新房签约注意事项

一、进行开发商资质审核

看开发商“五证”是否齐全，要看原件不要看复印件。要看自己所购的房屋是否在预售证内或者如果是现房是否在大产权证内。

1、 建设用地规划许可证2、建设工程规划许可证3、建设工程开工证4、国有土地使用证5、商品房预售许可证

二、开发商签订认购书

如果购房者有自己意向要买的房子，果想让开发商预留，开发商会让购房者签订认购书，认购说中会有约定的定金，如果购房者反悔开发商一般是不退定金的。认购书是为了正式签约做准备。

这里要提醒购房者，签订认购书不是必经环节，如果购房者确实已经定下来买哪套商品房可以直接签订商品房买卖合同。如果购房者没有最终定下来是否要买，还害怕房源没了，不妨把“定金”写成“订金”。因为订金更容易退。

三、与开发商签订商品房买卖合同

1、要使用规范的合同文本

一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。此时还应该向开发商要“两书”，即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、期房要注意房屋面积的约定，购房合同中要填上总的建筑面积，还要有套内面积和公摊面积。

3、期房要交房约定条件和时限

购房者在买期房签订购房合同时，一定要约定具体的交房时间和约定交房的条件，开发商因此应该在交房时间内交付给购房者房屋质量合理的房子。

4、要时明确物业管理事项

购房合同中要有对物业管理公司的确认，以及物业应该履行的职责和收费标准。

5、明确违约责任，这里要约定如果开发商交付房屋质量、面积误差、无法过户等问题的违约责任。

6、要注意购房合同后面附件的补充协议

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。

(1)应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

(2)明确房屋所有权证办理的时间。

(3)要明确按揭办不下来的话，双方的责任。

(4)明确关于公摊建筑面积。

(5)应该明确装修标准。

(6)明确退房的责任。

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问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，则需交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。

问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地理解。

问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。

问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

问题七：处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。