你对当前中国房地产市场的看法以及对未来房价的趋势变化的见解

1、2010-2011

政府“史上最严”的调控PK市场热钱还有刚性需求 总体成交量下降 买家观望+想偏门 卖家死扛+想偏门 价格应该是稳重有降（尤其是一线城市） 但降价幅度不会很大 而且在个别房价本来不高 刚性需求较强的二三线城市 甚至会上升 但也是同理 幅度不会很大

2、2011年以后的5-10年

长远来看 城市化进程还在继续 人口红利还存在 而且长时间面临通货膨胀压力 房地产（尤其是住宅地产）依然是一个受欢迎的消费品、投资品 所以 总体来看 地产行业、地产价格还有空间 但就像股市一样 具体到某个时期的价格变化 还要看供需 看政策 看国际国内的经济环境 总体来看应该涨多跌少

3、再往后的时间

首先从需求看 基本饱和 政策设计也更合理（比如土地财政不存在了） 加上国家这几年大力在搞的“保障性住房” 如果实行顺利 应该是很多人住在公房里了 所以价格基本就停止不动了 或者小幅调整（每年不超过5% ） 当然了 如果遇到个什么经济危机 或者战争 那是特例 这个可以看现在的美国、新加坡

房地产企业融资难，将会对房价、股市，和经济带来什么样的变化呢？

　　首先说一下，1楼2楼的分析都是错误的。特别是1楼最后一个说地产企业没有严重的负债，楼主的问题是成立的，而且非常好。开发商这几年是赚的盆满钵满(特别是09年)，但问题是开发商赚到的钱都用在那去了，这就是问题的关键，他们是拿地造房再卖。比如，炒房者，买一房子100万，自己首付30万向银行贷款70万，一过了年那房子涨到130万了，然后炒房都把房子卖了，还了银行的70W拿回本金30万和赚到30万（这里都没算贷款利率和其他相关费用，只是说明爆利的来源，炒房者和开发商是一样的，只是一个是个人，而一个是团体而已）

　　融资困难，只能起到对房价起到限止过快上涨的目地，而不能起到降低房价的目地。因为开发商拿地建房的成本是自己的首付加银行的贷款，少了银行的贷款就严重影响了开发商再开发的能力，而现在已有的房子和再建中的都是已到银行拿到钱的了，不会受影响，因为开发商持有房子的成本没变。只有增加开发商持有房子的成本才有可能降下房价。（对房价影响最大的是上调贷款利率，物业税以前在几个城市空转，现在在全国空转，估计落实的可能性不大）

　　对股市的影响也和房价差不多的。现在进入股市的那些贷款只要持有的成本没变，也不会影响到他们。只是少减了新贷款的数量，这样也就限止了流入股市的资本，只起到了防止股市过快的上涨。（上调贷款利率和存款利率都会有很大的影响，上调贷款利率使贷款持有成本上升，一部分钱退出股市；上调存款利率，一部分为了避开通膨进入股市的流出，进入银行。）

　　就单论房地产企业融资难对经济的影响的话，最主要就是相关企业的产能过剩会加重，比如水泥，玻璃等等。而对于其他实体经济不会有太大的影响。

参考资料：时间有点急写的有点乱希望对你有所帮助

房价和股市什么关系

房价与股市的关系：

1、股票的价格是由公司的资产价值和未来收益决定的，房产的价值是由当前已有的周边公共配套设施的价值（居住属性）以及未来会增加的城市配套设施的价值（投资属性）共同决定的；

