房地产投资与投机的区别
房地产投资对房地产市场的发展起着重要的作用，而房地产投机既具有有利经济发展的一面，又具有破坏经济健康发展的一面。因此不能仅仅从对经济的影响来区分房地产投资于投机，分析区别房地产市场投资与投机时，可以从本质区别出发，结合房地产市场的特点进行讨论。区别如下：
一、 投资需要和投资理念
房地产投资通过长期持有以获得稳定收益。其投资看重的是房屋未来的保值和升值能力，或通过出租获取长期稳定的租金回报能力，以房地产内在的价值分析为基础，考虑房地产投资环境、经济发展趋势等多项因素，一般不受短期的利益冲突而迅速改变；
房地产投机则完全是以获取高额利润，甚至暴利为目的，并不对房地产本身的使用价值或其盈利能力感兴趣。它着眼于短期的价差回报，是短期的资本狩猎行为。投机以技术面和消息面为分析基础，受投机时点和市场价格的影响大，缺乏理性，它不以长期内在价值分析为主导，而是利用时间差和价格差快进快出，投向机会，所以回报的波动性较大，风险也较大，有时会造成市场较大动荡。
二、 投资对象
房地产投机的对象主要为实物资产，即房地产置业或土地；房地产投资的对象从广义上讲，除了实物资产以外，还包括房地产资产权益，如购买房地产企业发行的股票和债券，以及购买房地产支持的证劵和债券等。
但在市场上也存在一些新型的投机对象，如炒号等。"炒号"是指开发商在未取得销售许可证之前提前放号，投机者以很少的定金为资本，获得房产的优先认购权，再将其售出，赚取利益。炒卖的是一个机会，而不是一个实体物质。
三、 获利方式
与投机的本质相同，房地产投机只有通过价格的变动才能获得利润，依靠的是房地产价格的浮动和土地的增值。它抓住商业物业，特别是高档现房物业在城市发展中的升值空间，通过赚取买卖差价获得利润。也有投机者利用发展商低开高走的销售策略，在期房阶段以低价购买房产，通过期房到现房转变的整体价值升值，从中牟利；
而房地产投资的获利方式具多样性，从本质上看，房地产投资涉及房地产的开发，经营、管理等多个阶段。因此房地产投资并不仅仅依靠销售房产赚取利润，可以通过建造、经营、出租、混合型等多种方式获得利润。例如，万达房地产公司经营模式并不只靠出售旗下房产，公司通过建造、经营购物中心、万达影院等方式收取高额租金和经营收入从而获利。
四、 资金占用时间
房地产投机通常是短期行为，通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价，资金占用时间短，流动速度快；
房地产投资通常是长期行为，可涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费多项等程序，资金占用时间长，可流动性相对较小。
五、 资金投入时机
对于成熟的房地产市场，房地产市场景气，资本增值潜力较大而风险相对较小，投资者相对理性，投资占主导地位；
在市场不成熟的发展初期，投机比例更大一些。随着市场的成熟，相关法律法规的不断完善，投机比例将下降，投资比例将上升。
六、 风险与利润及操作手法
房地产投资风险相对较低，相对稳健，一般来说，房地产投资人希望通过风险组合来分散降低风险，短期内收益率相较投机较少，但从长远来看，投资的成功率要大于投机；
与此相反的是，房地产投机属短期行为，受价格影响较大，投机者倾向于承担高风险从而在短期内获得高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。成功的投机者较善于审时度势,但即便如此,也很难保证持久地获得成功。
证券投资者与投机者的理念区别。
证券投资者与投机者的理念本质区别不在于时间的长短，而是在于牟利的心态和方式。
证券投资者首先是把证券当作投资品种，进行一个系统的投资规划。他们往往对一个投资品种有一个较为长期的了解观察期间，以期对该品种有一个较为全面系统的认识，包括：投资的系统风险、偶发性风险概率、投资成本、投资品种持续性和稳定性、撇开偶然因素的可预期的盈利（如历年保持稳定的主营业务收入）、投资盈利和风险的比率等等。
然后证券投资者在综合以上信息的基础上，制定一个结合长中短期兼顾的投资规划，根据市场实际情况，在长中短期间转换应用适合的方式。
