上，政策为去库存将变得更加宽松。
一方面是去库存成为中央到地方政府的主要工作，一切的政策与调控都会为去库存而放松。另一方面是住房需求会再次获得释放，二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求。三是一二线城市房地产市场持续火爆，三四线城市则逐渐平稳。四是货币政策依然存在放松的空间，降准、降息。五是宏观经济增长7%以下的增速，6.5%以上的增速目标，房地产将为经济增长提供动力。毫无疑问，全国房地产市场不会比差，会好于。
今年5月份以来，成都的楼市其实是在回暖的，不过这个回暖幅度并不大，虽然是在增长，但没有一线城市那么大。从整体区域来看，价格的分化情况还是比较大的，有的区域在走低，有的区域却还在涨价。
从目前来看，成都市场回暖的趋势是没有变的，整体市场仍然是以去库存为主。如果今年的市场回暖没有像预期的那么强烈的话，可能房价还会更加宽松一些，以达到房企想要尽快走量的目的。
我们认为可能到的过渡不会像去年那么大，可能只是一个常规的波动。在前几年经济高速增长的时候，可能房地产的支撑是最大的，但是今年提出来说，不再某一个单型的企业来支撑整个国家的经济，那就可能对房地产的看中有一定的减小。虽然说房地产可能还是最主要的行业之一，但是与之前相比依赖度可能会降低一些。
从产品上来看，未来对于刚需的产品需求可能还是保持原来的市场氛围，继续保持一个去库存的状态，但是对于改善的产品需要来讲，需求可能会有所增长，但是增长的企业一定会是那些拥有成熟的后续服务体系的企业。
房地产行业趋势
1、基调，房地产仍是经济“稳定器”，全力“去库存以拉投资
一方面，当前国内投资疲软，国外经济回升乏力，进出口持续下滑，而且目前未见局势能有所扭转的契机，明年经济增长仍将面临较大的压力，因此，经济增长仍需支柱产业——房地产托底;
另一方面，近来、接连表态，楼市要着力去库存。房地产行业库存问题就是供需错位，没有形成有效供给，这也是“供给侧改革”的一个重点。
2、政策紧密服务“房产下乡”，整体宽松与分类调控并存
虽然房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而房地产市场产能的区域结构、产品结构性过剩的库存问题并未完全解决，特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区，同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。
3、投资开发投资在下半年有所回升，全年增速将维持在10%左右
在经济新常态下，房地产开发投资、土地购置面积、新开工等进入“寒冬”，在宽松政策推动下商品房销售显著好转并在创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，库存问题仍是制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵。根据目前的房地产行业开发节奏和库存情况来看，上半年房地产开发投资额仍会继续回落，维持低位运行。
预计到下半年开发投资增速将会触底回升，一方面虽然高库存会延迟投资传导效应，但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量快速去化后，开发投资节奏必然会逐步加快;
4、供应新开工与土地成交双降致整体低位，一、二线城市或小幅回升
鉴于以来持续下滑的新开工面积增速和土地成交规模同比锐减33%，同时，目前整体楼市供过于求的基本面并未改变，而政府也一再强调推动楼市去库存，维护市场稳定健康的重要性。预计楼市供应整体将维持偏紧，继续维持低位，或有进一步小幅下降可能。
就各能级城市来看，一线及南京、苏州、武汉、合肥等库存压力较低、市场较为平衡或已经供不应求的城市，在“有限有供”调节下，为了满足市场需求，若适度增加土地供应，并控制房价非理性上涨，新增供应仍有较大回升空间;而青岛、大连、宁波、沈阳等压力较大城市，今年市场回升明显，库存压力得到一定程度缓解，因而来年供应量或将小幅上涨;对于当前市场去化压力最大的三、四线城市来说，供应高低还在于市场去库存效果，若明年市场需求得不到有效提振，供应增长的可能性不大，或继续保持低位甚至小幅下降。
5、销售总量仍将维持相对高位，预计在和水平之间
从全年的市场表现来看，政府所采取的一系列政策支持对今年行业销售起到了关键作用。我们预计，在政策继续宽松、“去库存”成为国家任务之后，明年全国房地产行业销售面积和金额会保持平稳，总量维持相对高位，与水平持平或略有下降，预计年销售面积维持在12-13亿平方米，销售金额预计在8万亿-9万亿元之间。
6、房价各线城市价格分化进一步加剧，三四线城市房价仍有下行可能
整体来看，在行业投资额不断下滑、新开工不见起色之下，预计各城市房价分化将进一步加剧。一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨动力仍充足，库存去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。