2、发达国家的房产由于城市建设已经完成，不会再进行城市公共设施的增加建设，所以房产价格基本稳定（只有居住属性没有投资属性）；

3、而发展中国家的城市由于城镇化的进行，会不断涌进农村人口就要求不断增加城市公共配套设施来容纳新增人口，这样的房产就会具有投资价值所以房价就会上涨。

4、房价顶峰的时候，股市已经反弹了，并和房价同步上升过一段时间。股市顶峰的时候，房价已经反弹了，并和股市上升过一段时间。

反过来说，所以房价最低的时候，股市不是最高，股市还要和房价一起上涨一小段时间。股市最低的时候，房价不是最高，房价还要和股市一起上涨一小段时间。

扩展资料：

市场特点：

1、 有一定的市场流动性，但主要取决于当日交易量（交易量取决于投资人心理预期）。

2、股票市场只在纽约时间早上的9：30到下午4：00（中国市场为下午三点）开放，收市后的场外交易有限。

3、成本和佣金并不是太高适合一般投资人。

4、 卖空股票受到政策（需要开办融资融券业务）和资本（约50万）的限制，很多交易者都为此感到沮丧。

参考资料来源：百度百科—房价

参考资料来源：百度百科—股票市场

楼市和股市关系

　　从国外的经验看，股市与房地产市场一般呈现正相关关系。这说明股市是比较有效率的，股市反映了实际经济的波动。但从中国的实际情况看，二者是负相关关系。

　　2001年6月份之后，股市不断下跌，与此同时，房地产市场则不断红火，房价一路上扬。银行的按揭贷款的增长更能反映出市场的变化情况。2001年之后，按揭贷款的余额平均每年增长50%以上，余额从2000年底的5597亿元增长到2004年底的15922亿元，4年时间增长了近2倍。其根本原因在于中国股市是一个资金推动型的投机市场，股市与实体经济是脱节的。在实体经济不景气的情况下，资本出现过剩，多余的资金会流向股市。

　　股市利好对楼市的影响分析

　　目前股市尚属于短期的回暖，对于经历了股市大跌的投资者来说，部分仍处于观望的心理。虽然2005年经历了国八条，但是从房价和成交量体来分析，依然大部分投资者仍看好房地产市场，就时机而言，目前对于投资型房产项目来讲是比较有利的。

　　股市长期连涨会分流部分投资资金进入股市。从而会对房地产市场尤其是投资型项目会产生些影响。但是根据以往对股市的分析，股市连续长时间的大涨可能性不太大，最终流入股市的资金还是要进入房地产市场。

　　未来发展：股市、楼市相辅相成

　　2001年以后，中国股市的投资者结构已经发生了很大的变化，机构投资者所占的比重迅速提高，股市的投机气氛有所好转，上市公司的股价与业绩的相关性正在增加。因此，今后的股市逆经济周期的规律会逐渐消失。但这是一个渐进的过程，不会很快完成。好的股市具有财富拉动效应，会对整个国民经济有拉动作用，投资人在股市上赚到钱也可以加大对楼市的投资，楼市发展壮大也可以更多的上市融资，所以好的股市对促进楼市的发展作用巨大。

请采纳。

谁能详细说说债券市场和股票市场的关系？

　　从总体相关性来看，股票市场和债券市场存在跷跷板效应，但是，这种效应在不同时期表现不一致。在不同期间，股票价格波动和债券价格波动时而同向变化，时而反向变化。这种股票市场的较低波动性不足以引起投资者的股票和债券的资产组合发生大规模的变化。而这种协同效应主要由影响股市和债市的共同因素所致，比如利率的变化和经济增长率的变化，这两者的变化通常会带来股市和债市的协同波动。因为股票和债券一样都是资产，资产的价格通常同其收益率呈正比，与其贴现率成反比。经济增长使得股票和债券的收益率都上升，市场利率的提高使得股票和债券的贴现率同时上升。

为了更加详细的分析两者之间的关系，我们将股市的大起大落的阶段作为参考期。显示了在股市大涨大跌时期，债券市场价格的涨跌状况。我们发现，除了2002年7月至2003年1月这段股市下跌时期中，债券市场出现同方向的下跌趋势外，其它5个股市大波动时期，债券市场都表现出与股市变化相反的变动趋势。在同向变化的这个时期，股价的涨跌幅最小。这组数据支持了股市与债市之间的“跷跷板效应”。并且，股市下跌时债市涨幅更加明显。前一个特征表现出投资者在资产组合选择中对于风险的敏感性较高。后一个特征主要是由于股市通常上涨较慢，而下跌较快。因此，在股市上涨时期，债市资金总是通过缓慢的方式撤离；而一旦股市出现大跌，投资者为了避免损失，会快速从股市撤出资金，大量资金从股市流入债市带来的债券需求的突然增长，通常会较快的拉高债券价格。