而在投资盈利和风险的态度上，投资者的心态较为平和，他们往往要求不是很高，只要求能达到预期的较为理性的有保障的赢利目标，而不是最大赢利，因为他们知道：盈利和风险是成正比的。
而且证券投资者对一个经过市场考验和自己深思熟虑选择的投资品种，往往不是一次性投资，而是在连续跟踪观察的基础上，精选投资机会，多次投资。资金的投入一般也不是一次性地全面投入，很多是根据规划，逐步分批逢低投入，赢利后也是逐步分批逢高离场，以“稳”见长。
真正的证券投资者往往都是久经考验的市场投资老手，代表人物是曾经的世界首富巴菲特，不过也不是说证券投机者就都是菜鸟。
证券投机者分为两种：
一种是刚入市场的，心态浮躁的菜鸟。他们由于对市场很不了解，而且往往抱着一夜暴富的心态进入市场，总希望一买入，第二天就翻倍赢利，而不顾市场的现实状况如何，是典型的机会主义者，交易非常频繁。他们是最容易掉进各种投资陷阱的人群。
另一种却是短线投机的高手，如金融大鳄索罗斯。他们各有各的一套投机理论。具体不再赘述。
但证券投机者的交易赢利时间相对较短，以资金的全进全出的特征明显，以“快”见长。真正的证券投机者高手，往往天赋极高，洞察力、分析力极强，一般人不容易做到。
所以，建议新入场的菜鸟们，还是尽快地向证券投资者靠拢，难度相对较小点。
为什么要投资不能投机？
致富思维：
穷人：做生意，就是要投机，只要抓住机会，凭运气就能赚到钱。
温州人：做生意要投资，不能投机。目标要远大，脚踏实地，一步一个脚印，每个步伐都能够创造出成绩。
许多人都熟知温州人很务实。温州人不玩股票，就喜欢玩实务。房子、煤矿、石油、黄金等实实在在的资源都是温州人最喜爱的投资项目。他们总是一步一个脚印，用这些东西来积累自己的财富。
在温州有一个专门玩黄金的人，他就是叶亮。
叶亮刚开始是温州地区第一家黄金代理交易业务公司的负责人，如今是中国金币总公司十家特许销售商之一。叶亮的生意主要是销售奥运金条、生肖金条及奥运吉祥物金条，这种务实的产品受到了温州市民的喜爱，叶亮的生意也非常红火。
“做这一行也只是喜欢，其实卖黄金并不神秘。我们卖的黄金不仅可做投资用也承载文化。而这恰恰是我最喜欢它的一点。”叶亮说。实际上，火爆的生意背后，凝结的是叶亮心血。
1996年，叶亮看中了黄金的保值性和温州人的务实特点，在府前街开设了一家名叫银祥的金店，专营中国金银纪念币。紧接着就是1997年香港回归。
于是，生产为纪念1997年香港回归而发行的纪念币成了叶亮经营的重点。“这个行业其实和很多重大事件息息相关。”叶亮说。
为了让自己的生意越来越好，叶亮没少费心思。
2001年，金牛公司设计产出的金银月饼在叶亮的店里一再创造销售奇迹。
“此前，我们公司也推出过不少自己的产品，但这么轰动却还是首次。这正是得益于求新求奇。”叶亮高兴地说。
于是，叶亮又开发了国内第一套木板挂历。紧接着，盛世宝印等贵金属礼品也隆重上市。
叶亮先后与中国人民银行北京人银科工贸有限责任公司、中国人民银行康银阁钱币装帧有限责任公司、中国金币总公司等许多国内大型企业建立了合作伙伴关系。
随着2008年奥运会的临近，叶亮的生意持续升温。
2004年，叶亮在车站大道设立了从事黄金金币交易业务的专卖店。年末，奥运金条成功在温州上市，叶亮的专卖店所卖的奥运金条高居全国前五名之列。
2005年6月，叶亮所在的浙江金牛成为中围金币总公司十大特许零售商之一，也是浙江省内的唯一一家。
无论做什么事情，都是需要一步一个脚印，脚踏实地地去做。如果你想一步登天，这不仅是不可能的，也是温州人所不允许的。
正泰发展到今天与南存辉的稳扎稳打有很大的关系。南存辉说过：“我认为一个人的精力有限，很多企业在资本运作上有一定的特点，他就可以靠多元投资。
像我的话，我原来就是一步一个脚印，就是把主业做强，没有那么大的能耐。农村里有这么一句话，蜈蚣有千只脚，他走的还是一步。不要太着急。所以现在年轻人创业就怕出这样的差错，什么都能赚钱，什么都很好，好高骛远。尤其是做工业的企业，来不得半点虚的，必须是一步一个脚印向前进，稳扎稳打。”
谈起当年办集团企业时，南存辉这样说：“政府一直要我搞企业集团，我不干，因为我想不通有什么好处。两年后，一个外企公司一下子要收购100多种低压电器，我只能生产几种。我想我可以帮他联系客户，然后一起卖给他，结果工商局不批准，必须是一个集团才行，这时我才想起联合起来做集团。”
