房屋租赁市场再现低迷 八大城市6月房租均价环比下滑

一直以来，租赁市场呈现周期性规律。2-3月、6-7月成为全年租赁市场的两个传统旺季，分别代表节后流动人群返程租赁高峰及大学生毕业租赁高峰。然而，今年受疫情影响，上半年房屋租赁市场的季节性规律遭到打破，传统旺季不“旺”。

房屋租金价格明显下滑

7月2日，贝壳研究院发布《2020租赁市场半年报》（以下简称“报告”）指出，2月重点城市租赁市场交易触底，节后旺季推迟至3月出现，6月18城成交量环比下降7.3%。上半年整体租赁房源挂牌均价格偏低，买卖双方对租金期望持续走低，最终租赁成交价格同比明显下滑。

2019-2020年全国重点18城新增房源挂牌均价

数据显示，除2月总量过低出现异常波动外，其余月份平均挂牌价44.1元/平方米/月，明显低于去年上半年48.1元/平方米/月。重点18城3月平均租金环比下降14%，从47.7元/平方米降至41.0元/平方米，4月及5月平均租金环比分别上涨1.4%和2.8%，但同比降幅均在10%左右。

值得注意的是，4月及5月回暖的房屋租赁市场，在6月再次呈现低迷状态。报告数据显示，重点18城6月平均租金环比5月下降3.2%，同比下降10.9%。其中，天津、武汉、青岛、济南、重庆、长沙、烟台及廊坊8个城市租金呈现环比下降，长沙市降幅最大达到3.3%。

另外，北京6月租赁市场成交量明显下跌，环比下跌19%。各城区租赁成交量均明显下降，成交量环比下跌10%-40%不等，下跌幅度前两名的城区为大兴区和丰台区，分别下降41.7%和37.1%。

2019-2020年全国重点18城租赁成交周期

从成交周期来看，“上半年处于高位，租赁市场向买方市场转变。”贝壳研究院租赁分析师黄卉表示，2月及3月房源成交周期超过60天，租赁房源成交困难，4-6月成交周期下降，但相比去年成交周期仍然较长。而客源周期则较为稳定，保持在10天左右，相比去年有所延长，租客的租房迫切程度有所下降。

毕业生套均租金2392元

通过贝壳成交数据分析可以发现，5月开始18-24岁租客成交占比开始明显提升，到6月第三周占比已经高达26.8%。虽然在第二轮疫情影响下6月下半月成交量整体受到影响，但18-24岁年龄段的成交占比并未下降，高校毕业生的租赁需求逐步释放。

2018-2020年贝壳平台重点18城市18-24岁租客套均租金变化趋势

黄卉直言，毕业生租房支出有所下降，2018年1月房屋套均租金为2665元，2020年6月房屋套均租金为2392元。从2008年至2020年，毕业生的租房成本并未提升，反而有小幅下降。从环比增长率来看，大部分的月份增长率为负，套均租金在不断经历小幅下调。

一线城市平均租金和租户租金收入比

贝壳数据显示，41.5%的毕业生接受单月租金水平为1001-2000元。目前北上广深一线城市租金收入比均超过30%，北京的租金收入比甚至高达39.8%，北上广深套均租金为5561元，一线城市毕业生租金压力大。因此，为减少租金支出，高校毕业生中近五成选择合租。

6月是高校毕业生集中进入租赁市场的时间。毕业生由于刚刚步入工作岗位，租金可支付能力、租房辨识度等较弱，可能会面临相应的租房问题。黄卉建议，加强租客权益保护，对于高校毕业生给予一定的租房支持，加强特定人群的租房保障。

展望下半年，报告分析，租赁市场热度或在城市之间呈现分化，对于疫情影响较大的城市，虽然疫情影响使得租赁市场迅速降温，且一定程度上缩减了城市的租赁市场的需求规模。但租赁市场的需求依然大量存在。对于疫情影响较小的城市，下半年租赁市场热度会保持“中温”态势。

整体来看，租赁市场将维持低温态势，延迟的租赁需求不断释放，房屋租赁市场供需格局趋于缓和，租客掌握更多主动权和议价空间，市场不断向“承租人”市场转变。从中长期的租金水平来看，租金上涨动力不足，可能会继续保持低位的态势。