一线城市房价上涨主要基于三个方面，
其一，地价推动房价，目前一线城市土地市场愈发火热，北京、上海接连拍出地王就可见一斑。
其二，开发商更珍惜投资机会，在中央“控供应”的方针下，开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会，对于项目运作也会更多的注重利润率而非周转速度;
其三，需求基数保证去化。在庞大的需求人口基数下，开发商在一线城市开发项目更有底气，从历史经验来看，即便项目短期内因售价较高而去化缓慢，但只要不是区位过于偏僻，两至三年内也都可以完成较好的销售成绩。
但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市，此类城市大多拥有这三类特征，其一，商品住宅库存、土地库存过高，其二，人均住房面积较大，改善型需求并不强烈，其三，对外来人口吸纳能力不足，多依赖本地居民购房。因此房价仍有下行可能;
7、库存部分城市库存压力走低，但多数城市仍难见实质性好转
房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧，主要是当前的非重点城市销售仍处下行通道，拖累整个市场的库存去化，再加上前期投资和建设规模的高速增长，待售面积仍会持续增加，就年底中央屡次表态看，行业“去库存”将继续深化执行。
8、需求集中释放后改善需求将回落，农民购房将释放更多刚性需求
在经历集中释放高峰期之后，我们认为改善、高端住宅需求占比将有所回落。同时我们看到，随着未来小户型产品供应的增加，一、二线大户型产品或有更多回落的可能。
同时，政策着力推动“农民进城购房”运动，将释放更多的刚性需求。目前部分二线城市和多数三四线城市成交情况并不理想，希望通过农民工补贴买房等政策，进一步引导需求释放，缓解三四线市场库存压力。从年末的中央经济工作会议表态来看，我们有理由相信，政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策加速三四线城市去库存，恢复楼市信心。而农民进城购房、租房所对应的需求恰恰是刚需产品，在这样的情况下，刚需产品占比上升应是大概率事件。
9、土地供需低位徘徊，城市热度分化加剧，热点城市地价继续上升
全国土地市场成交量已连续两年低位徘徊，根本原因是全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态。在较大的去化压力下，房企普遍遵循谨慎的拿地策略。这一状况不会改观，全国土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升，因为受成交惯性上升拉动，越来越多的房企需要补充土地储备库存，拿地力度应该不会小于。据此研判，全国土地市场成交总量有望“止跌回升”，但增幅不会很大。
10、企业营销大规模营销强势宣传，需求定制成为新潮流
今年以来，随着行业的不断变化，市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”;加之互联网浪潮，房地产的大数据时代已然到来。分析的典型热销项目，我们不难发现，房企也在逐步适应着市场形势的演变而创新着现有的营销方式。就内部而言，集团统一布控、各城市项目全覆盖因规模效应提升传播效率而得到广泛应用;而外部则主要分为两方面：一是联合第三方机构达成客户共享、联合宣传;二是借助互联网工具产生的海量数据进行分析，实现精准营销及需求定制。
依据对营销特征的总结，我们分析房企营销主要有以下三大方向：
一是大规模营销趋势将延续，强势宣传提升关注度。今年以来，碧桂园全员微信朋友圈刷屏“不扯蛋，周一见!”、恒大海花岛全渠道轰炸式营销均取得了不错的效果;
二是利用大数据描摹客户“画像”，精准营销成为可能。借助线上线下渠道获得客户数据后，企业可以将这些大数据进行分析，提取潜在购房者的身份特征、偏好、行为特征等影响购房的因素，为客户“画像”;
三是房企营销将回归产品本源，模块定制带来营销升级。随着“互联网+”营销的不断升级，产品定制方式已引起广泛关注。目前万科、绿地、景瑞等房企都开始了对这个领域的探索，纷纷推出自身特色的定制化产品，绿地的“百年宅”、杭州万科•光璟的定制家装和杭州景瑞•悦西台的eplus服务模式均为典型代表，预计，房企将会继续深化产品迭代、家装定制和物业升级这三方面的服务内容。
11、企业运营强者生存，多维度经营变革在即
行业正在急剧发生变化，房企将面临更加复杂的环境，去库存压力增大，转型进入深水区，行业将进入一个存量活和整合的新常态。展望，房企还将从利润与规模、产品与布局、土地与融资、创新与升级等维度入手，积极应对市场新常态。
12、企业战略觅资本、去库存，迎接大数据时代
随着房企多元化转型战略逐步落地，，房企与资本市场的结合将更为深入，转变思路去化库存，对大数据的应用将成为未来趋势。
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