中国房地产经历了哪些阶段 他们对我国经济又什么好处 又造成什么样的破坏 且政府在这前后都做了些什么

现在房地产前情很不明朗 谨慎！

2007年末，我国房地产市场开始变冷，特别是2008年至今可以说是持续低迷，这种萧条一方面源于我国房地产发展自身的周期性调整，另一方面受美国次贷危机引发全球金融危机的影响，面对这样的市场形势和国际经济大环境，分析全球金融危机下我国房地产的形势,为房地产发展进行有效引导和管理提出合理建议，具有重要的现实意义。

房地产市场的不景气，首先源于自身发展的周期性调整，从西方发达国家的房地产发展历史可以发现房地产发展有着自身明显的周期性规律，即房地产的发展多遵循萧条到复苏到繁荣进而衰退这样的规律，而且多与经济增长的周期性相关。回顾我国房地产的发展历程，特别是改革开放后的发展，大致也呈现这样的规律性。

一、我国房地产发展历程回顾

建国后我国居民住房实行实物分配机制，也即福利分房，福利分房的住房分配体制实施了40年，在这40年中，严格说房地产在中国不具有商品性，城镇居民的住宅由国家统一计划，统一投资建设，统一分配给单位使用，在此阶段中国没有竞争性的住宅市场，房地产市场也基本不存在，随着经济体制改革，在全国范围内进行了房地产市场改革，而房地产市场的真正发展是从住房制度改革开始的。决定住房制度改革的主要政策性文件有：

1、 1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，党政机关停止实物分配福利住房的做法，推行住房分配货币化。同时，政府决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。

2、 1998年10月颁布了《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，这是建国以来我国住房体制改革的一项纲领性文件，它宣告了住房福利分配制度彻底结束，从那一刻起，拿钱买房基本成为城镇居民解决住房问题的唯一途径，从而形成了有效的市场需求。

3、 1999年2月中央银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行对房屋购买提供全方位优质金融服务。同年9月中央银行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。

随着经济增长，人们收入水平提高，对住房条件提出了改善的要求，城市化进程加快等因素进一步加大了住房市场需求的规模。而个人住房贷款的发放无疑提高了商品房的现实购买力，市场需求和购买力的同时增加推动了住宅商品的开发建设，房地产行业进入高速发展期。

1998年至2007年是我国房地产行业持续高速发展的时期，房地产开发投资占GDP比例逐年上升并达到10%以上，同时，由于房地产行业在国民经济链条中处于中间环节，因而房地产投资对其他关联产业产生需求，并带动其他关联产业发展，例如推动机械设备制造业、金属产品制造业、建筑材料、非金属矿物制品等行业的发展，对经济增长起到了强有力的推动作用，对促进国民经济发展做出了重要贡献，更成为国民经济的支柱产业。但是，随着房地产行业的繁荣发展也出现了一些迫切需要解决的问题，其中之一就是房价居高不下，随着国民经济发展，住房价格稳步上升是发展趋势，但中国房地产市场的价格变动有一个突然增快的时点，即为2004年3月30日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》以后，通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。经营性土地使用权协议出让方式被招标拍卖挂牌出让方式取代，此后土地公开拍卖价格不断上升，不断出现地王，相应房屋价格也节节攀升，学术界更是出现了房地产经济存在泡沫的说法，针对房地产发展过热的情形政府采取了一系列宏观调控政策加以管控，包括利率的调整和税收的调节，例如，5年以上个人住房商业贷款利率从2002年的4.77%提高到2007年的7.83%；对于购买第二套住房的贷款一律不能实行优惠利率；规定首付款比例，严格限制“零首付”；对房屋买卖增加税收调节等。同时大力推出廉租房、经济适用房等保障性住房，并不断调小经济适用房面积的上限，通过住房面积来筛选真正的经济适用房购买者。

二、房地产当前形势分析

2007年末2008年初我国房地产市场出现“拐点”，成交价和成交量同时下降，以北京为例，2008年北京住宅成交额较2007年下降了47%，成交面积较2007年下降52%，而2008年末住宅存量房却较2007年末上涨了61%，随着市场压力越来越大，和经济形势越来越严峻，房地产行业也进入了风雨飘摇时期，房地产开发商经历着前所未有的考验，而保护开发商的持续经营能力，保护房地产市场的健康发展成为度过困难时期的主要问题。

