信托不太愿意做土地一级开发类的项目原因是什么

对于政府与开发商来说，土地一级开发项目最核心的是政府与开发商的利益关系如何平衡。

大部分开发商并不指望通过收拾整顿土地获得直接受益，而是想通过接入一级开发的先机获得二级开发权。

但是，尽管全国没有一项统一的土地一级开发政策，现行的土地政策中有两条与土地一级开发相关的政策是绝对不能逾越的，最基本的土地一级开发政策红线，即土地出让金不能直接返还给开发商和经营性用地不能直接转给开发商，那么：

一方面，中心政府要求各地必需严格执行土地出让金收支两条线治理，即一些地方曾经操纵过的土地开发本钱在地价款中抵扣、土地收益直接返还、以代建市政项目换经营性土地、先征后返、各类补贴及土地出让收益直接分成等都是存在分歧，违规的。

另一方面，栖身、商服及产业等经营性用地必需实行招拍挂公然供地，也就是说，一级二级联动开发、协议商定地价、设置限制前提避免竞争等都是违规行为。

在不踩这两条红线的条件下如何确保一级开发商的利益，是土地一级开发的枢纽所在，也是信托会否选择做土地一级开发项目进行贷款的原因所在。

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什么是土地流转信托？刚听说的。

土地流转信托实质上是一种用益物权的信托化。

实质是将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，主要包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权。

在法律上，农用地的土地承包经营权是允许转让的，将率先进行试点。

具体从信托产品的几大要素来看，理论上，土地流转信托的委托人可以是村集体组织，但也不排除单个农户。

土地流转信托通过土地的重新归集、整理，将目前一些荒芜、零散的农用地转移到种植大户手上，从而形成规模效益，再通过金融产品的配置，使农民和种植大户成为最终获利者，同时也将农民从土地的束缚中解放出来。

科学推进土地流转，使农民真正成为土地流转的获利者，甚至在农村实现生活现代化，是推进新型城镇化的关键。

太给力了，你的回答已经完美的解决了我问题！

请问在建商品房,开发商把土地抵押给信托公司是什么意思?

一般是工程还没达到开发贷条件，银行贷款拿不到就只能找信托贷款了，土地抵押是贷款的增信措施。也有可能，资金本身就是银行放的，借了信托的通道，开发商还是把土地抵押给信托公司来做贷款增信的。简单来说，不追究资金真实来源，抵押给信托公司一般就是借信托公司贷款了。从这个无法判断是否资金链有问题或者项目有问题，现在不融资的地产项目是基本不存在的。

为什么房地产信托有432原则？

“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方

“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质

四证齐全是国家对房开贷的统一规定，基础条件，硬条件。30%自有资金是银行业监管机构的规定，基础条件，硬条件。二级资质是银行风险控制的底线要求，保证贷款投向项目的工程质量不产生大概率上的危害银行信贷资产安全的风险事项。总的逻辑都是贯穿着信贷管理安全性的基本原则，历经多年银行房开贷经营管理经验教训验证，上升为部门和银行内部的规章制度，经得起考验，容不得突破。至于有一证拿不到，事件本身可能包括着当地行政审批部门的惰政、推诿、吃拿卡要，也或者是项目本身确实存在主观问题，但那都不是国家赋予他们的权力，是他们自己没有切实做好监管或被监管，银行不冒这种风险，有能力自己单挑，银行是不会在底线下开闸的。

话说回来，这年头，房开贷的审批和放款本身就难之又难了，还缺证，基本是靠边站了。目前的监管约束高压下和经济下行周期内，没有银行会同情达不到硬底线的房开贷企业的。银行不是慈善家、它也是企业，是企业就必须守法遵章、稳健经营，否则同情别人、自己违规甚至可能犯罪，就不值得了，所以不会出现冒险干的事啦。

什么是信托重仓股？

　　信托重仓股就是信托买股票比例很重的股

　　信托（Trust）是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。

　　信托行为

　　在达成一项信托时，构成法律行为所履行的手续就是信托行为。信托行为是指委托者与受委托者双方签订合同或协议。此外，委托人立下遗嘱同样是法律行为、也属信托行为。根据不同的信托目的，需要签订不同的合同，但属于同一类别并大量发生的业务，如信托存款，则没有必要一一签合同，只由信托部门发给委托者统一印刷，附有文字条款，类似合同的信托存款证书即可；这种证书同样具有合同的效力。

　　信托财产

　　信托财产是指通过信托行为从委托人手中转移到受托者手里的财产。信托财产既包括有形财产[1] ，如股票、债券、物品、土地、房屋和银行存款等：又包括无形财产，如保险单，专利权商标、信誉等，甚至包括一些自然权益（如人死前立下的遗嘱为受益人创造了一种自然权益）。

　　信托目的

　　信托目的是指委托人通过信托所要达到的目的，如委托人为了财产安全或为避免投资风险同时取得高额收益等。

信托的门槛为什么是100万

　早些时候，信托的门槛并没有这么高，在2001年的时候，根据相关规定，信托公司作为受托人，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元，这是集合资金信托计划最初的门槛设定，也跟现在银行理财产品相当。只是2007年，实施了新的《信托公司集合资金信托计划管理办法》后，合格投资人变成投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币，或者其他能够提供相关财产及收入证明的自然人。

这还要从信托的“身世”说起，信托公司大都脱胎于银行，没有银行的网点资源，但业务模式跟银行的信贷业务高度相似，甚至在客户来源上一度依赖银行，为了避免发生正面冲突，减少同质化竞争，让信托公司只做高净值客户的业务，所以，监管层规定一个信托计划100万-300万的自然人名额只有50个，300万以上不受限制。

　　有没有可能突破这个限制呢？当然有，但估计时间很长。

　　目前，国内集合信托产品还处于“一个萝卜一个坑”的阶段，往往是信托公司寻找到一个项目，该项目需要融资，就由信托公司来设计产品，通过增信措施确定还款来源，说穿了，还是一个融资为主导的产品。等有一天，不是由融资方，而是由投资者主动发起，根据他们的想法量身定做的信托产品，当这种情况成为市场主流时，监管部门才会调低门槛。

　　所以，在当前，设置100万门槛，不是为了限制投资者，恰恰是为了保护投资者，为了提高信托行业整体客户群的风险承受能力。一般来说，成熟的投资者风险识别能力更强，风险承受能力也更强，但是“成熟”是一个定性的衡量标准，是不是有过基金、股票投资经历就算成熟？很难界定，但是资金量是一个可以定量的标准。这样说吧，有100万现金进行投资的人，其拥有的不动产资产、其他金融资产价值可能是100万的好几倍，万一产品遭遇不可测风险，其生活也能得到保障，但是如果某些资产状况不符合要求的投资者凑钱购买、形成了所谓的拖拉机客户，信托产品不出风险则太平，万一有个风吹草动就成了生命不能承受之重。