曾有人在网络上发过一篇文章，谈论温州人与政治的关系。文章说：有人讲温州人只会赚钱，不懂政治，其实不然，其实他们都懂只是方式不同罢了。
温州人不像北京人以政治为谈资，也不会像鲁迅先生所批判的“今天谈财政，明日谈照相，后天又谈交通，最后又忽然念起佛来了”，仅仅为过足说话的瘾头而说话，温州人关心政治完全出于实用的目的，是为了致富。
一项在温州进行的调查显示，60％的经营者曾经“因为某项政策的出台或政策提示，而放弃或者更有信心做某项投资或生意”，17％的经营者直言不讳地说“自己钻过政策空子”。而且，温州人总是说，我们不指望国家投多少钱给温州，只要给我们有利的可行的政策就行了。作者的结论是：“毋庸置疑，对政治，他们带有极强的功利性和实用性，在温州人的眼里，政治蕴含着巨大的财富。”
奥康集团的王振滔就是一个十分务实的人，他不喜欢手下的员工盲目搞扩张。
在一次集团季度工作总结报告会上，奥康事业部的一位经理在汇报他们超额完成任务时，王振滔一脸阴沉，皱着眉头。
原来，该事业部原企划一个季度开店70家，结果却开了110家。这可是超额完成任务。因此，这位经理在汇报工作时显得很得意，以为肯定会受到王振滔的褒奖。
谁知，王振滔听了他的汇报后，批评道：“这叫做严重超标，很不好的工作习惯。你想想，你超标那么多，你的管理、物流和人员跟得上吗?如果不能保证质量，不仅不会得到有效的市场规模效益，反而打乱了原有的平衡，捡了芝麻丢了西瓜。盲目开店的结果只会是开一家，死一家，陪了夫人又折兵。”
王振滔接着打比方：“这就好比一对夫妇原本只要一个孩子，可却生了三胞胎。对他们来说，这绝对是件令人无奈的事，家里一下子变成5口人，人多是热闹了，但抚养不起啊!”
最后，王振滔语重心长地对大家说：“记住，合适才是最好的，脚踏实地，一步一个脚印地干工作才是最重要的。”
正是王振滔的这种踏实态度，使奥康鞋子在众多的鞋子中脱颖而出，奥康品牌成为消费者最喜欢品牌，而奥康迈向成功的步伐也是越来越轻松、越来越稳健。
温州人语录：
合适才是最好的.脚踏实地，一步一个脚印地干工作才是最重要的。——奥康集团董事长王振滔
我们的目标是创一个百年品牌，百年品牌是要一点点做出来的，靠炒作是不行的，我们做企业的如同盖房子一样，得从地基开始一点点夯实，玩虚的会玩垮自己的！——法派服饰有限公司董事长彭星
证券投资与投机的联系
投机与投资的区别几乎是众所周知的，但当我们试图准确地给予定义时，却遇到了较大的困难。其实下面这种玩世不恭的定义也是有几分道理的，即投资是一次成功的投机，而投机是一次不成功的投资。可以想当然地认为美国国债是一种投资工具，而普通股，比如美国无线电公司股票—这家公司在1933年既无利润和股息，也没有有形资产的支撑—必定是投机工具。但是对美国国债同样可以进行最典型意义的投机操作(比如大量买人，期待其价格迅速上涨);而另一方面，在1929年，美国无线电公司的普通股却被广泛地认为是一种投资工具，而且被主要的投资信托公司作为投资组合的一部分。
如果能给这两个事物下一个准确的、能被广泛接受的定义，那当然是一件好事，因为至少我们应该了解我们正在谈论的是什么。而另一个更为重要的理由是:1928年一1929年的市场过热和随之而来的崩盘在某种程度上正是因为人们没有正确地区分投资与投机这两个截然不同的概念。所以我们将对这个问题进行比较彻底的阐述。对此，最好的方法也许莫过于先对人们通常所理解的这两个概念的含义做一个批评性的考察，接着再努力提炼出一个正确并且明确的定义。
通常认为的投资与投机的区别—通常认为的投资与投机的主要区别包括:
投资
1.选择债券
2.足额支付
3.永久持有
4.目的是获得稳定的收入
5.选择安全的证券
投机
选择股票
保证金交易
决速换手
目的是获得可观的利润
选择有风险的证券
对比中的前四项都有一个优点，就是都很明确，而且它们中的每一项也都刻画了一个适用于一般的投资或投机的基本特征。但是，在无数具体的事例中，上述标准并不非常适用C
