房地产市场宏观政策解读_房地产市场宏观政策
房地产市场宏观政策解读
一、房地产新政宏观调控的背景
(一)房价上涨迅速且持续高位运行
考察我国房价我们可以从纵向与横向两个方面来说明。纵向就是历史比较。从1998年到22年我国的房价相对比较平稳，从22年以来，许多大城市的房价突然暴涨，带动了许多中小城市的房价上涨，24年全国平均房价上涨19.8%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在24年上涨了23.75%，在个别地段房价上涨甚至超过了5%。那么从横向比我们就可以用房价收入比来比较。房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。我国24年前的十来年房价收入比一直保持在6至7之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的3～6倍比较合理，而我国长期保持在超过6的水平，少数大城市比这还高得多。这些数据充分说明了我国的房价上升快，近年来一直保持在高位持续运行。
(二)房价高与空置面积居高并存
在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。23年1～9月，全国商品住房空置面积达到655.8万平方米，同比增长7.6%;同年11月底，全国商品房空置面积超过1亿平方米，同比增长6.5%，其中空置一年以上的面积达到了422万平方米。进入24年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为98万平方米，至上半年末升至9696.96万平方米，8月底继续上升为97万平方米。房价非但没有随商品房大量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。
房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。房地产业也与金融业关系密切，房地产开发商大量开发资金都来自于银行，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的按揭贷款。但房价高与空置面积居高并存的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民经济都是沉重的打击。所以，中国房价是否存在泡沫就成了有关学者和部门争论的焦点。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。
二、房地产新政宏观调控政策简要回顾
房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要从经济手段阐述近两年来主要的宏观调控政策。
(一)货币政策
货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。24年1月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5个月，25年3月17日，五年期以上个人房贷利率由原先的5.31%调到5.51%。26年4月28日，央行在原来的基础上全面上调各档次贷款利率.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。26年8月19日5年期以上的房贷又上调至6.84%。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价，预防可能出现的房地产泡沫。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。
(二)产业政策
25年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)。一个月之后建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要包括八个条款，国务院常务会议把其具体化，并下发实行。以上两个文件统称为“国八条”。26年5月17日，国务院温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。26年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(26)37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出“9平方米7%”的标准。这些措施的目的就是改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主。26年7月11日，建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构个人购房的管理。我国外汇管理当局也出台了相应的举措，加强了对外汇的监管，防止外资投机我国的房地产市场。
(三)财税政策
5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。26年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。26年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。当年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》(18号文)，宣布从当年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。这些措施都加大了住房转让的成本。有效地抑制了二手房的炒卖。
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三、房地产新政宏观调控政策的效应评价
对房地产市场的宏观调控已有两年多了，在这两年当中，国务院和国务院各部委高密度地针对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，这是非常罕见的，足见国家对房价的重视和有效抑制房价的决心。那么房地产市场经过两年多的宏观调控，究竟发生了哪些变化呢?
(一)宏观调控后市场发生的变化
1、空置面积的变化。从25年开始，我国商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况。同时，商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小，这就导致了商品房空置面积的严重扩张。25年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比24年同期增长14.2%，规模超过25年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达.63亿平方米，比24年同期增长8.%，规模接近于25年前5个月的住宅竣工面积。国家统计局公布的26年5月国房景气指数显示，截至26年5月底，全国商品房空置面积1.22亿平方米，比25年同期增长17.8%，空置商品住宅6728万平方米，增长15.9%。但与26年3月相比。这一数字已减少了255万平方米，这个数字相对于空置面积来说是一个小数目，但毕竟说明国家宏观调控政策初见成效。然而我们也要看到，这些空置商品房结构不合理，符合大多数老百姓需要的中小户型相对比较少。 2、房价的变化。25年全国房价继续上涨15.2%，各地房价在25年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9%，中部地区是1.2%，西部地区为7.6%。26年第一季度全国7个城市新建商品房面积同比上涨6.3%。北京市房价在26年第一季度猛涨了17%。国家发改委和国家统计局的联合调查也表明，26年8月，全国7个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。深圳、北京、厦门居涨幅榜前三位，当月房价较25年同期分别上涨12.8%、11.4%和11.4%;唯一下降的城市是上海，降幅为2.2%。当月，房价环比上涨较快的城市还包括烟台、大连和长春等。从北京市统计局发布的数据看，26年前9个月，北京房价依然上涨了9.3个百分点。但26年9月全市商品住宅销售价格比25年同月上涨了1.3个百分点。但涨幅却比26年8月回落了1.4个百分点。广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，继26年8月房价小幅下跌之后，26年9月广州房价继续全线回落，新建商品住房均价创下26年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了46元，为6382元/平方米，环比跌幅达6%。该报告还显示广州一手住宅成交量已连续3个月徘徊在6多万平方米的低位。
(二)对房地产新政宏观调控政策效应的评价
国家宏观调控的本意应该是：把房价增速减缓到与国民经济发展相适应的水平，与人们的收入增长相匹配的程度，在个别房价奇高的大城市(比如上海、北京等)的房价增速最好能明显地下降并稳定下来，使市场供需总量保持基本平衡，使市场供需结构保持基本一致，房价基本合理。但从上面宏观调控前和调控后的比较和分析我们可以得知，房价的增速在25年还是明显地高于国民经济增长的速度，没有达到宏观调控预期的理想效果。26年在国家宏观调控政策的组合拳的重重作用下，才开始慢慢降下来，基本上达到了初步的效果。为什么房地产市场宏观调控在经过了大约两年多非常有力度的调控才初步显现出了它的威力呢，难道房地产市场就这么难调控吗，要几个部委连续出台一系列政策?我们以后应该怎样更好地实施调控呢?
