离婚时房屋增值部分如何计算
2016-12-04 13:49 环球网
罗尔回应为何不卖房子给女儿治病
罗尔回应“带血营销”:作为文人 写作是没有错的
罗某笑的爸爸罗尔再次接受采访，解释自己有三套房还为女儿募捐的原因：1、深圳的房子是要留给儿子的。2、东莞其中一套是现在的老婆名下的，另一套是以后养老要用的。3、写下救女儿的文章，是将来留给女儿看的。。。。。。
罗尔在另一个采访中称，关于网传的公司是他帮朋友挂名的，他现在“4000块的工资根本不能维持生活”。并表示：“这件事（转一次给一块钱）是4个人策划的”，之所以引发大家关注，“就是20万跟200万的差别而已。”
对话实录：
董超：最大的网上几个声音的质疑，一个就是您有三套房产还有车，那为什么还要捐款，这是不是有诈和骗的嫌疑。
罗尔：这个房子的话，深圳这个房子以后是要归儿子的，我是不能卖的。东莞买的房子包括酒店公寓，酒店公寓署名是我现在老婆名字，另外还有一个就是一个东莞一个住宅楼，这个房子的话等儿子大学毕业以后，他参加工作以后我就想把东莞市区的房子给儿子。
董超：我看您后面的文章，也有些网友提出来，在生活状态上做了一些对比，他们解读出了要求捐的这种意向，所以有人也抓住这一点，说您渲染了一些程度，这您怎么看？
罗尔：我觉得只是表达心情，一天要花上万块的诊疗费用，我心慌，心慌的来源是什么就是三万块钱的医疗费，我觉得这个表达应该是，这个数字的话给读者一个明白，给焦虑的读者们一个解释。
董超：昨天干脆全部退还这样一个决定，在数字上它又归于原点了，你觉得这样算是这个事件平息了吗？
罗尔：我希望能早点平息，能因此而平息，但问题是好像还很难说。
董超：通过您的文章，还有通过自媒体发表，还有通过打赏这种沟通，经过了这个风波，这种方式您还会去做吗？
罗尔：打赏关了，写文章我肯定再写，我写这个文章一直这么写，就是把女儿治病的经过，使我女儿长大能看到这些文字，其实也是对女儿的一种祝福。能看见的话，就意味者她就没事了，这个就过去了，还是有一种愿望，还是祝福。
罗一笑事件 到底什么是真相
罗一笑事件的真相是这样的。2016年11月30日上午，一篇《罗一笑，你给我站住！》的文章刷爆朋友圈，文中称深圳本土作家罗尔5岁女儿罗一笑，被查出患有重病，医疗费每天高额。
心急如焚的父亲没有选择公益捐款，而是选择“卖文”，如果多转发一次这篇文章，便会为笑笑的治疗筹款多增一元钱。
随即，有网友称此事为营销炒作，罗一笑的治疗花费并不像文中所说的那般高额，而且罗尔在东莞与深圳均有房产，善款也早已筹齐。
2016年11月30日网友当日全天所有文章的赞赏资金原路退回至网友，经核算，共计2525808.99元。
但最后可惜的是罗一笑没能挺过平安夜。2016年9月8日她被诊断疑似患上白血病，到2016年12月24日凌晨抢救无效离世。白血病女孩罗一笑与病魔战斗107天，在这个世界上生活了6年。
扩展资料：
事件具体的时间线如下：
罗尔的微信公众号发布《罗一笑，你给我站住》，短短几日阅读量接近1亿。11月30日凌晨赞赏数额仅1小时内就超过了100万元。指数级增长的爱心对网络慈善再一次考验。
刚刚过去的几天里，罗尔为患病的女儿写的一篇文章裹挟着慈善在朋友圈疯转。近亿的阅读量，200多万的赞赏金额，被卷入舆论漩涡的罗尔早已无力应对。
9月7日，罗尔的5岁女儿罗一笑在幼儿园体检中查出血小板偏低，疑似白血病。9月10日办理入院。当天罗尔在其微信公众号上首发与罗一笑相关原创文章《我们不怕讨厌鬼》。
9月12日，罗尔暂停公号打赏功能。罗尔在公众号中表示，女儿病情结论未出之前，暂停公号打赏功能。宣布将此前文章全部赏金捐给贫困白血病儿童。次日发表文章《耶稣，别让我做你的敌人》。
9月14日，罗一笑确诊白血病，罗尔恢复打赏。截止至9月21日微信打赏获得达到32800元。11月21日凌晨： 罗一笑病情加重，进入深圳市儿童医院重症监护室接受治疗。
