房地产会计实务
房地产行业营改增政策解析和会计实务：
“营改增”是一场全面的，系统性的工程，每一个企业都不得不将“营改增”作为企业的一把手工程来抓，完成工程的时间紧，任务重，难度大，对企业的老板和每一位员工都是一场巨大的挑战!建议企业高度重视争取给企业财务多一些知识储备!
政策要点解读：
(1)、房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为5%;(当然也可以不选择)
(2)、房地产开发企业销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为11%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款;
(3)、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目)，都按照5%的征收率计算应纳税额;
(4)、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。
(5)、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人，按照5%的征收率计算。
(6)、房地产开发一般计税办法销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
(7)、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。
(8)、房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣;
(9)、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
(10)、一般纳税人向其他个人(即消费者个人)销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
实务案例说明
案例一：A 房地产企业(一般纳税人)自行开发了B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是 年3 月15 日， 年1 月15 日开始预售房地产，至 年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业 年5 月又收到预收款5250 万元。 年6 月共开具了增值税普通发票10500 万元(含 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和 年5 月收到的5250万元)，同时办理房产产权转移手续。
问：纳税人在7 月申报期应申报多少增值税税款?
1、由于A 房地产企业销售了自行开发的房地产老项目，纳税人按照《办法》第八条规定，可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
2、纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于《办法》第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。
3、纳税人按照《办法》第十一条、十二条规定，应在6 月申报期就取得的预收款5250 万元预缴税款150 万元。即应预缴税款=5250÷(1+5%)×3%=150 万元。(5月预收6月申报预交)
4、纳税人应按照《办法》第十五条规定，在7 月申报期应申报的增值税税款为5250÷(1+5%)×5%-150=250-150=100 万元
案例二：A 房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同上例。 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元(其中：注明的增值税税额为110 万元)，纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。(一般计税)
问：纳税人在7 月申报期应申报多少增值税税款?
1、纳税人按照《办法》第十一条、第十二条规定，应在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。即应预缴税款=5250÷(1+11%)×3%=141.9 万元(一般征收的计税方式下预交款)
2、纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于《办法》第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。
即：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票
3、纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额销项税额=5250÷(1+11%)×11%=520.3 万元
进项税额=110 万元
应纳税额=520.3-110-141.9=268.4 万元。
纳税人应在7 月申报期申报增值税268.4 万元。
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