三只园区REITs减免租金，对基金有什么影响
三只园区REITs减免租金近1.3亿元
自REITs产品推出以来，发行越来越火热，在已发行的产品中，产品的底层资产基本上集中在高速公路、产业园区等，一方面，这些资产质量较好，回报较稳定，但另一方面，这些基础设施，受疫情的影响，收入的波动也会比较明显。
近日，记者注意到，为帮助服务业小微企业、个体工商户应对疫情冲击，维持基础设施项目持续、稳定运营。三只产业园区REITs均对符合条件的租户进行一定的租金减免。
具体而言，博时蛇口产园REIT方面，由项目公司对符合条件的小微企业和个体工商租户减免3个月租金，初步预计共需减免租金(税前)2272.66 万元。
东吴苏园REIT方面，项目公司计划减免所持国际科技园五期B区、2.5产业园一期、二期内服务业小微企业和个体工商户2022年3月至8月租金，共计6个月，若租赁合同期未覆盖减免期，仅减免合同期中的3月至8月部分月份对应的租金。此次减免租金安排预计影响项目公司租金收入(含税)约8147.10万元。
而在建信中关村REIT方面，主要分两种类型，一是，对截至2022年5月31日仍处于租赁合同约定的租赁期限内的小微企业承租人，减免2022年6个月租金(承租人2022年内实际租期不满一年的，根据实际租期按比例减免)。二是，对截至2022年5月31日已退租的小微企业承租人，根据2022年内实际承租期间，按第一项所述比例减免。预计本次减免租金安排影响项目公司租金收入约2288.68万元。
总的来看，博时蛇口产园REIT、东吴苏园REIT和建信中关村REIT这三只产品预计减免租金累计近1.3亿元。
放弃部分管理费等方式化解对基金的影响
减免租金，短期直观来看，意味着基金的收入减少，必将影响到基金的收益，也影响到基金持有人的收益。
因此，各家基金管理人也纷纷拿出各种方式来降低减免租金带来的影响。比如博时蛇口产园REIT表示，基金管理人、专项计划管理人、受托运营机构和物业管理机构决定以部分减免各自管理费用及物业酬金的方式，全额化解此次免租事宜对基金的影响。
东吴苏园REIT也表示，此次租金减免实施后，运营管理机构将根据《运营管理协议》进行业绩补偿，基金管理人将放弃部分基金管理费，运营管理机构将放弃部分运营管理费，同时通过补贴申请，相应税收减免等方式全额化解此次减免租金的影响，相关化解措施实施后，前述减免租金安排对于基金收益的影响将实际得到补足，不会对基金份额持有人利益造成影响。
采取积极的措施
建信中关村REIT公告称，基金管理人已协同运营管理机构等主体采取了积极措施，决定通过放弃部分管理费、申请补贴及相应税收减免等方式对冲此次减免租金的影响。采取上述措施后，前述租金收入减免对于基金收益的影响将实际得到补足，不会对基金份额持有人利益造成影响。
除了这几只园区REITs通过减免租金的方式来降低疫情的影响，记者注意到，在近期获得审批通过的两只保障性租赁住房REITs，也对疫情的影响有更多的关注，并且在招募说明中有更多的说明。
比如在中金厦门安居保障性租赁住房REIT的招募说明书封卷稿中，“疫情”的相关表述有17处，其中也提示了相关的风险：若由于新型冠状病毒疫情影响出台租金减免相关政策，可能对基础设施基金的收益造成不利影响。