11月25日，《罗一笑，你给我站住》开始刷屏。这篇刷屏的文章能看到这样一句话，“他没有选择公益捐款，而是选择卖文，每转发一次就可以获得小铜人公司一元的捐赠。”
这句话用的很巧妙，顿时给这篇文章赋予了公益的气质，而且文内并没有请读者打赏的提示，也不违背微信公众号的发文规范。一句话让微信的打赏功能变成募捐功能。打赏金额当天就达到了每日5万元的上限。
11月27日4点55分，深圳小铜人旗下公众号P2P观察转发罗尔的文章《耶稣，别让我做你的敌人》，开通打赏，次日16点累计赞赏101110.79元。由于赞赏太多，被平台屏蔽该功能。
11月29日，发布文章《不能让一个孩子，因为钱而有所闪失》。至此，P2P收到的打赏、转账总计126508.79元。
刘侠风的公司介入之后，募捐的文章发布开始密集起来。接连几天的文章都达到了募捐上限每日5万元。29日晚，罗尔的公众号也触及了打赏的上限，被暂停接受打赏。
11月30日凌晨，疯狂的打赏冲破了微信上限。由于微信打赏的熔断机制，每日打赏不得超过5万元。数以百万计的热心网友早已安奈不住。30日的0点30分，赞赏数额猛增到100万元。
这时的赞赏由于1分钟内就超过了5万元，冲破了微信设置的赞赏上限。50分钟后的1点20分，赞赏又来了100多万，总额已超过200万元。
此时罗尔心情难以形容，他简单算了一下，比起业内的千字千元的高标准稿费，为自己女儿写的《罗一笑，你给我站住》一文，赞赏数额已是之前稿费的2000多倍了。
11月30日上午，网友质疑，罗尔被迅速卷入舆论漩涡。深圳一名医生在朋友圈里的聊天截图被流传罗尔一家在医院花费每日不足5000元。
另有网友开扒罗尔名下财产——深圳自住一套房、东莞两套房。经查证，翻出其在2016年7月5日所发的文章，可以看到其名下除了深莞两地三套房产外，还有两辆汽车和一个广告公司。
医疗费用的负担远不像罗尔所说的那么沉重。微博医疗大V转发的澄清中写道：截至2016年11月底住院总费用合计为80336.72元，目录外自费11633.66元，自费比例为14.48%，目录内费用68703.06元。
一些对罗尔财产、其女儿医疗费甚至罗本人的生活作风问题曝出后。网友观点分成了两派。一派是批评罗尔借女儿炒作没有人性，另一派是认为不论是否炒作，孩子病能够好起来最重要。
就在这个时候大V、大号开始介入，厉声谴责。直至此次事件是“带血的营销”。此时自媒体大号并没有忘记打开自己的赞赏功能。
1月30日下午，深圳市儿童医院公布治疗费用，罗一笑三次住院费用合计204244.31元，其中医保支付168050.98元，自付36193.33元。
11月30日15:30，罗尔首次回应善款处理办法。除了留有女儿的治疗费用，剩下的和深圳市民政部门联系过了，希望成立一个救助白血病患儿的基金，如果通过的话，以后会免费提供给其他白血病孩子。
“如果有人觉得被骗，他提出来，我会退打赏的钱给他们。”此时的罗尔在面对一群质疑他的媒体镜头前痛哭：没人关心我女儿死活，只想知道我是不是骗子。
11月30日下午15:49，刘侠风通过公号说明罗尔收入P2P观察发表刘侠风文章《好事做到底，不怕风凉话》文中提到罗尔有三套房。深圳一套，东莞两套分别为酒店公寓和住宅，总价100万贷款42万，没房产证无法变现。
12月1日上午，深圳市民政局介入调查，罗尔事件前因后果在网上再度发热引发讨论，调查组介入调查。面对舆论的失控，官方开始介入。
12月1日13:15，罗尔、刘侠风再次公布善款处理办法，【P2P观察】、【罗尔】两公众号联合发布声明通过文章赞赏功能收到的资助2171110.79元将以及小铜人捐助的50万元在经过捐助人同意的情况下全额捐出，成立白血病患儿救助专项基金。
12月1日16:55，善款最终处理办法落实经深圳市民政局、刘侠风、罗尔、腾讯四方面协商，将以上两公号所获资助共计2626919.78元原路径退还给网友。
参考资料：百度百科-罗一笑事件
二手房交税以成交价为准还是以评估价为准?