首先来分析一下开发商面临的困难，一是市场压力，2008年，从全国范围看，开发商的开发投资额继续保持增长态势，但商品房的销售面积和销售额以及完成开发的土地面积等出现不同程度的下降。以2008年1至9月数据为例，全国完成房地产开发投资21,278亿元，同比增长26.55%。但销售面积40,321万平方米，同比下降14.88%；销售额15,879亿元，同比下降15.02%；完成开发土地面积17,888万平方米，同比下降1.6%，存量房和未完成开发的土地规模急速上升，这些数据显示开发商面临的市场压力空前加剧。二是资金困难，查阅部分房地产企业披露的2008年三季度财务报告发现，多家房地产企业负债水平高于50%, 更有多家企业资产负债率甚至在70%的警戒线之上。而房地产企业2008年三季度财务报告披露的数据中，每股经营现金流有65家为负值。同时，2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100%以下，且有逐渐下降的趋势。在销售疲软的情况下，企业利润水平、持续赢利能力水平都会下降，致使企业融资能力也会下降，若再不能加速回笼资金，就只能通过借新债还旧债的方式来偿还到期资金，一旦银行抬高对房地产企业贷款的门槛，真的变成只收不贷，房地产企业的资金链条很可能面临断裂的风险。

再来看房地产的市场需求，美国次贷危机引发的全球金融危机无疑也蔓延到了中国，人们面对经济形势的不景气普遍购买欲望下降，而房价的下降更是冷却了购买者的热情，常言道买涨不买跌，价格处在下降区间，人们对价格会继续下跌的心理预期使得大多数人采取了持币观望的态度，房地产的市场需求急速萎缩。

三、应对严峻形势的对策

开发商如何规避上述风险，平稳度过困难时期呢？又如何拉动市场的买房需求呢？其实两者之间一部分是相辅相成的，一旦市场需求被调动，开发商的市场压力自然会减小，资金回笼加快，利润水平也会有所上升。

1、 房地产企业自救

我们关注到开发商采取了大量市场营销手段来应对市场形势的变化，积极推行促销政策，其中降价是最具效果的手段，目前居民购买一套商品房自住是房地产市场的主力需求，而购买自住房的又以中低收入者占主导，降低房价，使中低收入者能买得起房是扩大需求的关键。但降价也存在风险，风险一是降价并没有形成热销，风险二是，降价后面临同一楼盘前期购买者对损失索取赔偿的诉讼风险。开发商的促销手段还包括降低首付款比例，买房送礼，制定置业保值计划，实施团购计划等。另一方面，开发商在形势不好的情况下放慢开发节奏，缩小投资也是自保的方法，例如万科房地产为了使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使新楼盘推出计划和实际销售进度更匹配，在已下调开竣工面积的基础上，准备再调减开工面积约110万平方米，调减到570万平方米左右。

2、 国家宏观政策扶持

在目前房地产市场整体低迷的情况下，政府该如何引导房地产市场的发展，如何帮助房地产企业提高运营能力，同时也保障人民的利益，也成为人们热烈讨论的话题。

针对目前的房地产市场状况，国务院办公厅、中国人民银行、银监会、财政部、税务总局、建设部、国土资源部、地方政府等国家机关纷纷制定相应政策来扭转房地产颓势，主要政策有土地相关政策，房屋保障相关政策，交易相关政策，金融、税收相关政策，法律、法规相关政策，财政相关政策等。政策的推出对维护房地产市场的稳定和挽救房地产市场信心有着举足轻重的作用。

在国际经济萧条的大环境背景下，中国的房地产业经历着诸多考验，处在发展的低谷期是事实，但中国经济持续平稳增长，人们对住房条件改善的需求一定会继续增加，而且国际城市化发展历史表明，当城市化程度在30%到60%期间时，房地产发展将进入高潮期，而我国目前城市化水平超过30%，大约在30%——40%之间，应该处在房地产市场快速发展的时期。而且外界传媒表达了国际对中国的信心，认为中国经济的回暖会早于国际经济的复苏，因而国人对我国经济和我国的房地产的走高也应具备信心。