房地产信托的性质有哪些

房地产信托的定义

房地产信托，就是信托投入企业发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。它包含两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来经营管理运用的一种法律关系：

二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投入企业的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投入企业，由信托投入企业按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其实行经营管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为经营管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。

房地产信托进展

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，但直到1920年以后，美国投入事业才有了划时代的进展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投入企业实行规范。为确保投入人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易行为，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股企业法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投入企业法及投入顾问法，这些都成为日后投入企业经营业务经营管理规则的基本框架。依据美国1940年投入企业法第4条，投入企业可以分为：面额证券企业(Face-Amount Certificate Companies)、单位信托企业(UnitInvestment Trust)和经理企业(Management Companies)三类。

其中，经理企业在三种投入企业类型中运用最为普通，按投入企业法第5条又可将其分为：封闭型(Close-end Type)投入企业、开放型(Open-End Type)、分散型(Diversified Type)和非分散型(Non-DiversifiedType)投入企业四种。马塞诸塞商业信托是目前REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止企业以投入为目的而持有不动产的规范，随后因其逐渐进展成为规避企业所得税的不动产投入组织，而被美国最高法院认定为商业信托与企业相似，并视同联邦企业组织加以课税，导致其进展一度停滞。但由于后来的投入信托法规不断健全，且经济进展态势良好，美国投入信托的进展又日益茁壮起来。着眼于投入信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规范凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。

换言之，即使REIT是以企业为组织形态，也可以不必负担企业所得税，而仅对股东或投入人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具备投入媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是企业组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险企业类的企业，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，紧要从事买卖经营管理不动产实体的投入或抵押担保贷款的信托投入，属于一种长期投入商品，其基本架构由不动产投入信托基金、经理企业、保管机构和投入人四个实体组成。但按照1986年税收企业改革法的规范，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行经营管理REIT的日常事务行为。

房地产信托的性质

房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：

①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投入、房地产委托贷款等;

②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等;

③金融租赁、咨询、担保等业务。

相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具备降低房地产开发企业整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式实行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

房地产信托的基本条件

资金是房地产信托投入机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，紧要来源有：

(1)房地产信托基金：是房地产信托投入企业为经营房地产信托投入业务及其它信托业务而设置的营运资金。目前我国的信托投入企业资金来源紧要有：财政拨款、社会集资以及自身留利;

(2)房地产信托存款：是指在特定的资金来源范围之内，由信托投入机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规范、公布和调整;

(3)集资信托和代理集资：这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式;

(4)资金信托：是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金实行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，紧要有单位资金、公益基金和劳保基金;

(5)共同投入基金：即投入基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投入工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投入制度，并已成为举足轻重的金融工具。