以评估税为准。
根据税法和房地产法的规定，二手房需要评估后交税，当成交价格低于评估价时，营业税、个税、契税等都是按照房管局评估价格缴纳。
拓展资料：
二手房税费主要含以下三类:契税、营业税、个人所得税。此次新国五条税费方面主要调整的是个人所得税的征收标准。
个税以前征收方式是:不满五年的二手房和满五年非卖方家庭唯一住房的房产征收房屋总价1%或者差额20%的税费,哪种税费低按哪种征收。
调整后，不满五年的二手房和满五年非卖方家庭唯一住房的房产征收房屋差额20%的税费,没有全额1%可选了。规定个税和营业税都应该是卖家交,但现在是卖方市场,房价上行,实际这笔税费还是转嫁到了买方!
二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。
对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.05%;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%;普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。
参考资料：
小产权房子能买吗？有什么坏处？
一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。
小产权房与大产权房的区别
一、小产权房
①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。
②个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
③小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
二、大产权房
①大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。
③大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
④购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。
买小产权房的风险
1、缺少“五证”
如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受律的保护。
2、拆迁难补偿
只要依办理了审批手续，它就是合建筑。但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证
这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖
由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
5、小产权房不能抵押贷款
小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。
小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。
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房地产置业顾问具体做什么的啊！？
从事房地产租赁或者销售业务从事人员需要产经纪人上岗证
要不就不可以从事房地产销售工作;要不你签的租赁和销售的房屋或者商铺;写字楼;厂房或者地皮不受法律保护的;还要追究法律责任;从事房地销售需要产经纪人上岗证这个需要考试的
我这里要补充的是房屋属于不可移动的财产;简称不动产
置业顾问是房地产级别的职称;最低级别依次是学员--置业顾问--高级置业顾问--客户经理--分行营业经理--区域经理--总监--总经理--懂事长
现在房地产大量缺乏人才;任何人从事房地产都是从头开始的;不过刚进入房地产销售工作刚开始是没有底薪的;要开单后才可以入职;能够坚持下来的人很少;压力也很大;我有个朋友做了半年都没有入职;没有入职在房地产销售里面的职称是学员;没有底薪的;
