买二手房,房主有抵押贷款,我应该怎么办,才能实现安全交易?

如果房产还没还清贷款，二手房交易过程一般的付款进度怎么控制？

我是做二手房销售的，没有还清贷款的需要先到银行申请提前还款，在银行审批下来之后把银行的尾款还清了才能进行交易。不然无法过户！无能力提前还款的情况就很复杂，需要看买方是否接受帮卖方提前先把银行的尾款付清。中间会有一定风险！

正常的二手房交易流程:买方交3到5万定金给卖方-卖方到银行申请提前还款-买方把首付款打入资金监管-卖方把银行尾款付清-办理过户（这时卖家收到首付款）-买家到银行办理抵押贷款-办理他向权证-银行放款（卖方收到所有款项）！整个流程大约2到3个月。视各地情况而定！如果是全款的话，少去后面3步。

另外，如果是无能力提前还款的情况，一定要谨慎，除非是自己百分百信任的人。因为在办理过户之前你就需要拿出几十万来帮他还款！

二手房买家贷款对卖家来说安全吗?

这个没事的，不用担心，不过最好进行资金监管。

买卖二手房要进行资金监管：

在二手房交易中，买家与卖家经常会发生这样的扯皮：卖家要求买家先支付房款，再过户；买家要求先过户，再支付房款。资金监管正好避免了这种“公说公有理婆说婆有理”的纠纷发生。

1、资金监管对买家的好处

①规避房屋查封风险

虽然房屋核验能在一定程度上规避房屋的抵押、查封风险，但是如果卖家有其他的债务，比如民间借贷之类的在住建委和银行都没有备案，很难被查出来。一旦卖家还不上钱，房屋就有被查封的风险。如果直接将首付款支付给卖家，不做资金监管，卖家资不抵债，买家将会“钱房两失”。

（2）预防一房二卖资金问题

按照规定，在出现一房二卖的情况时，房子过户到谁的手里一般就属于谁。卖家一房二卖会在你不知情的情况下，将房屋转卖给他人（已过户），若你直接将购房款打给卖家，则买家需要用诉讼手段追回钱款。若走资金监管，房屋未过户，钱款仍然在监管账户，解约后，将直接退回给买家。

2、资金监管对卖家的好处

二手房交易中，有的买家会要求先过户，再付款。如果卖家同意了这样的要求，先过户，房屋产权转移到买家手里，而买家并没有支付剩余房款的话，卖家就会“钱房两失”。

若是办理资金监管，卖家可以看到买家把房款划入监管账户，卖家也能更放心地将房屋进行过户。因为这样做也可以确保买家有充足的资金支付房款，规避买家因资金不足而中断交易的风险，也避免了买家拖欠尾款的情况发生。

注意：购买二手房最好进行资金监管，资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。

你好看中一套二手房，可对方银行有26万的抵押贷款，要我先还上，才可以办过户，请问怎么交易安全

二手房交易流程

(1)买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

(4)立契

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。

我要买一个有房贷的二手房，如何保证交易的资金安全？听说所有的钱都可以在银行办个业务做交易。

我以前是做二手房交易的给您点建议：让银行让银行做中介委托交易很麻烦，也要出钱，不划算..1：确认下这家中介公式的营业执照.税务登记. ..2.自己去房屋管理局查询该房屋是否有抵押和查封现象（由于您买的是有贷款的房子，所以查出来的结果是有抵押的），您可以看到具体抵押金额和原房东的贷款银行，以及房东本人的信息您都可以了解到.3.接下来可以跟房东签定房地产网上买卖合同，您记住首付的钱不能直接给房东，要在中介的陪同下还有原房东到场的情况下，一起去银行把之前的贷款还掉（这步很重要，一般银行还款都要提前预约，这个注意下）..4.待银行的钱还掉后，房子就可以交易了，到时候您就可以申请贷款了，贷款银行审批了您就可以过户了，待过户后银行就会给您的原房东放款的....

希望回答对您有帮助，祝您购房顺利........

待过户后银行就会给您的原房东放款的.... 这是什么意思。是不是我们过户完成后，我帮原户主还的货款才会放到他的手上

不是，银行放贷是指您买房东的房子向银行所贷的房款...您的首付是拿来付房东自己的贷款的...

请问二手房贷款可以不找中介自己办理吗

【?】问：准备结婚了，可手里的钱没多少，买不起新房，只得考虑买个经济实惠又离单位近点的旧房了，请问二手房贷款怎么办理，我有公积金，是不是直接去银行就可以办理了?需不需要通过中介公司才能办理下来？答：办理二手房贷之所以现在主要通过中介来进行，这主要还是信息不对称造成的。由于买房人、卖房人的信息不对称，除了房子是熟人之间转让以外，绝大多数情况下买房人和卖房人都是互不相识的，而中介那里有丰富的房源信息，同时能为卖房人代理看房等事宜，免去了卖房者奔波接纳无数个看房人的麻烦。由于中介的这种优势，就让其在下一步双方成交时代办房贷成为顺理成章的事情。从理论上来说，你看纠纷。买卖双方如果自行达成了交易，是可以不通过中介而直接找银行贷款的，中介在办理二手房贷款中的主要作用是为贷款过程中出现的"真空"期的资金安全作一个担保。所谓的"真空"期是指二手房交易达成后，一般都是先预付部分现金办理过户，等抵押手续办理完毕后再结清房款，这段时间内，卖房人就会担心产权问题，过户了后续资金能否安全到位，买房人则会担心自己的首付款是不是会落空，这时就需要一个中间人来处理这笔首付款资金。一般来说，房子过户、办理抵押到最终拿到权证一般都需要2、3个月时间，而申请贷款到最后放款，只要合同文书齐全，则需要几天时间，这段时间就造成了一个类似"真空"的时间差。如果卖方出于资金周转的需要急于用钱，提出要在抵押手续办妥之前就拿到全部资金，银行则会担心贷款风险，万一放款后抵押办理不下来呢?这时买卖双方就必须为这段"真空"内的资金安全找一个担保，而此时，中介公司就负起了这个担保责任。目前，一些银行已经专门开发了二手房贷款产品，可以帮助买卖双方绕过中介，直接到银行办理贷款。买卖双方达成交易向银行申请贷款后，在权证办理的过渡时期，买方把房子首付款委托给银行，虽然这笔资金会在卖方的账户上显示，但在权证尚未办理结束前，这笔资金是冻结的，卖方无法提取。权证办理完成后，所有款项会打到卖方账户，也就是说，在这段时间内，银行暂时代理了中介的角色。