二手房交易具体流程

签订二手房买卖合同，交付首付款;买卖双方到房管局申请房产转移登记，到相关税局部门交纳各类税费;取得房产估价及税费明细，领取过户回执。

二手房可以公积金贷款吗

买二手房可以用公积金贷款，不过需要满足以下这些条件：

1、房屋不能是小产权房

用公积金贷款的二手房绝对不可以是小产权房，只能是商品住房、经济适用房、限价商品房等，客户可以先咨询当地的公积金中心，看看自己购买的二手房符不符合贷款要求。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，因为以上这些原因，小产权房就无法办理公积金贷款。

2、面积不得超过限制

有些地区的公积金中心会限制客户所购房屋的面积 ，尤其是在购买第二套房的时候限制会多一些，比如说上海规定购买第二套改善型住房申请公积金贷款的家庭，现持有住房人均住房建筑面积调整为不高于37.4平方米，各个地方的规定不一样，客户可以提前了解清楚。

3、客户的征信良好

公积金中心会比较关注客户的征信情况，征信报告上面不能有不良贷款记录，如果客户以前出现过逾期导致征信有污点，那么在申请公积金贷款的时候自然会通不过。

4、公积金账户余额充足

公积金账户余额的多少会直接影响公积金贷款额度，公积金账户余额越多，能够申请到的公积金贷款就越多 ，各个地区在公积金贷款额度上面的计算方法并不一样，客户需要以当地公积金中心公布的通知为准。

5、收入满足要求

在申请房贷的时候，公积金中心会要求客户的月收入最少是月供的两倍以上 ，如果在审核客户资质的时候发现还有其他的外债没有结清，公积金中心是有可能会提高要求的。

如果客户对自己的收入流水不是那么有信心，那么在申请公积金贷款以前就可以提前结清其他的贷款，或者是想办法提高首付比例，增加贷款的通过率。

6、名下无公积金贷款

公积金中心要求客户名下不能有多个公积金贷款，所以在用公积金买二手房的时候，需要客户确认自己名下的房贷情况，不能同时存在多个公积金贷款。

7、年龄满足要求

比如说二手房公积金贷款的借款人年龄与申请贷款期限加在一起不能超过65岁 ，不过这个规定各个地区可能会有一些区别，客户要以当地公积金中心的通知为准。

8、房龄不能太大

在购买二手房的时候，房子的建造年龄不能太长，楼龄越大的房子，在申请公积金贷款的时候能够申请的期限就越短，甚至有一些超龄的房子会被公积金中心直接拒贷。

9、连续缴费满了12个月

想要申请公积金贷款，那么在之前客户的公积金就需要连续缴费12个月以上，如果客户暂时不满足这个要求，可以让公积金再多交几个月，并不是很难做到的事情。

10、按规定缴纳了首付

使用公积金贷款买二手房，客户需要按规定缴纳了首付，有些地区首套房公积金贷款可以首付20%，具体要以当地公积金中心的通知为准。

在使用公积金贷款买二手房的以前，客户就可以准备一些资料先去做好了解，看看自己以及房子符不符合贷款要求。

二手房买卖合同必须约定定金吗

二手房买卖合同的定金不是必须约定的，是否需要支付定金关键在于双方当事人的约定。

约定了定金后，买受人交付全款时，定金将抵作价款或者收回。并且，交付购房定金后，若是出现违约不履行合同约定的情况，将会产生以下的法律后果：

1、买受人交付定金后又不履行约定，交付剩下的房款的，将损失定金利益，不能拿回来;

2、出卖人交付定金后又不履行约定，需要双倍返还定金。

另外，现在人达成房屋买卖合同，约定定金已经变成普遍现象，所以若是在二手房买卖合同中约定了定金，要注意以下几点：

1、约定定金时，要以书面形式，可以签订定金合同或是在二手房买卖合同中约定定金条款;

2、约定定金时，对定金数额可以协商，但是按规定不得超过房价款的20%，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。

买二手房的注意事项

1、房屋的权益归属和真正实际的产权人;

2、卖房人有可能是对房屋进行的第二次出卖;

3、卖房人出卖的很可能是已经抵押的房屋;

4、所购买的房屋有质量问题或者其他特殊重大隐瞒事项。

二手房交易税费计算方式是怎样的

契税由买方交纳，交税比例是：

1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。

2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

过户费用：

(1)契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳买方承担(二套房按3%收取);

(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.8%缴纳。卖方承担;

(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担;

(4)所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担;

(5)房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担;

(6)房屋产权登记费：80元。买方承担;

(7)房屋评估费：按评估额0.5%。