我从事房地产销售2年了;
房地产三级市场底薪深圳1000起步加提成15%到35%这个是正规大型中介公司的提成标准;别的地方底薪最少也在600--1000元左右;他是按业绩越多提成就越高;看是那个城市;小公司提成就不一样;
回答者：夜静如梦
1、置业顾问肯定是卖房子的，但是根据招聘方的销售管理模式不同，收入和付出的辛劳也不同。
2、一般的销售模式中，置业顾问在售楼部接待客户，跟踪客户，推介物业等，虽然也比较具有挑战性，要求具有综合的知识和灵活的思维，但因为工作场所稳定，环境舒适，收入可观，也是比较好的。
3、在特殊的销售模式中（特别是大量招聘的公司），置业顾问要经过一个痛苦的历练过程，有可能初期要你采用直销的方式出去跑，带客户去公司，过一段时间之后，才有可能让你升为销售人员，在公司接待客户，再过一段时间，才有可能让你参与直接的客户谈判……甚至有的采用末位淘汰，业绩不好就要自动离职。
4、不管怎么样，销售是很锻炼人的（世界500强CEO有60%都是销售出身的），虽然对专业和工作经验要求不高，但对综合业务知识要求高，而且收入基本都是底薪+提成模式，能者多得，收入不等。从平均月薪千把块，到月薪万八块，万以上不等。
分析房地产形势的好文章？发来。
分析房地产形势的好文章？发来
H，留美海归。
2016年底，当全国沉浸在抢房狂潮之中。H提出2017年一线城市会在调控中下跌。
最近一次见H，他说，现在这个阶段，调控压力下，楼市乱象横飞，资讯纷繁，普通人想要拨云见月看清形势很难。还有很多人不理解调控，质疑强行行政手段打压，甚至认为是开倒车。那是因为他们看不清大势。
在去年年底H说：
一、调控会继续加码，房产调控从来都是有效的，历史上，只要调控房价肯定是有跌的。
二、13-16年城镇化的鲜明特征是：1、从全面城镇化转为大城市化；2、人口从西北中向东南迁移，大城市开始都市圈化。未来，只会更鲜明！
三、未来普通人也许还有最后一次机会，那就是选对城市。
四、这一次的调控期一定比你想象的要长！
H在2017年的投资建议里说：
1、我们正在从资产荒到资金荒的转折点上，因此要珍惜自己的第一次，首房首贷，不要随随便便用掉了，一定要用好，未来这是普通人最大的资本。
2、建议屯钱！！！利息低的20-30年的房抵贷，转按揭，不会一直有。太珍贵了！（很多人留言说看不懂？现在应该看得懂了，如果那个时候没有屯钱屯额度，现在钱不仅比年初贵多了，审批周期长了，很多银行转按揭直接停了。）
3、大城市一定是最先价格松动的。很多人都坚信大城市的房价不会跌，我想说呵呵。
以上说的这些不是为了表明H有多牛，预测多准。
只是为了让你相信H ，因为H下面说的才是重点。
以下是H对当前房地产形势的见解：
我为什么15年建议赶快买，16年年底建议赶快屯钱，那是因为我可以预判金融趋势，拿捏到政策的根本出发点。
比如很多人终于在去年明白了城镇化的意思，开始研究人口，M2，小学生······，看人口看供需，认为人口涌入，供应不足的一线城市不会下跌。
但这是错的！深圳，北京等大城市在调控一定会跌。
因为所有的一切，都要看政府。
计划时代
在我们父辈那一代，家人买油有油票，买布有布票，买粮食要粮票。奶奶说那个时候家里做菜没有油，每个月领肉了回家肥的先榨油······
在那个物资短缺的时代，油、粮、布这些生活必需品的票证，是比钱更值钱的东西。
很多人痛恨那个时代的分配制度，但无可否认的一点，正是这种分配制度，在供应短缺的时代，最大限度的保证了每个人能吃到一点肉。
穷人与权贵在生存资源面前，前所未有的平等与接近。
因为只要你拿着票，这个物品不管多紧缺，就不会涨价，你都能换取你生存需要的物资。
相反没票的，有钱也没用。
今天的房地产市场也是如此！
政府通过规划和土地出让决定长期供给，通过审批限制发放证件的速度，控制短期供应；通过限购政策控制需求多少，可以通过贷款政策控制个人的购买能力。
也就是说政府让市场有多少供应，市场就会有多少供应；政府让市场有多少需求，市场就会有多少需求。
今天依然有很多人认为很快还有下一个周期。
但这一次的调控周期一定比你想象的要长的多！
