什么是投资性房地产

投资性房地产

一、投资性房地产的概述

1.投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

2.投资性房地产的范围

范围注意问题

已出租的土地使用权(1)企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类;

(2)以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产

持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产

已出租的建筑物(1)是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物;

(2)对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产

【提示】下列各项不属于投资性房地产：

(1)自用房地产

即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋;企业拥有并自行经营的旅馆饭店;企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

(2)作为存货的房地产

作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的确认和初始计量

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;

(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。

1.外购的投资性房地产的确认和初始计量

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

借：投资性房地产(采用成本模式计量的)

借：投资性房地产---成本(采用公允价值模式计量的)

贷：银行存款等

2.自行建造投资性房地产的确认和初始计量

自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本

3.内部转换形成的投资性房地产

(1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产(采用成本模式计量的)

借：投资性房地产---成本(采用公允价值模式计量的)

借：公允价值变动损益(借方余额)

贷：开发产品

贷：其他综合收益(贷方余额)

已计提存货跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

(2)将自用的建筑物等转换为投资性房地产(公允价值模式)

借：投资性房地产---成本(采用公允价值模式计量的)

借：累计折旧

借：公允价值变动损益(借方余额)

贷：固定资产

贷：其他综合收益(贷方余额)

已计提固定资产减值准备的，还应同时结转固定资产减值准备

(3)将自用的建筑物等转换为投资性房地产(成本模式)

借：投资性房地产(采用成本模式计量的)

借：累计折旧

贷：投资性房地产累计折旧

贷：固定资产

已计提固定资产减值准备的，还应同时结转固定资产减值准备

(4)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
 

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