房地产开发贷款风险审查要点

房地产开发贷款风险审查概述

一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查

为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告;公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书(股份制企业)，贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件;经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件;公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

(一)对房地产开发企业营业执照的审查

对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照;如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

(二)对房地产开发企业房地产开发资质的审查

房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。

对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查

银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告;建设用地规划许可证;建筑工程规划许可证;土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件;施工许可证;自筹资金比例;合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。

实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。

(一)对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。

银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面：

1、注意审查立项批准文件及四证的有效性

首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。

其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》即行失效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。

2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域

根据中国人民银行(银发[]121号)文件的规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷款项目在本地区之内。

(二)商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查

《城市房地产开发经营管理条例》13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[]121号)文件也规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。”银监会颁布的《房地产贷款风险监管指引》将自筹资金的比例提高到不低于35%。

为了满足上述条件，获得贷款，许多房地产企业对自筹资金采取了灵活态度。在实践中，银行要区别情况认真审查：

1、同一房地产项目，房地产企业在多家有银行贷款的，其中一家银行计算借款人自筹资金比率时，将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴，这种做法是不符合要求的，银行不应接受此种自筹资金比例计算方式。

2、房地产企业的股东或其他企业投入，但不作为企业资本金投入，而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式作帐。此时，对于银行所要求的借款人自筹资金比率高于法律法规和人民银行规定要求的，股东或其他企业暂借借款人的款项可视为借款人的自筹资金。但为防止抽逃资金，银行应要求借款人的股东或其他企业书面承诺，借款人还清贷款前不收回该笔资金，以确保不因资金缺口而影响项目建设和按时还贷。

(三)对房地产贷款项目几种特殊情况的审查

1、对房地产贷款项目运做是否规范进行审查

我国法律法规及规章规定：房地产开发贷款中只有合法的开发主体才能享有所开发项目的销售收入;立项批准文件确定的开发主体与“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致、“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致时，开发商(借款人)不是项目的合法建设主体。借款人不是项目建设的合法主体，可能引发纠纷使借款人陷入诉讼争执中;同时也会使借款人能否享有项目的销售收入存在一定的不确定性，给银行的贷款带来风险。

为防止项目运作不规范而引起的风险，银行可采取以下措施加以防范：严格按照人民银行及银监会的的信贷政策，审查房地产开发贷款中的批准文件和权证中记载的开发商的名称是否一致，对不一致的，应建议向银行申请贷款的开发商(借款人)变更有关权证，使其成为项目建设的合法主体;对借款人非自身原因不能获取政府有权批准机关关于立项批准文件及有关权证的变更批复，但政府有权批准机关答复肯定了借款人项目开发的合法主体地位，在这种情况下，可以要求原开发主体作为银行共同还款人，和借款人一起对银行贷款承担还本付息的责任。

2、对房地产开发项目实质是否合法进行审查

房地产开发是一个综合开发过程，应与城市规划、环境保护、交通运输、水利设施、城市绿化等方面协调一致，以达到综合治理的目的。房地产开发的立项审批，涉及到城市建设、规划、交通、水资源保护、行污排捞、环境保护、文化构成等诸多方面的问题，一个合法的房地产项目应符合城市规划法、环境保护法、防洪法等相关法律法规的规定。但是实践中，主管房地产开发项目审批的某些政府职能部门、审批部门的工作人员往往忽视、无视、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立项批准，导致项目被依法撤消或项目建成后成为违章建筑被依法撤除。如果开发商投入巨大的开发成本后，项目被依法撤消或所建房屋被撤除，将直接造成开发商还贷资金的缺乏，严重影响银行贷款的安全。

银行可以从以下几个方面进行防范：

(1)审批人员应熟悉与房地产开发立项的有关法律法规及规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地产开发贷款中，如对项目的合法性存在疑惑，应及时查阅有关的法律法规直至咨询有关业务人员。

(2)要求借款人提供有效担保，实践中借款人多以开发项目的土地使用权为借款提供抵押担保，但是如果项目因实质不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用权也有可能因项目被撤消而无效，导致贷款担保落空。因此贷款银行在审批开发贷款时，对项目的合法性特别是土地审批手续的合法性存在疑问时，应要求借款人提供除土地使用权以外的有效担保。

(3)依法维权，保护银行利益。如果房地产项目的不合法是因为政府审批部门的过错造成的，贷款银行可督促借款人提起行政赔偿诉讼，要求有过错的政府审批部门承担赔偿责任，在借款人取得行政赔偿款后，贷款银行可要求借款人用以偿还贷款。

3、商业银行对房地产开发项目转让引发贷款风险的审查

房地产项目转让是指一方将已获得的土地使用权连同项目规划许可正、施工许可证等有关文件和已建成的房地产实物部分有偿转让给受让方，由受让方去完成项目建设，此时如银行已对该项目发放了房地产开发贷款，则由于借款人(原项目开发商)转让项目后不再是适格借款人，增加了银行的信贷风险。贷款银行可根据情况采取以下措施：

(1)要求借款人提前偿还贷款本息，结束房地产开发贷款法律关系。为此贷款银行可在借款合同中约定，如借款人转让所开发项目的，贷款银行可要求其提前偿还全部贷款本息。

(2)与借款人、项目受让人协商，将开发贷款的借款人变更为项目受让人，由项目受让人承担原借款人根据借款合同应承担的义务，如贷款银行采取此种措施应注意审查开发项目转让的合法性。

首先，房地产开发项目的转让必须符合《城市房地产管理法》的规定。

《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋建成的，还应当持有房屋所有权证书。

该法第39条还规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。房地产开发项目转让必须符合上述条件。

其次，房地产开发项目必须履行特定手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条的规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