为什么？
因为2016年的房地产暴涨冲击太大了，几乎所有的热点城市都上涨了50%，试想如果17年再上涨50%，会怎样？
2016年的上涨让太多的老百姓开始学习炒房，如果2017年再上涨，则绝大多数的老百姓会从投资人变成赌徒，如果17年再涨50%，这些赌徒18年敢卖血卖肾停止一切工作炒房。
这也是政府调控的根本原因，在市场失灵，在人性失去理智之时，造成系统性灾难结果之前，必须通过政治手段，打击非理性炒作，保证人人能有房住。
我们的政府允许资产价格提升，但是不会允许中国的不动产市场以极其危险的方式继续前行，不会让前年暴涨之后的股灾重演，不会出现美国次贷危机之前长期放纵不动产的价格，最终崩溃清盘重现。
很多人质疑上层不知道大城市住宅用地供应不足？不知道供需失衡会造成价格暴涨？
相反上层很清楚。但是在城镇化建设进行中，在全面迈入小康社区关键性的阶段内，我们有限的土地供应资源必须不能无限向住宅供应，土地会优先保证建设小康社会这一重要的任务。
1.保证18亿亩耕地红线。
2.保证社会主义现代化工业用地的供应。
3.科教文卫等公共事业用地也需要大量的供应保证人民生活品质的提升。
因此，即使现在大城市住宅用地紧缺，政府也不能无节制的大幅度提高一二线城市住宅供应土地；与此同时，一二线城市又是人口集中涌入之地，所以中国大中型城市的住宅供需矛盾短期内无法调和。
这种情况下如果政府不管，就会出现房价飙高，有钱人资产翻倍，没钱人连房子都买不到。
所以政府必须在需求端进行管控，不能让有钱人想买就买，想买多少就买多少，尽最大可能的均分到每一个人，保证刚需和新城镇居民有安居之地，让每一个普通人都至少拥有两次上车的机会，能够分享到城市化发展的红利。
这不是市场行为，但更不是市场经济的开倒车，而是非常明智的必要的举动！符合国家长远利益。
所以如果你以炒房为生，或者未来计划以炒房为生，并基于去年的房地产市场分析未来的市场，是错的。
未来一段时间不动产价格完全看政府需要，政府需要它多少它就是多少，15、16年的那种机会一年半后不会重现！
普通的你，要有占位意识！
中国正在经历一场翻天覆地变化，一个14亿人口的国家，工业化、现代化、城镇化同时展开，这是人类历史上从来没有的。
房子会越盖越多，城市会越来越好，但是你的机会是有限的，你的资金是有限的，选择错了几年都难以更改，你的未来很大程度上取决于你现在的占位选择。
你占住一线城市，你就是一线城市的市民，享受一线城市的发展、就业机会、医疗、教育和保障；
你占住二线城市，你就占住二线城市的一切。
在同一个城市里，占住二环你就占有市中心的繁华；占住四环你占住了四环配套；占住未来的城市中心低密居住区，你就占住这个城市未来最好的地方；
城市的发展是有规律的，也是不可逆的。10年前7000元/㎡能买北京4环，现在郑州5环7000也买不到了。
这是比春运壮观1万倍的国运，早点买票！挑个好票！比如买机票，提前预定头等舱也能打1折，买晚的，经济舱比头等舱还贵，还会有很多人买不到，加价也上不了这班航班。
当我们出生，我们哭泣，因为我们来到这个充满蠢蛋的伟大舞台上。
——莎士比亚
我们身边有太多的愚蠢笨蛋，他们会让你放弃更高层级城市的机会，他们劝你放弃核心区域去买远郊，劝你推迟购房时机等待抄底。
他们会有种种伟大的愚蠢的理由。
但是他们不会补偿你。
记住！方向性、历史性、时代性的错误没人能补偿的了你。这个时代正在惩罚买房晚的人，所以就算今年、明年价格会跌，你是自己住的也不要等。
我们正处于城镇化快速阶段，稍微犹豫一下，一两年过去了，你又被挤出去一环，抓住你的机会，不要总是盯着当前这点价格变动，你占住了你当下能选择的最好的资源，十年后你会觉得买没买在最低点根本不重要。
你还要关注居住需求升级
四月份有个数据报告引起了我的注意，我们奔驰E级和宝马五系的销量远远超过本田雅阁和丰田凯美瑞。
我们需要认识到，未来的消费者需求在快速更迭，到了城镇化的下半场，大城市供需会逐渐反转，我们的下一代不喜欢的房子可能就永远不涨了，甚至不值钱。
我们留给他们的房子有可能就像我们爸爸妈妈留给你的他们年轻时衣服，你永远不会穿了。
