公寓投资到底值不值
但公寓投资到底值不值？收益有该如何算？为此，国内知名财富管理机构嘉丰瑞德金融产品总监 Frank 对公寓投资的相关问题给出了解释。
一、公寓投资存在哪些优势和缺点？
在了解公寓投资存在的优势和缺点之前，先来看看公寓投资有哪几种类型：
从表中，我们可以对优势和缺点进行简单总结：
优势：
1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力；
2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。
3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。
缺点：
1、产权年限多数为 40 年，有的也有 50 年，但普遍比普通商品房来得少；
2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。
二、公寓投资的收益怎么算？
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。
一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是 120 万，每月租金为 4000 元，那根据粗略的租金回报率计算公式：
租金回报率 =（月租金 *12）/ 购买房屋总价 =（4000*12）/120 万 =4%。
而目前公寓投资的租金回报率在 3%-5% 之间，但也有不错的公寓回报率可达 6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。
除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：
1、投资回收年数
投资回收年数 =（首期房款 + 期房时间内的按揭款）/（月租金 - 按揭月供款）*12
投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在 8 年至 10 年之间。
2、15 年收益与房产买入价关系
物业的年收益 *15 年与房产购买价关系
这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式：
如果该物业的年收益 *15 年 = 房产购买价，该物业物有所值；
如果该物业的年收益 *15 年>房产购买价，该物业尚具升值空间；
如果该物业的年收益 *15 年<房产购买价，该物业不宜投资。
除此之外，目前市场上还有一些关于房产投资的项目，比如在白领公寓方面有瑞の公寓项目投资计划等。由于投资门槛低，让更多普通投资者参与其中，间接投资房产，同时还能取得不错的收益，预期年化收益率在 9.5%-10.5% 之间。
三、如何让公寓投资更值？
一旦选择了投资，也要让自己 " 投有所值 "。
嘉丰瑞德金融产品总监 Frank 表示，如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：
1、首先旺地。
选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高；
2、选择好的物管和开发商。
由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以，对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。
3、看区域规划前景。
有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。
除此之外，投资者还需避免一些误区，不能不清楚房租渠道就贸然投资，同时带租约出售的公寓也并非是万全之计，因为此类公寓也不一定确保按时收租，建议投资者在投资前一定要了解清楚再 " 下手 "
望采纳，谢谢
请问是公寓有投资价值？还是房产有投资价值？
都有投资价值 ，单身公寓是属于投资成本比较低回报比较快的产品，还住宅套房属于投资成本比较高的产品，最主要还是看你的需求，如果只是纯投资建议您可以考虑公寓，如果有加自住 的话可以考虑买大一点的套房类型，这几年旅游房产大家关注比较高，可以考虑这块
单身公寓值得自住购买吗？？
首次置业者买公寓自住的利与弊
利：不占购房名额、居住比租房安稳
买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的话，那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次置业者的身份申请首付最低三成的房贷。”
弊：不能入户、不能拥有学位
商业性质的公寓不能入户，住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口，又想将商业公寓作为婚房的话，那么请注意了，目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法，否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时，如果市民近期有结婚、生子的打算，更是不建议购买商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，当然也就失去了入读地段小学的资格。
此外，一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些，物业管理费也可能更高，有些公寓单位还不能使用明火煮食。
业内人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售，正由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位，购买商业公寓只是为了改善居住或投资，否则要慎重。
特别提醒
不限购商业公寓五大硬伤
1.土地使用年限短
商业性质的公寓土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
2.高税费转手交易难
根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。
3.房贷利率高年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。
4.管理费水电费更贵
目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月要高得多。
5.不能入户无学位
购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。
小户型公寓投资有意义吗？
如果投资的话，最近不宜买房但投资价值的小户型绝对是最具潜力的
公寓买多大投资合适
公寓投资对面积的要求不大
小于94平方米并且在产证里面标明是商住的房子，都称为公寓，公寓的好处就是不限购。但是现在市场上卖的公寓很少有商用的，住房居多。
公寓的投资不看面积多大，最主要看你的出租回报率。
租金回报率的计算方式：月租金*12（月）/总价*100%=出租回报率（%）
按照商用住房的使用年限为40年，所以你多要投资的公寓应该不低于年租金回报率5%即可，当然了，越高越好。
升值回报率不用去计算，因为未来的升值空间具体有多少，以及如何增值，还要看其他的一些要素。
地点，出租用的公寓最好是在写字楼比较集中或是市中心的地带，方便出租
租金，周边的平均租金是多少，大概可以知道你所购买的公寓租金大概是多少
物管，一家好的物业管理公司，可以让公寓的租金提高一些档次，但是比较差的物管公司可以让你的租金直线下降。
交通，周边的交通情况越好，公寓的租金可以收的越高。
综上所述，你可以根据自己所处的城市具体的情况做一些具体的分析，根据你的财力状况来制定你的投资标准和标的物。
投资酒店式公寓究竟是合适还是不合适？
别看广告看疗效！
1.所有的投资都是要考虑回报的，计算一下你的收益率。国际上有一个简单评判一个投资是否成功的公式。就是在15年内收回成本。你可以用购房款除15年除12个月得出每个月的租金.然后你可以去调查一下实际的租金是不是要比你计算出来的数值高。或者是相近。
2.我知道商业的位置很重要，但那只是广告语，真正投资要考虑的事很多，不管位置好不好，首先要看的是投入多少钱。能收回多少钱。其次是政策规划看有没有升值的潜力。因为投资有两方面升值，一是住进上涨，二是房价上涨
还有很多。有时间可以探讨一下。