1.债券与股票——关于这第一项区别标准，我们发现这正是通常人们所广为接受的概念，而且至少有一个权威的声音也认为所谓投资就应该是局限在债券的范畴之中的7。但也有一种得到普遍承认的观点，即优质的优先股应该属于投资工具，这两种立场显然是背道而驰的。不仅如此，如果认为所有债券都具有内在的，可作为投资工具的优势的话，那将是非常危险的。一张安全性低下的债券不仅是彻头彻尾的投机工具，而且还是毫无吸引力可言的投机工具。从另一个角度来看，如果仅仅因为一支安全性很高的普通股具有获取利润的可能，就把它归人投机一类，在逻辑上也是讲不通的。即使是公众舆论也承认这样一个事实，某些特别优秀的普通股是理想的投资工具，而购买此类股票的人士也属于投资者的范畴。
2、3、足额购买和保证金购买;永久与暂时持有—第二与第三项区别标准是基于一般的方法和目的，而不是投资或投机操作本身的特征。显然，足额购买股票本身并不足以使该笔交易成为一项投资活动。事实上，大多数最具投机性的股票正是要足额购买的，因为没有人肯把钱借出去用于这种目的。相反，在战时，美国大众被鼓励去借钱购买战时公债，这些购买者的投资者身份也从来没有受到过怀疑。如果在金融市场的实践中遵循某种严格的逻辑—这是一个几乎不可能的假设—那么通常的做法将被倒转过来:安全的证券(投资)才更适合使用保证金交易，而高风险的证券(投机)应该足额缴款购买。
与此相似的是，永久持有与暂时持有的区分也只能是泛泛的，无法准确度量的。有一位普通股方面的权威人士在最近曾指出:所谓投资应该是购买者有意将该证券持有至少一年的时间。8但是这个判断标准除了具有使用起来的便利性以外，在其它方面并没有突破。在某些情况下，这条标准显得有些不够准确。比如在实践中就有“短期投资”这么一种操作。而“长线投机”也是存在的(比如有人被套牢而被迫长期持有证券)，而且有时候甚至有人会有意这么做。
4、5、收入与利润;安全与风险—第四与第五项标准也是紧密相连的，无论是专业人士还是一般大众，都承认此二者的联系程度要超过其它几项。在1928年以前的很长时间里，典型的投资者都将本金的安全和连续获得稳定收入置于最高的考虑地位。但是随着普通股成为长期投资的最佳工具，人们的注意重点也从眼前收入转移到未来收入，和未来的本金升值上来。具有新时代特征的投资，对收入的关心已经完全被对利润的追求所替代，而且投资者更加关注未来的趋势—这些特征正是当前投资信托业的通行政策—因而与投机的区别也变得非常模糊。实际上，这种所谓的投资的准确定义应该是对状态良好的公司的普通股的投机操作。
如果我们回到这样一个广为接受的观点，即投资的核心目标是获得收入，而投机的典型特征是追求利润，或者说资本增值，那显然是稳妥的。但这个标准是否抓住了投资与投机的本质区别也有些可疑。有许多案例可以证明有时候当前收入并不是投资的主要收益，比如银行股票，这些股票至今仍然被看作是富有投资者首选投资工具。这些股票的股息要少于高级债券，但是人们购买这些股票的目的是希望通过银行收入和盈余的稳步增长从而得到特别分红和本金增值。换句话说，吸引购买者的是待分配的利益，而不是被分配的股息。当然不能把这样的操作称为投机，因为我们不能仅把那些把大多数股息进行分配的银行的股票才称作投资工具，而把那些执行保守政策的、把大部分收入用于积累发展的银行的股票归于投机工具一类。这个结论显然是说不通的。因此，我们必须承认，普通股投资完全可以以盈利能力为基础，而无须考虑当前的股息分配。
这是不是就是新时代投资的理论呢?既然我们承认在战后购买低收益率的银行股票是投资行为，那么在1929年购买低收益率的工业股票是不是也应该被认定是投资呢?对于这个问题的回答将把我们带到最终的答案，但为明白起见，我们还是先来看一看第五个区别标准—安全性和风险性。这个标准是用来定义所有投资操作的最广义的标准，但在实际中使用时又由于种种缺陷而颇为不便。如果我们凭最终结果来确定安全性，那么似乎又回到了那个玩世不恭的说法，即投资就是一次成功的投机。当然，安全性应该是一个事先考察的因素，于是就又有了许多不确定的、纯主观的余地。赌马的人把注押在“确信无疑的事情”上，他自以为是“安全”的。1929年购买高价普通股的那些“投资者”也曾自以为是安全的，他们预计未来的增长将弥补当时付出的高昂价格，而且会有所盈利。
安全的标准——安全的概念只有在建立在一个有形的、而不是购买者心理的基础之上时才谈得上是有用的。必须要有明确的、成熟的标准来定义或最起码是指明何为安全。正是这一点将1912年的银行股票购买者和1929年的普通股购买者区分开来了。前者所承担的买人价格，凭他们的经验可以认为是比较保守的，他们通过对被投资机构的资源和盈利能力的了解，接受了这一价格，并确信能够收回所有的投资。如果强烈的市场投机使得价格超出了以上述方法判断的合理范围，那么他们将出售这些股票，等待价格回归之后再补回。