所以关注下需求升级，关注下一代喜欢的东西，例如他们可以接受面积小，但是喜欢大大的落地窗、精装修、智能化、更好的物业管理，更先进的停车系统、有充电桩等等，这可能是10年后00后普通刚需考虑购买的最基本要求。
即使你现在买房是自住，你也需要关注五年后甚至十年后它的价值。
这一次刚刚开始。
货币政策已经转变，仍然在高负债狂奔的企业和个人会有极大的风险。
普通的、刚需的你要抓紧时间占位。
但如果你还有点钱，还想要投资房地产，你要买哪里？这是这个阶段最热的问题。
你不是炒房客，你买房子还是介于将来自住现在投资，最不济也要资产保值，你该怎么买？
在你得到这个问题答案之前，你需要注意到资金荒的来临。
2016年底我说资金荒要来，大多数人是不信。
但货币周期一般都是十几年一个循环，今年才是刚刚开始，过几年才是渐入深冬。
而本轮周期的开始是“周小川在3月20日表态货币宽松时代结束了”开始的。
每逢货币由松变紧都是资产负债表收缩的时候，提前做好资金储备的人会在最后的冬天捡到最好的价值。
这也是万达最近一系列交易的根本原因之一。
未来你会看到中国几乎所有大而不倒的（高负债率）企业会主动或被动收缩资产负债表，所以2017年有什么好的建议的话，第一点仍然是如果还有利息不高的机会，赶快屯钱。
第二个建议，随着资金成本越来越高，资产变现难度越来越大，租金回报率低的物业有风险。
所以，你还要买房子，一定要开始关注租金收益。
过去十年，我们都没有必要关注租售比，因为在资产十年翻十倍的背景下，关注租售比会误导你。
但在货币松紧转向的时期，租金回报率所能带来的现金流的健康程度将会越发重要。在寒冷冬天成为资产价格最坚固的支撑。
此时就如顺风的时候扬帆起航。风小了，你需要拿出船桨，而不是扬帆。
今年年初我到北三县去看了一个紧挨北京的楼盘，规划和配置都很不错，预期售价28000元/㎡，一个月后它的开盘价格是32000元/㎡，当我知道周边95㎡的毛坯租金仅仅是800元/月时候就放弃了。
现在这个楼盘的价格已经从32000元/㎡到23000元/㎡，但仍无人接盘。
如果你可以量化风险的话，会发现资金成本每提高一点，变现难度就提高一点，你就会懂得此类没有租金支持的资产风险被提高的不止一点点。
另一个朋友买建业天筑80㎡的二手房单价是36000元/㎡，你可以嘲讽它有价无市，但它不会跌。因为它现在的月租金是8500元/月。
未来会有很多资产很多但是发愁每个月物业费、月供和房产税的人，整天关注楼市新闻政策变化提心吊胆，你说这算穷还是富，但是挺可怜的。
我知道很多人看不上那点租金，但你一定不要成为【房子上涨没赚到，房子下跌卖不掉】案例！
现在当有人问我，未来这个片区的升值空间大吗？能翻倍吗？的时候，我思考的不是涨幅，而是在资产负债紧缩的情况下，哪里最先撑不住？
未来也许如15、16年那样的行情可能再也没有了。
但城市发展不可逆转，有些资源更是不可再生，并在不断加强。那些在城市核心位置、有良好租金回报率、设计超前的房子，在寒冷的冬天抗跌，在春寒料峭的春天领涨。
未来一年内，应该把租售比放在一个非常重要的考量标准。
记住！没有租金支持的项目，风险很高！需谨慎！
最后依然是几条建议
1、现在进入计划楼市，以前的估值是要被推倒的。房企拿地多少钱不重要，卖多少能挣多少钱是另一回事，但最终的市场价格是政府说了算。
2、在货币宽松周期结束之后，没有租金支持的房产请注意安全。
3、要有占位意识，占位意识，占位意识。
4、未来前景好的城市，最核心的区域，设计规划都超前的区域，同时租金回报非常好的项目，赶快上位。
未来的历史会把我们这几十年记载下来，100年后再看这几十年，这是超越历史上的贞观之治和隋唐盛世的年代。
下者看房，中者谋城，上者乘国之宏运！
我自知需上达庙堂，下通江湖草莽，理论知识要和体制与可行机制相结合。
很多人总是问我该买哪里，哪里未来会很好，坦白说很多具体的炒房问题我回答不了。我喜欢观大势，胜天半子不如顺天而行快人半步。城镇化是不可逆的，现在已过了布局阶段。前半局再好，都是为了最后一步。我已经开始考虑后城镇化时代该关注些什么了。
愿你我一起见证这个伟大的崛起，都为祖国伟大复兴做贡献，此生无悔入华夏，来生还在种花家。