1、供需相互作用的结果，真实需求强劲。
大家知道，土地是一种稀缺资源，住房市场供不应求是一个不争的事实。我国是一个人口大国，对住房存在巨大的需求。随着人们收入水平的提高，在满足吃好的同时对住好也有很强烈的愿望，并且我国的家庭越来越小型化，人们不再像以前那样三代同堂了，年轻人更愿意与父母分开住;我国的安家置业观念比较强，人们工作的流动性比较差，人们只有买了房子才有家的感觉;我国近几年城市化也比较快，大量的农村人口涌入城市;工业化、城镇化步伐的继续推进，这些因素无疑提高了我们对住房的现实需求量;房价上涨使得把住房当作投资品的人们有一个房价上涨的预期。这些因素就使得房价具有很强的刚性，不会轻易降下来。但我国这次对房地产市场调控的力度非常大，最终发挥了这只“看得见的手”的作用，使得房价正朝着预期的效果转变，我们相信随着调控的继续深入，房价会越来越达到我们所预期的效果。
2、中央与地方政府利益的博弈。
市场经济发展的内在规律迫使中央必须放权，而中央对地方政府绩效(亦即官员政绩)的评估，主要依据是地方政府经济发展的各种指标，最典型的就是GDP的增长数据。而另一个是放权之后，中央如何控制地方势力的崛起。税收分享只是博弈的内容之一，更重要的是地方政府无视中央的规定非法汲取资源，按照自身的短期利益和局部利益去发展经济，盲目扩大房地产投资。26年河南省郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题，就是在国家加强宏观调控、严把土地“闸门”的形势下发生的一起重大土地违法案件。
中央只制定政策，但具体实施却要靠地方政府，而当地方利益与中央政策不一致时，地方政府往往会阳奉阴违。再有就是地方有一些既得利益集团，他们相互勾结，这也是一个最容易腐败的地方，权钱交易。房价上涨所形成的利润相当部分跑到他们腰包里去了，最近一些腐败案很多都跟房地产有关。这些因素也就阻碍了国家宏观调控政策效力的发挥，使得房价增速迟迟降不下来。26年国家派出了检查组到地方检查落实宏观调控政策的情况，随着反腐败的深入进行，随着我们的制度越来越透明，土地出让市场将越来越规范。在这样一个规范的市场里，宏观调控政策也必将得到彻底落实和贯彻，房价也必将越来越合理。
3、宏观调控政策的滞后性和我国区域经济发展的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。
宏观调控政策的滞后性是其固有的特性，房地产市场变化多端，它具有投资周期长、涉及行业多等特点。这种滞后性影响了它的效力的发挥。而我们往往希望一种政策实施后能够立竿见影，由于这种急切的心理，在这个政策还没发挥效力之前已经把另一项政策制定出来了，多个政策重叠在一起发挥作用，影响了宏观调控政策的发挥。宏观调控政策的“一刀切”也不利于其效力的发挥。我国是一个很大的经济体，各个地区经济发展的程度不一样，东、中、西部差距很大。这就要求采取的宏观调控方式可能不一样，但我国的宏观调控政策是国家统一制定的，采取“一刀切”的办法，各个地方都统一实行。所以，我们希望我国出台的宏观调控政策更应是指导性政策，由各个地方结合本地实际情况参照实行，用科学的发展观去调控我国的房地产市场。这样更能发挥宏观调控政策的效力。
4、统计部门的统计口径和标准不规范，部分统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况，虚假信息的存在影响了宏观决策。
一个健全的宏观决策体系需要以能够反映市场基本面的真实信息为基础，但受现行统计制度和统计方法的限制，我国部分统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况，还存在一些虚假的成分，影响了宏观决策。举例来说，北京市26年1、2月份房价上涨幅度，北京市建委公布的是17.3%，国家统计局公布的是7.3%。由于两者相差超过一倍，社会上一时出现了“到底听谁的”的争论。实际上。北京市建委公布的是“平均销售价格”上涨幅度，其中包含了市场结构的信息;国家统计局公布的是“准同质住宅价格”上涨幅度，基本剔除了市场结构信息。
像这样的还有关于别墅和套型面积9平方米的争论。国土资源部地籍司司长樊志全在一次会上对停止审批“别墅”用地当中的“别墅”给出的是独栋别墅的定义，而实际上别墅还有联体别墅、双拼别墅等类型。套型面积9平方米存在到底是建筑面积还是室内使用面积是9平方米的争论。这些定义的模糊给研究房地产带来了相当的难度，从而也给决策带来了一定的困难。这就要求我们尽快制定一个行业标准和体系，这个标准和体系能使我们更准确地研究和决策。
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