再次，房地产开发项目受让人必须符合法定条件。由于我国对房地产业实行市场准入及资质管理制度，因此房地产开发项目受让人必须是取得房地产开发资质证书且其资质等级符合要求的房地产开发企业。

三、房地产开发类贷款的担保

实践中由于房地产开发类贷款金额大、周期长，为保证此类贷款的安全，银行一般只接受房地产抵押贷款，对保证、质押及房地产以外其他资产的抵押不宜接受。

(一)商业银行在受理房地产抵押时应注意审查以下法律风险及防范措施

1、在接受房地产抵押时，应注意审查产权证的真实性及来源的合法性。

银行在对房地产抵押进行审查时，不应仅进行形式上的审查，还应对抵押人取得权属证明是否经过了法定程序进行实质性审查。

实践中，银行应特别关注以下情况：

(1)应注意审查土地出让合同的出让主体是否合法。根据现行有关法律及司法解释规定，我国只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而像开发区管委会等单位是无权出让土地，更无权颁发土地证的;

(2)注意审查土地出让金是否已经交清。应要求抵押人提供与合同价款相符的发票;对以协议方式出让的土地使用权，还应注意审查土地使用权出让金不能低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，否则无效。

(3)对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权，注意审查该土地在转让时是否已经完成了原土地出让合同规定的开发计划等;

(4)在接受二手房抵押贷款时，针对一些关联交易,特别是近亲属之间的交易。应注意审查交易的真实性，如是否支付对价、赠予行为是否是真实意思表示、房产交易双方当事人身份的真实性以及房屋买卖合同是否合法有效等;

2、在接受学校、幼儿园、医院等公益性事业单位房地产作抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第37条第3款规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。因此，一般来说像学校、幼儿园或医院等单位，不管其是公立还是私立，都不得接受其以公益设施作抵押，但学校、幼儿园或医院等公益单位以公益设施以外的财产(如店面)为自身债务设定抵押的，原则上应当可以接受。

一般来说，社会公益性事业单位，包括学校、幼儿园、医院、卫生防疫站、体育馆等。社会公益性团体，包括红十字会、残疾人联合会、环境保护协会、宗教协会等。

3、在接受光地抵押时应注意的问题。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”根据这一规定，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照该规定无偿收回，被抵押的土地使用权会随之依法转移归国家所有，致使抵押权落空。

为避免出现上述风险，银行在接受土地使用权(光地)抵押时，应加强贷后管理，及时关注土地开发进展情况，对于未能在规定期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地主管部门办理延期开发手续，或及时采取合同中约定的违约救济措施，避免土地使用权被国家无偿收回。

4、接受集体土地使用权抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第34条和第36条的规定，集体土地使用权中，只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒地等“四荒”土地使用权和乡(镇)、村企业的厂房及其占用范围内的土地使用权可以设定抵押。但鉴于集体土地使用权在流转方面限制比较多，且实际价值难以判断，如林地使用权。因此，在实践中，一般不得接受集体土地使用权抵押。

5、办理土地使用权及房屋所有权同时抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这就是通常所说的房地产抵押时“房随地走”和“地随房走”的原则。法律上虽然明确规定房地需同时抵押，但在实践中，如何办理抵押登记手续，去实现房地同时抵押，却是横亘在银行面前的一道难题。

由于我区房屋和土地是实行分别管理、分开发证的，因此如地方法规无明确规定，为防范法律风险，办理房地产抵押时应分别到房屋和土地管理部门分别登记，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而与其他抵押权人产生法律纠纷。

6、关于对一栋楼房仅以部分楼层抵押(或一栋房屋，其占地面积远小于其土地证面积)，其土地如何办理抵押登记的问题。

对一栋楼房仅以部分楼层抵押，可以从以下两个方面办理土地抵押登记：(1)对于能够办理土地分割的，应要求抵押人先行办理土地证分割，再办理房屋、土地的抵押登记;(2)对于不能办理土地分割的，如果抵押人同意，应要求其将整栋楼的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，则应要求其到土管部门出具同意该栋房屋部分抵押的“抵押联系通知单”，并注明土地证号，抵押权人及抵押金额。

7、关于抵押登记期限的问题。

根据《担保法》司法解释第12条规定我国法定的担保物权存续期间为主合同债权诉讼时效结束后二年，只要在此期间内行使担保物权，人民法院都应予以认可。根据该规定，可以认定：其一、物权登记机关自行设定物权担保期限没有法律依据，是无效的;其二、在法定担保物权存续期间即主合同债权诉讼时效结束后二年内主张担保物权均是合法有效的。

但为了防范经营风险，在条件允许的情况下，银行应从审慎性原则出发，按时前往登记部门办理续登记，以免造成抵押物重复抵押，产生纠纷。

8、关于国有划拨土地使用权抵押登记问题。

根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》以及最高人民法院转发该通知时所作的规定，银行在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，只要在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。另外，银行在测算划拨土地的抵押率时，应注意先行从其总价值中扣减与其在出让时应缴纳的土地出让金等金额相当的这部分价值。

9、关于在建工程抵押的问题。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，由此可知，以在建工程抵押取得的贷款只能用于该在建工程的继续建造。换言之，在建工程的开发商不得以在建工程为他人债务作担保，也不能为自己其他性质的的债务进行担保，而只能为取得在建工程的继续建造资金的贷款担保。另外根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，在建工程在竣工验收办理产权证后，应及时将在建工程抵押变更为房地产抵押，防止银行抵押权落空。
 

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