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任志强最新的发言在这里！他从没说过18年房价暴涨！
今天，朋友圈被一篇文章刷屏了……
其实不用想也知道，大炮是不会说“2018年下一轮房价要暴涨”这类话的。
国庆前，小午去参加第十三届中国地产金融年会，应该是大炮最近的一次发言。他分享的主题是“为什么要买房”，也没有提到18年房价的事情。
地产情报站也做了跟踪报道。
因为全程不允许拍摄，录音，也不允许对外报道，小午就不分享讲话内容了。估计大炮也是怕了媒体，很多媒体都是捕风捉影，或者吸睛的标题党，把大炮坑惨了。
虽然不能分享大炮最新的讲话内容，还是能分享大炮曾经的发言，对吧。
关注大炮比较久了，其实就知道，他的很多观点，是重申多次的。
嘻嘻嘻。
房地产的投资属性
以下来自，15年12月份诺亚财富钻石年会上，任志强的发言。
投资开发商，还是投资房地产?
房地产投资，这个概念其实指向两种不同的投资方式：一种是指购买房地产基金，这种方式其实投的是房地产开发商;另一种是指购买房产，这是投资土地上的那个房子。
第一种购买房地产基金的投资方式，投资的是房地产开发商，而投资房地产开发商真正投的是一个生产过程，而并非房地产。开发商是一个城市建设的组织者，我们常常看到有些媒体说房地产开发商是重资产，这其实搞错了，大多数房地产开发商的报表上没有重资产，几乎所有的房子都在流动资金的范围之内，或者在生产建设的过程范围内，在库存范围内，房子卖完了之后就什么都没有了。
所以投房地产和投开发商是两回事，人们通常所说的房地产投资，其实更多的是指投资房产。
置业是中国传统的投资行为
传统上中国人把置业叫做家族的投资。比如，故宫就是皇家家族的投资，明清两代中它每年都在不断地扩大和建设;再比如乔家大院，也是经过了几代人的努力才有了今天每年有四百多万人群参观、经济收益非常大的乔家大院。可以看到中国人在过去的私有财产这时候变成了一个巨大的投资。拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式，对于安土重迁的中国人来说，房子更是重中之重。
私人自住房也是一种投资
有的人说：“我只有一套房子，自己在住的，怎么投资呀?我没有办法投资。”这是非常错误的概念。大家可以看看，除了房子以外，还有什么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具?比如说要按揭贷款买黄金，这是不可能的事情。
房地产在世界各国都是金融工具，私人自住房也是一种投资行为。我们买房子，像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率，而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。
很多人认识不到，货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱，三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱，但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活，但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花，可能就赚了钱了。这个在经济学上叫做锁定未来收入流。
一个人不会知道他未来的收入是多少，也不知道明年、后年、大后年能赚多少钱，更不能去预期二三十年后一个月的工资是多少。如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味着什么呢，意味着你的生活水平并没有大幅度地提高，因为货币贬值了，可能贬值都在翻倍。所以说，货币贬值和贬值翻倍的过程中，按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定，而房子是锁定未来收入流最好的办法。
中国人房屋需求在哪里?