如果1928年——1929年的普通股购买者也采用同样的方法进行操作，其结局却是悲剧性的。那么高价股被冠以“蓝筹股”的美誉，公众在择股时无疑带有强烈的赌博色彩。与前面投资银行股票案例相比，关键的区别在于购买者没有使用一个既定的价值标准来衡量这些股票的价格。随着市场的发展，价值标准也发生了变化，使得当前价格—不管有多高—成为衡量价值的唯一尺度。建筑在这种衡量方法之上的安全概念显然是错误的，而且也是危险的。这种逻辑的极端形式意味着，对于一支优秀的股票来说，没有价格能称得上是过高的，即使它从25美元一路攀升至200美元，仍然可以是同样“安全”的。
我们建议的投资定义——上面的对比指出预期的安全性不足以给出投资的定义，预期必须建立在研究和客观标准的基础上。而同时，投资者也无须只关注当前股息，只要能够确定在或长或短的等待期之后将获得回报即可。从以上两点的角度出发，我们提出以下的投资定义，这个定义既符合对这一概念的惯常理解，又具有一定的精确性:
投资是指根据详尽的分析，本金安全和满意回报有保证的操作。不符合这一标准的操作就是投机C
关于这一定义中的一些含义还值得进一步讨论。我们说的是一项“投资操作”而不是一种“证券”或一次“购买”，这是有其原因的。认为某一种证券具有的内在的投资特征是不对的。价格自始至终都是基本的影响因素，所以一支股票(甚至是一张债券)在某一价位上可以说是投资工具，而在另一个价位上又变成了投机工具。而且，购买一组证券的操作可以是投资，即使单独购买时其中任意一种都不够安全。换句话说，要达到投资的最低要求，有时必须进行多样化以降低单个证券的风险。(例如，在购买价格低于清算值的普通股时，就应该采取这样的投资策略)。
我们还认为应该把一些套利和对冲操作归于投资的范畴，即在买人某些证券的同时卖出另一些证券。在这类操作中，安全性是通过将买人和卖出结合在一起而得到保证的。这是对常规意义的投资的延伸，但我们认为这完全是有道理的。
“详尽的分析”、“安全性”和“满意回报”、以及“有保证”等词语可能都会被指责为不够明确，但这句话的含义已经足够清楚，足以防止任何严重的误解。我们所提的“详尽分析”，当然是指以既定的安全和价值标准进行的研究工作。如果有“分析”得出这样的建议，即以最高收益记录四十倍的价购买通用电器普通股，这种分析无疑应被排除在外，因为它根本谈不_L详尽。
投资中所涉及的“安全性”不是绝对的。这个词的含义其实是指在通常和可能情况下可以免于遭受损失。例如，一张安全的债券是指它仅会在例外的情形和可能性极小的条件下发生违约。与此相似的是，一支安全的股票也是指在大多数情况下是物有所值，除非有非常意外的情况发生。当研究和经验都表明，存在必须加以考虑的可以感觉到的损失可能性时，我们进行的就是投机。
“满意的回报”和“足够的收入”相比，含义更为广泛，因为前者除了当前的利息和股息以外，还包括了资本增值和利润。“满意”是一个主观色彩浓厚的词，它几乎可以涵盖各种程度的回报，无论多低，只要投资者肯接受，就能成立。当然，这位投资者应该至少是具有一般理性的。”
上面提出的投资的定义要比目前常用大多数定义更为宽泛。购买股票可以是投资，使用保证金交易可以是投资，而怀着快速获得利润的目的进行的操作也可以是投资—虽然通常并不如此。这些都与本章开篇时提到的区别标准中的前四个相抵触。为抵消这种表面的松弛性，我们特别强调要有一个令人满意的、基于详尽分析的安全保障。所以我们在此得出一个结论，即分析的和投资的观点在范围上大体是同一的。
为什么说房地产是泡沫经济
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础</SPAN></SPAN>当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产柞抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。 其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。