家庭分裂速度越来越快，人口聚集效应明显是住宅需求不断提高的两大因素。家庭分裂最简单的意思就是一个家庭有几口人。
1985年，我们国家平均一个家庭有3.74个，而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人，中国所有城市的数据是每户家庭2.84人，城乡一起统计则是每户家庭3.02人，家庭实际上越来越缩小。
我们过去讲究大家庭，越大越好，现在是小家庭，越小越好，现在城市里一个人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一个房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用户需求越来越多。而且家庭分裂速度越来越大，我们大部分地方都在城镇化，社会也在老龄化的过程中，家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的，而不是越来越低。
人口聚集效应，就是当人口在逐渐向城市聚集的时候，对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫，但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%，中国城镇化预计还将持续二三十年，这个区别还是很大的。
房地产投资的多元化
如今我们所处的一个大背景是城镇化，城镇化是不可避免的，城镇化带来了高工资和高房价的局限，这具有两面性。对于房地产投资来说，应该关注到城镇的活力吸引着人口的流动，而人口的流动带动了财富与能力的转移，城市竞争环境带来劳动者收入水平的提高，高房价又在不断地调整人口结构，留下优秀的、更具有竞争优势的、拥有较强购买能力的人群。
在这个过程中，我们已经可以看到投资的多元化。首先是房地产投资向更多的服务转化。房地产投资不仅仅是指买一个住房，还有商业写字楼，有教育和医疗。当更多类似于对健康、医疗、教育的依赖性存在的时候，地产投资的变化会越来越多了。我们知道市场上有几个基金已经在大量地收购旧的写字楼，还有医院等等。
其次，房地产投资多元化体现在向中心集中。对比各国的情况，大多数国家都是从中心城市开始向外延扩大，比如现在的北京、上海等。但是像澳大利亚这样地广人稀的地方，城市发展已经向市民集中，推动向市民集中的力量越来越大。
第三，新旧之间的转换非常明显。最初开发商都以建立新房为主，但我国一些城市二手房的交易量开始超过一手房，而逐渐的变化趋势是二手房的投资收益会高于一手房，旧楼改造、旧建筑群的转型等项目会越来越具有投资价值。
此外，无产权的置换在市场中优势明显。目前中国在有产权和无产权的房产竞争中，无产权部分的交易最高。我国1995年以前的建筑，大部分是只有产权证，而没有产权年限，只要能收购这些房子加以改造、转型，是一个非常巨大的投资机会，而市场上这样的情况也会越来越多。
还有一个有意思的情况是越来越多的中国人把大量的投资放到海外去购买旧房，这主要是金融工具的作用。在市场化的过程中，金融工具实际上决定着房地产投资的成败，其实就是利率的高低所带来的投资机会。
什么时候买房
以下来自：任志强著作《野心优雅》
许多人在每次调控时都会问到同一个问题：“什么时候买房？”开发商则会问：“什么时候买地？”这也是每一个投资者面临的问题，二十多年过去了，仍然有许多人没弄懂其中的道理。
最简单的原则是“低潮时买地，高潮时卖房”，但必须有几个前提条件。
地主之所以能成为地主，从经济学的角度看，绝不会是在农业丰收的年景去收购土地而成为地主。因为丰收的年景中农民并不缺粮，当然也用不着卖地，如果一定有人要买丰年的土地，那么农民也会按丰年的产出估了高价，那也就没人会去买了。
地主一定会在灾年收购农民的土地，一是灾年农民没了存粮，不得不用土地去换取粮食渡过难关，活下去至少还有生存的希望，如果宁可饿死也不卖地，那么地又有什么用呢？二是灾年土地的价格低，只能以灾年的产量来估值。
因此灾年是地主购买土地的好时机。
但地主靠什么在灾年还能购买土地呢？那就是靠存粮，有充足的粮食渡过灾年，并有充足的粮食可以用于交换土地，还要充足到有能力进行下一年的生产投入和等到获得下一年的收成。如果不能形成这样一种有足够能力的循环，那么地主也会饿死。
“低潮时买地”的前提条件是“是否有足够的现金流”，我转让土地就是为了获取必要的现金，让剩余的土地能产生更多的效益。
买房也是一个道理，要学会逆周期操作。低潮时买房，高潮时卖房。